裁判要旨

　　商业房共有人出租房屋，其中的共有人隐性参与他人承租，承租期间经营方式发生改变，不构成合同法第二百二十四条第二款规定的“承租人未经出租人同意转租”之情形，应认定租赁合同有效。出租人请求解除合同的，不予支持。

　　案情

　　2007年1月，原告曾静、汪培锡与第三人郭祥培合伙购买重庆市奉节县永安镇人民广场架空步行街1幢2-2号商业用房（次年11月三人取得房屋产权）。2007年3月18日，原告曾静、汪培锡、第三人郭祥培与被告谢绍敏、易磊签订《门市租赁合同》，合同约定：二原告和第三人将其架空步行街1幢2-2号商业用房租与被告谢绍敏、易磊，租期10年，第一年租金14万元，以后每年递增6%，租期内未经二原告和第三人郭祥培同意转租的按违约处理。该商业用房自2007年4月23日交付给被告谢绍敏、易磊使用起，原告曾静、汪培锡应分得的房租费一直由第三人郭祥培统一领取后给付。被告谢绍敏、易磊将承租之房用于合伙开办天福楼饭店，谢绍敏、易磊系显名股东，郭祥培系隐名股东。2007年9月，因天福楼饭店需要将工商营业执照办理在第三人李毅（被告谢绍敏之女）名下，即由第三人郭祥培出面与李毅签订了一份并不实际履行的《门市租赁合同》。天福楼开业后，李毅、谢绍敏、易磊、郭祥培签订《天福楼经营承包合同》，约定由李毅承包经营天福楼饭店。同年12月30日，谢绍敏、易磊、郭祥培签订《天福楼股份转让协议》，约定易磊将部分股份转让给谢绍敏，其余股份转让给郭祥培，但实际上由郭祥培、易磊对郭祥培持有的天福楼股份各享有50%的权益，至今谢绍敏、郭祥培仍为天福楼显名股东，易磊为隐名股东。至原告起诉时，各方当事人均按合同约定全面履行了义务并享受了权利。原告曾静、汪培锡起诉认为，被告谢绍敏、易磊与第三人郭祥培、李毅恶意串通，未经原告同意即以承包形式将商业用房以年租金40.3万元转租给李毅经营饭店，其转租行为无效，请求判令解除曾静、汪培锡、郭祥培与谢绍敏、易磊2007年3月18日签订的《门市租赁合同》，并由二被告及郭祥培返还商业用房。被告谢绍敏、易磊和第三人李毅辩称，天福楼并非转租而是改变经营方式，请求驳回二原告的诉讼请求。第三人郭祥培辩称，我既是出租房屋的产权人之一，也是天福楼的股东之一，房屋实际由李毅经营，租金一直是由我领取后分给二原告的。不存在恶意串通，请求法院依法判决。

　　裁判

　　奉节县人民法院审理认为，原告曾静、汪培锡、第三人郭祥培与被告人谢绍敏、易磊于2007年3月18日签订的《门市租赁合同》，合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行义务。谢绍敏与李毅系母女关系，谢绍敏、易磊将承租门面房以谢绍敏女儿李毅的名义办理工商营业执照，并承包经营，现谢绍敏、易磊、郭祥培仍系天福楼饭店的合伙人，享受合伙人权利并承担义务。因此，天福楼饭店只是在经营过程中经营方式按合伙人的意愿发生了改变，并非原告所诉的转租、转让、转包行为。并且郭祥培既是出租门面房的产权人之一，又是天福楼的合伙人，对天福楼内部经营方式的变化是明知的，出租门面的租金每年都是郭祥培统一领取后分发给其他产权人，说明郭祥培与二原告有充分的联系，天福楼饭店的营业执照2007年9月就以李毅的名义办理，由于营业执照悬挂于营业场所，对外应有公示的作用，应视为二原告应当知道。故原告要求解除租赁合同之请求，既不符合合同法的相关规定，也不符合双方约定的解除条件，故其主张本院不予支持。至于租金的高低，因是基于当事人签约时对市场行情的主观判断，属于经营风险，不属于法院调整范围。遂判决：驳回原告曾静、汪培锡及第三郭祥培的诉讼请求。

　　评析

　　一、个人合伙租赁经营中，经营方式的改变不构成擅自转租违约

　　合同法第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本款之所以如此规定，立法主旨在于：承租人未经出租人同意擅自转租租赁物，直接破坏了出租人对承租人的信任，直接损害了出租人对租赁物的所有权或处分权，造成多层次的租赁物占有关系，增加了出租人要求返还租赁物的难度。因而法律规定，一旦出现这种情况，即赋予出租人的合同解除权，以保障其物权利益。而本案的情况，不属于该款规定之情形。

　　首先，商业用房的所有权人曾静、汪培锡、郭祥培通过合同形式将房屋出租给谢绍敏、易磊经营，一经签约，合同生效，租赁关系合法成立。按照古罗马法的定义，“合同是一把法锁，一旦成立，就把各方当事人拷在一起。”本案之合法租赁关系双方均予认同，并无异议，因而各方当事人均应按照合同约定履行义务并享受权利。

　　其次，被告谢绍敏、易磊承租之后，具有独立自主选择或改变经营方式的权利，他人包括出租人均无权干涉。被告谢绍敏、易磊承租后，根据经营状况，合伙人共同议定以谢绍敏之女李毅名义办理工商营业执照，承包天福楼饭店，合伙人以收取承包费的方式坐享其成。这属于共同合伙人内部租赁经营方式的正常变化，既未改变租赁经营性质，又提高了租赁经营效益，于租赁双方均有益无害。本案法官正是洞察了合伙人租赁经营中内部经营方式改变这一核心问题，划清了法律关于未经出租人同意擅自转租与合伙人租赁经营方式变化之间的界限，从而维护了合伙各方的合法权益。

　　再次，本案即使按原告所诉被告擅自转租成立，同样不符合合同法第二百二十四条第二款之情形。这是因为：一方面，该款规定“承租人未经出租人同意转租”与本案不相符。本案中李毅承包若视为转租的话，是经过租赁物共有人同意的，因为郭祥培既是天福楼发包人之一，又是天福楼所有权人之一。天福楼无论视为发包性质还是转租性质，郭祥培均是决策人之一。另一方面，尽管天福楼所有权人曾静、汪培锡、郭祥培出租天福楼的《门市租赁合同》中约定，租赁期内未经曾、汪、郭三人同意转包的按违约处理，但作为承租人的谢绍敏、易磊明知郭祥培兼具合伙人和出租人双重身伤，因而有理由相信郭对曾、汪二原告具有代理权。这从理论上同样可以推断擅自转租的理解不能成立。

　　二、原告曾静、汪培锡对于天福楼租赁经营方式的变化，存在知道或应当知道的相当条件

　　其一，天福楼饭店位于奉节县城（永安镇）主城区“不夜城”饮食一条街之中，且名称响亮，经营有方，生意一向看好，全县城的人无所不晓。原告曾静、汪培锡作为天福楼的所有权人和出租人，按常理应当超过一般人对天福楼的关注，因而存在知道或者应当知道天福经营变化的相当条件。

　　其二，双方于2007年3月18日签订的《门市租赁合同》，约定第一年租金14万元，一直由郭祥培统一领取后给付二原告，而二原告诉状上称：2007年8月14日谢、易、郭三人以《天福楼经营承包合同》形式转租给李毅，年租金40.3万元，一直由郭祥培领取后分给他们。这表明，他们已按此受益，却一直没有提出反对意见，说明二原告已经明知，而且默认了郭祥培的行为，多年来从无异议。现在正值租赁期中，二原告却起诉要求确认转租行为无效，并解除租赁合同收回房屋，无论从事实际上还是理由上，都是说不通的。

　　其三，原告曾静、汪培锡与第三人郭祥培同属于天福楼的所有权人和出租人，按事实推论二原告早已知道郭祥培同时具有合伙承租人的身份，自出租至起诉时天福楼的房租费皆由郭祥培统一领取后分发给二原告，表明二原告与郭祥培之间有着充分联系，关系密切，足可推定二原告对郭祥培的经营行为完全了解却从无异议。

　　其四，从法律层面讲，第三人李毅于2007年9月即经过工商登记取得天福楼饭店的营业执照，且营业执照悬挂于经营场所，对外具有合法经营的公示作用，并至今悬挂达数年之久，应视为天福楼产权人均应当知道，即不仅包括天福楼饭店的合伙人郭祥培，而且包括出租人的原告曾静和汪培锡。即便是原告曾静和汪培锡确实存在不知道的情况，其公示之效力同样及于二人。因此，本判决从公示效力上理解和判断，是符合法律精神的。

　　（作者单位：重庆市奉节县人民法院）
贵州省遵义市人民政府办公室


市人民政府办公室关于印发遵义市消防安全责任制实施办法的通知



各县、自治县、区（市）人民政府，新蒲新区管委会，市人民政府有关工部门：

《遵义市消防安全责任制实施办法》已经市人民政府同意，现印发你们，请认真贯彻执行。







二〇一一年四月十四日





遵义市消防安全责任制实施办法



第一条 为了预防火灾和减少火灾危害，明确消防安全责任，根据《中华人民共和国消防法》和《贵州省消防条例》，结合本市实际，制定本办法。

第二条 凡在本市行政区域内的机关、团体、企业、事业单位（以下统称单位）和村（居）民委员会，必须依照消防法律、法规、规章和本办法的规定，实行消防安全责任制。

第三条 各级人民政府及其行政部门和单位的法定代表人或者主要负责人是本行政区、本部门、本单位消防安全的责任人，对消防安全工作负领导责任；各级人民政府及其行政部门和单位分管消防安全工作的负责人，对消防安全工作负直接领导责任；单位各岗位消防安全责任人，对本岗位的消防安全负直接责任。

第四条 县、区（市）人民政府按照属地管理原则依法负责本行政区域内的消防安全工作，履行下列消防安全职责：

（一）组织开展消防宣传教育和贯彻实施消防法律、法规、规章，增强公民的消防安全意识，提高公民的消防安全素质；

（二）将消防工作纳入国民经济和社会发展计划，加强公共消防设施建设，保障消防经费投入，使消防工作与经济建设和社会发展相适应；

（三）按照城市总体规划，编制、修订城市消防专业规划；

（四）将消防工作纳入议事日程，年初组织召开消防工作会议总结上年度消防工作情况，安排部署本年度消防工作；每季度组织召开1次消防工作联席会议，分析当前消防安全工作情况，研究解决消防工作中存在的重大问题，督促检查本级人民政府有关部门和下级人民政府履行消防工作职责；

（五）重大节假日以及火灾多发季节，应当组织进行消防安全检查，采取防火措施，每年组织消防安全大检查不少于4次；

（六）参与重大火灾隐患的监督整改工作，对公安机关报请因存在重大火灾隐患应当停产停业处理的请示事项，依法及时作出同意与否的决定，对不同意作出停产停业决定的，应当协调有关行政部门、行业部门和重大火灾隐患单位，制定方案，采取整改措施；

（七）按照国家标准和有关规定规划、建设消防站、特勤消防站，做到布局合理，并配备符合国家标准的消防装备；

（八）组织城市规划、建设、消防、供水、供电、通讯等部门，对消防车通道、消防供水设施、消防通讯、公共消防设施进行竣工验收；

（九）建立特大火灾事故的应急救援机制，针对高层、地下建筑和易燃易爆危险物品可能发生的对公共安全造成重大影响的火灾，组织制定应急预案并进行演练，提高处置特大火灾事故的能力；

（十）发生重特大火灾事故后，应当及时组织对火灾事故进行调查；调查结束后，向上一级人民政府写出调查报告，并及时公开火灾的基本情况、损失、原因、教训和处理结果；组织媒体进行客观、准确地报道，正确把握舆论导向，增强公民的消防意识；

（十一）完成好上级部门安排的各项工作任务。

第五条 乡（镇）人民政府、街道办事处应当履行下列消防安全职责：

（一）组织开展消防宣传教育和贯彻实施消防法律、法规、规章，增强公民的消防安全意识，提高公民的消防安全素质，每季度应组织1次大型消防宣传活动；

（二）按照乡镇总体规划，编制、修订乡镇消防规划；

（三）将消防工作纳入议事日程，年初组织召开消防工作会议总结上年度消防工作情况，安排部署本年度消防工作；每季度组织召开1次消防工作联席会议，分析当前消防安全工作情况，研究解决消防工作中存在的重大问题；

（四）重大节假日以及火灾多发季节，应当组织进行消防安全检查，采取防火措施，每年组织消防安全大检查不少于4次；

（五）每年对辖区内消防安全重点单位、30户以上村寨进行消防安全检查1次，对辖区“六小”场所的抽查率不得低于30%；

（六）建立和完善消防管理档案；

（七）按照市人民政府年初工作安排，加强专职消防队建设和消防设施建设力度；

（八）每半年督促检查村（居）委会履行消防工作职责情况；

（九）完成好上级部门安排的各项工作任务。

第六条 县级以上公安机关对本行政区域内的消防工作实施监督管理，并由其公安消防机构负责实施，履行下列消防安全职责：

（一）执行消防法律、法规、规章和消防技术标准，制定消防工作的具体措施，严格依法行政；

（二）依法进行消防安全行政审批或者审核，加强消防产品监督，按照法定时限对消防工程进行验收和开业前检查；

（三）依法开展消防安全检查，负责督促单位采取消防安全措施，限期消除火灾隐患；

（四）接到火警，应当立即赶赴火场，负责救助遇险人员，排除险情，扑灭火灾；

（五）负责调查火灾原因，参与处理火灾事故；

（六）对单位专职消防队和义务消防队进行业务指导，负责对消防岗位的人员进行培训，推动消防中介服务机构建设和消防工作社会化发展；

（七）参与政府消防工作考评、城市消防专业规划的编制和修订；

（八）依法参加其他灾害或者事故的抢险救援，履行法律、法规、规章规定的其他职责。

第七条 消防安全委员会成员单位以及政府各行政部门应当按照“谁主管、谁负责”的原则，根据各自的职责分工做好本部门、本系统、本行业的消防安全工作。

发展改革部门和财政部门，在编制国民经济和社会发展计划以及财政预算时，应当重视消防设施建设，属于固定资产投资范围的，应当列入地方固定资产投资计划，并保证消防经费的足额划拨。

城市规划、建设行政部门应当按照消防专业规划的要求将消防规划纳入城市建设总体规划，保证消防设施与其他市政基础设施同步规划、同步建设、同步发展。

通信部门应当按照规定建设火警专线以及消防指挥中心与消防站、供水、供电、供气、急救、交通管理等部门和单位之间的调度专线，并做好维护管理，保证通信畅通。

公用事业行政部门要加强对消防供水等公共消防设施的维护管理，确保公共消防设施完好，水量、水压充足。

教育行政部门要将消防教育列入国民教育计划，学校及其他教育机构要将消防知识纳入有关教育课程。

司法、劳动和社会保障、科技行政部门要将消防法规和消防知识列入普法、培训和科普工作的内容。

新闻出版、广播、电影、电视等有关单位及其主管部门应当开辟固定专栏，依法进行经常性、有针对性的消防安全知识的义务宣传教育和开展消防公益宣传。

教育、卫生、文化、旅游、工商、商务、安全生产监督管理、住建等行政部门要在各自职责范围内，对本系统、本行业的消防工作实施监督管理，加强防火、灭火、逃生自救等消防安全常识教育培训，督促整改火灾隐患，保障消防安全。

其他政府行政部门应当结合本部门的实际，贯彻落实消防法律、法规、规章规定的各项措施，开展消防宣传教育，进行有针对性的消防安全自查和治理，依法督促所属单位对火灾隐患进行整改，保障消防安全。

第八条 公安派出所在县（市）公安局、城区公安分局领导下，按照国家公安部《消防监督检查规定》，依法对辖区内的管理单位、居民委员会（社区）、村民委员会以及上级公安机关授权管理的单位，履行下列消防监督检查职责，并接受上级公安消防机构的业务指导：

（一）依法进行消防安全检查，督促消除火灾隐患和不安全因素，查处消防违法、违章行为。对派出所列管消防安全重点单位每年检查不得少于1次，其他单位应按30%的比例进行抽查；

（二）督促指导建立健全消防安全组织、消防安全制度，落实防火安全责任制；

（三）组织开展经常性的消防安全知识宣传教育活动，提高群众的消防安全意识。每年开展消防安全知识宣传教育活动不得少于4次；

（四）参与组织火灾扑救，维护火场秩序，保护火灾现场，协助公安消防机构调查火灾原因；

（五）建立和完善消防管理档案，协助做好辖区内上级公安消防机构直接管理的消防安全重点单位的消防工作；

（六）完成上级公安消防机构交办的其他工作任务。

第九条 社会各单位应当遵守消防法律、法规和国家公安部《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》等规章，落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责，确定消防安全责任人，保证本单位的消防安全。

第十条 居民委员会（社区）应当履行下列消防安全职责：

（一）做好辖区的消防安全工作，维护辖区消防安全；

（二）制定居民防火公约，健全消防安全制度，开展消防安全和家庭防火知识宣传教育。每年开展消防宣传教育不得少于4次；

（三）对居民住宅楼、院的消防安全进行检查，纠正阻塞、占用消防通道、水源等消防违章行为。每季度消防安全检查不得少于1次；

（四）发生火灾时，及时报警，组织疏散辖区居民；

（五）建立自防自救的消防组织，配备必要的消防器材，加强防火巡查，组织、参加火灾扑救。

（六）每个社区至少聘请1名专（兼）职消防管理员，负责组织开展本社区消防安全工作。

第十一条 村民委员会应当履行下列消防安全职责：

（一）做好本村群众性的消防工作，维护本村消防安全；

（二）制定村民防火公约，开展消防安全宣传教育。每年开展消防安全宣传教育不得少于4次；

（三）根据生产季节，组织开展消防安全检查，消除火灾隐患。每季度消防安全检查不得少于1次；

（四）督促本村所属经济组织做好消防安全工作；

（五）保障本村消防车通道畅通，有条件的应当贮备消防水源；

（六）建立自防自救的消防组织，按照“一队两池两泵”要求配备消防设施和器材，发生火灾时，协助公安消防机构进行火灾扑救。

（七）50户以上木瓦结构村寨及民族文化旅游村寨应配备1名以上专（兼）职消防管理员。

第十二条 居民住宅区的物业管理单位应当在管理范围内履行下列消防安全职责：

（一）制定消防安全制度，落实消防安全责任，开展消防安全宣传教育；

（二）开展防火检查，消除火灾隐患；

（三）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；

（四）建立自防自救的消防组织，加强防火巡查，组织、参加火灾扑救；

（五）保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效。

其他物业管理单位应当对受委托管理范围内的公共消防安全管理工作负责。

第十三条 各级人民政府以及单位应当按照建立消防安全责任的要求，逐级签订消防安全责任书。责任书的内容应当包括明确的责任人、目标任务、工作措施和奖惩办法等。

上级人民政府或上级行政主管部门应当结合本年度消防工作形势、任务，与下级人民政府或单位签定年度消防工作目标责任书，并督促落实。

第十四条 各级人民政府的消防安全责任制落实情况，应当纳入政府目标管理体系，进行定期考核，考核所依据的标准为《中华人民共和国消防法》、本《实施办法》和本年度消防工作目标责任书。

上级人民政府应当在对下级人民政府考核完毕后15日内作出考核认定，考核认定结果分为优秀、合格、不合格三类，并以公文形式将考核情况、存在问题、考核分数、考核名次和认定结果等内容进行公开通报。

下级人民政府对考核认定中指出的问题应当及时整改，并于收到考核认定之日起30日内将整改情况书面上报上级人民政府。上级人民政府收到整改报告后，应当派员进行实地复查。下级人民政府逾期不提交整改报告，或经上级人民政府复查发现问题仍未整改的，应当从严追究下级人民政府相关负责人的责任。

单位消防安全责任制落实情况应当纳入本单位内部年度考核内容。

第十五条 对不落实消防安全责任制，造成火灾事故的，按照国家和省、市安全事故行政责任追究的规定，对有关领导和责任人给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

定期考核中，发现各级人民政府、行业单位未履行消防安全责任，年度考评认定为不合格的，应当对有关领导和责任人给予行政处分；对考核中存在的问题不及时整改，或整改不力的，应当对有关领导和责任人给予通报批评或行政处分。对考核中发现应当给予行政处罚的行为，由公安消防机构依据消防法律、法规、规章给予行政处罚。

第十六条 行政监察机关依照行政监察法的规定，对各级人民政府和行政部门及其工作人员履行消防安全职责的情况实行行政监察。

第十七条 本办法自2011年4月14日起施行。