广东省深圳市国土资源和房产管理局


深圳市国土资源和房产管理局关于印发深圳市土地储备管理办法实施细则的通知
（2006年12月28日）
深国房〔2006〕775号

　　为加强储备土地管理，根据《深圳市土地储备管理办法》（深圳市人民政府令第153号）的有关规定，我局组织制定了《深圳市土地储备管理办法实施细则》。现予印发，请遵照执行。

深圳市土地储备管理办法实施细则

　　第一条 根据《深圳市土地储备管理办法》（深圳市人民政府令第153号，以下简称《办法》）第三十条规定，制定本实施细则。
　　第二条 根据《办法》第五条规定，市政府土地管理部门（以下简称主管部门）应当履行以下职责：
　　（一）负责编制全市土地储备计划；
　　（二）负责土地收购方案的审查；
　　（三）负责建立全市土地储备管理信息系统、储备土地档案台帐管理制度以及全市储备土地的入出库管理制度；
　　（四）负责制定储备土地短期利用的招投标规则，并对招投标活动实行监督管理；
　　（五）负责拟定储备土地管理相关合同文本，并报市政府法制部门审定；
　　（六）负责储备土地短期利用项目的审批；
　　（七）负责土地储备融资方案的审查，在土地储备融资方案经市财政部门审核后，报市政府审定；
　　（八）市政府确定的土地储备管理的其他职责。
　　主管部门的派出机构受主管部门委托，行使对储备土地的管理职能。
　　第三条 除《办法》第六条规定的职责外，市土地储备机构还应当承担以下工作职责：
　　（一）组织全市储备土地现状调查；
　　（二）协助主管部门编制全市土地储备计划，经批准后，负责统一组织实施；
　　（三）协助主管部门组织建立全市土地储备管理信息系统，并进行动态更新；
　　（四）建立全市土地储备档案、台帐；
　　（五）统一办理全市储备土地的入出库手续；
　　（六）组织储备土地短期利用项目的招投标工作，与中标单位签订合同，并对合同的履行情况进行跟踪管理；
　　（七）收取因储备土地短期利用而产生的收益；
　　（八）处理储备土地短期利用合同终止后的善后处理工作；
　　（九）与土地储备相关的其他工作。
　　第四条 主管部门组织编制中长期土地储备计划，并报市政府批准后组织实施。
　　中长期土地储备计划的有效期限为5年至10年。
　　中长期土地储备计划应包括储备土地总量、储备土地补充周期、储备方式及储备资金来源等内容。
　　第五条 主管部门应当根据土地利用总体规划、城市总体规划、城市近期建设规划、土地利用计划和土地供应计划及土地资源利用的实际情况编制年度土地储备计划。
　　年度土地储备计划包括储备土地自行管理计划、委托管理计划、整治计划、短期利用计划、土地收购计划及上一年度土地储备计划执行情况评价。
　　前款规定的各项子计划应当包括涉及的土地面积及相关的资金预算等内容。
　　第六条 全市年度土地储备计划的编制工作应当于每年10月1日前完成，报市政府批准后公布施行。
　　年度及中长期土地储备计划确需修改调整的，应当报市政府批准。
　　年度及中长期土地储备计划一经批准，应当严格实施。
　　第七条 土地储备机构应当以地块为单位建立储备土地的台帐与档案。
　　储备土地的台帐是指记录储备土地的地块编号、位置、坐标、面积、来源、规划用途、土地利用现状、地上建（构）筑物及其他附着物、储备土地入出库情况等内容的簿册。
　　储备土地的档案是指关于台帐信息的原始凭证，包括各种批文，权属登记资料，合同，规划部门、测绘部门、估价部门等出具的相关资料，主管部门及市土地储备机构出具的入出库登记等。
　　第八条 主管部门建立的全市土地储备管理信息系统，应当具有数据储存、更新、统计、查询等数据库功能及日常土地储备业务管理功能。
　　主管部门通过土地储备管理信息系统对全市范围储备土地实施全过程动态管理。
　　土地储备管理信息系统数据库的数据更新与台帐数据更新同步进行。
　　第九条 《办法》第七条第二款划定的土地，因规划调整为可建设用地的，相关部门应当在规划调整后30日内向主管部门办理移交手续，由主管部门纳入土地储备。
　　依据前款规定，相关部门向主管部门移交土地的，移交前形成的法律关系由相关部门负责理顺解决。
　　第十条 主管部门应当建立储备土地入库管理制度。市土地储备机构应当根据主管部门的《储备土地入库通知书》及时办理储备土地入库手续。
　　主管部门组织将《办法》第七条第一款第（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项规定的土地移交市土地储备机构并办理入库手续；《办法》第七条第一款第（四）项规定的储备土地，由市土地储备机构直接办理入库手续。
　　第十一条 储备土地入库前存在法律争议或者经济纠纷的，由有关部门根据法定程序依法解决。
　　储备土地入库前存在非法侵占和违法建筑等问题的，由相关执法部门依法查处。
　　第十二条 对《办法》第七条第一款第（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项规定的土地办理入库手续时，主管部门应当向市土地储备机构移交下列文件：
　　（一）《储备土地入库通知书》；
　　（二）政府批准文件、合同及权属凭证等相关资料；
　　（三）储备土地的范围图（坐标、面积），挖山、填海竣工图等图件；
　　（四）地上附着物、建（构）筑物的相关资料。
　　市土地储备机构在收到前款规定文件后，会同主管部门进行现场确认，双方于《储备土地入库基本情况核查表》签字确认后办理入库手续。
　　第十三条 对《办法》第七条第一款第（四）项规定的土地办理入库手续时，市土地储备机构应当取得以下文件：
　　（一）政府批准文件、合同及权属凭证等相关资料；
　　（二）储备土地的范围图（坐标、面积），挖山、填海竣工图等图件；
　　（三）地上附着物、建（构）筑物的相关资料。
　　第十四条 在办理储备土地入库手续时，市土地储备机构应当为入库的储备土地建档造册，并更新信息系统。
　　第十五条 主管部门应当建立储备土地出库管理制度。
　　储备土地使用权出让前，主管部门应当书面通知市土地储备机构。市土地储备机构根据主管部门的书面通知，做好储备土地出库准备工作。
　　以招标、拍卖和挂牌方式出让储备土地使用权的，主管部门应当提前6个月书面通知市土地储备机构；以协议方式出让储备土地使用权的，主管部门应当在土地预审通过后5个工作日内书面通知市土地储备机构。
　　第十六条　土地使用权出让合同签订后，主管部门应当及时向市土地储备机构发出《储备土地出库通知书》，市土地储备机构根据主管部门的《储备土地出库通知书》及时办理储备土地出库手续，将储备土地及相关资料移交主管部门。
　　对于无需签订出让合同的储备土地，市土地储备机构根据主管部门的《储备土地出库通知书》向主管部门移交储备土地及相关资料。
　　储备土地出库应当根据主管部门的《储备土地出库通知书》由市土地储备机构书面签章确认。
　　对已经办理出库手续的储备土地，市土地储备机构应同时将出库情况建档造册，并更新信息系统。
　　第十七条　储备土地需要进行土地开发的，市土地储备机构凭主管部门的《储备土地出库通知书》办理储备土地出库手续。土地开发完工后，土地开发机构应当向市土地储备机构移交土地，并重新办理储备土地入库手续。
　　第十八条 储备土地管理可以采取市土地储备机构自行管理和委托管理两种方式。
　　以下情形由市土地储备机构自行管理：
　　（一）储备土地入库后、委托管理招标前需要自行管理的；
　　（二）已纳入年度土地供应计划的；
　　（三）在城市建成区内分布零散、不必委托管理的；
　　（四）其他需要自行管理的。
　　除上述情形外，储备土地可以实行委托管理方式。委托管理期限最长为两年，期限届满后可以申请续期。
　　依照前款规定续期的，续期期限最长为1年，且只能续期1次。
　　第十九条 政府储备土地委托管理应当采取公开招标，由市政府采购中心负责招投标工作。
　　第二十条　委托政府其他职能部门管理储备土地的，由市土地储备机构与该职能部门直接签订《委托管理合同》。
　　第二十一条　储备土地受托管理机构（以下简称受托机构）不得对受托管理的储备土地进行转委托。受托机构不得从事超越委托管理权限范围的任何活动。
　　《委托管理合同》文本由主管部门拟订，并经市政府法制部门审定。
　　第二十二条 市土地储备机构根据规模效益、方便管理的原则划分委托管理片区。
　　对新近办理入库的储备土地，可以临时委托同一片区内或相邻片区已有的受托机构进行临时管理。
　　根据前款规定实行临时管理的，对新近办理入库的储备土地按独立地块及原中标标准计算年度管理费用。如年管理费用低于10万元的，《临时委托管理合同》期限不得超过管理单位原管理地块合同的剩余期限；如年管理费用高于10万元（含10万元）的，《临时委托管理合同》期限不得超过6个月，且应当在6个月内按照本实施细则第十九条的规定确定受托机构。
　　第二十三条 《委托管理合同》期限届满需要继续对该储备土地实行委托管理的，受托机构应当在合同期限届满1个月前提出继续延长《委托管理合同》有效期限的申请。
　　市土地储备机构应当根据《委托管理合同》的约定对申请继续管理的受托机构进行考核，对严格履行原《委托管理合同》约定的受托机构，可以按照实际管理的储备土地面积，与其重新签订《委托管理合同》；经考核不合格的，市土地储备机构应当根据本实施细则的规定重新确定新的受托机构。
依据前款规定重新签订的《委托管理合同》的有效期限与原《委托管理合同》的有效期限的总和不得超过3年。
　　第二十四条 为保证储备土地及时出库，《委托管理合同》中应当明确约定，在《委托管理合同》期限届期前，发生政府需要提前解除该《委托管理合同》的情形时，委托方有权单方面提前解除合同。
　　第二十五条 委托管理的储备土地上发生砍伐树木、挖石取土、乱倒余泥渣土、损坏围网和绿化等破坏储备土地现状行为的，市土地储备机构应当要求受托机构限期整改，并根据《委托管理合同》追究其相应的违约责任。
　　对拒不整改或者整改不符合要求的，市土地储备机构应当根据《委托管理合同》的相关约定提前解除土地储备合同，追究受托机构的违约责任。
　　第二十六条 发生下列严重侵占储备土地情形之一的，市土地储备机构应当提前解除《委托管理合同》，并追究相应的违约责任：
　　（一）储备土地上发现违法建筑；
　　（二）非法利用储备土地从事经营活动；
　　（三）不配合储备土地的清理、移交工作；
　　（四）其他改变土地用途、非法占用储备土地、污染储备土地等严重损害储备土地的情形。
　　第二十七条 市土地储备机构自行管理或委托政府其他职能部门管理的储备土地，发生本实施细则第二十五条第一款和第二十六条规定的情形，并且造成严重后果的，按照《办法》第二十五条规定追究相关责任人的行政责任。
　　第二十八条　储备土地的日常管理包括以下内容：
　　（一）开展日常巡逻，及时发现并制止非法侵占、破坏储备土地的行为；
　　（二）管理和保护储备土地上的市政设施、基础设施以及其他已补偿的经济作物、构筑物等；
　　（三）对危险地块采取安全防护措施，设置警示牌；
　　（四）其他与储备土地相关的日常管理工作。
　　采取自行管理方式的，由市土地储备机构负责储备土地的日常管理工作；采取委托管理方式的，由受托机构负责储备土地的日常管理工作。
　　第二十九条 储备土地整治包括对储备土地进行必要的清理、场地平整、围网、绿化及树立界桩与标志牌等整治工作。储备土地需要进行整治的，由市土地储备机构制定整治方案，报主管部门审批。
　　整治工程造价预算在20万元以上（含20万元）的，应当按照市政府采购中心的招标程序确定施工单位；在20万元以内的，由市土地储备机构选定施工单位，施工合同采取包干方式确定工程价款，结算时不再调整。
　　第三十条 经主管部门批准，市土地储备机构可以在不改变原土地用途的前提下，对储备土地进行短期合理利用。
　　《深圳市储备土地短期利用合同》文本由主管部门制订，并经市政府法制部门审定。
　　储备土地短期利用收益应当按照“收支两条线”的方式纳入财政专户。
　　第三十一条 土地储备机构对储备土地进行短期利用的，应当通过挂牌或公开招标的方式，按照价高者得的原则确定短期利用主体。
　　依照前款规定进行挂牌或招标的，土地储备机构应在主管部门主办的社会公众网站进行公告，公告期限为10个工作日。
　　第三十二条 主管部门和市土地储备机构的工作人员在招标过程中违反招标规则的，依法追究相关责任人的行政责任；涉嫌犯罪的，移交司法机关依法处理。
　　第三十三条 本实施细则公布前，主管部门、主管部门的派出机构及土地储备机构与受托机构签订的《委托管理合同》尚未到期的，按照原合同继续履行；合同到期后，适用本实施细则的规定。
　　土地收购实施细则及土地储备资金使用管理办法另行制定。
　　第三十四条 本实施细则自2007年1月1日起实施。
简述我国目前企业合同管理之现状及对策

郭俊然 平顶山市城市信用社


西方谚语说：“财富的一半来自合同”。随着我国加入WTO，社会主义法治建设的逐步推进，企业依法经营决策问题必将更加突出地显现出来。合同是企业从事经济活动取得经济效益的桥梁和纽带，同时也是产生纠纷的根源。经营活动是风险与利益共存的活动，利益越大，风险也越大。企业在日常的经济交往中极易陷入不法分子设置的合同陷阱中，企业就可能因此蒙受巨大的经济损失。因而企业合同管理是企业管理的重要内容，搞好合同管理，是维护企业合法权益的最基本的要求。

一、我国企业在合同管理上存在的问题。
合同法制观念淡薄，风险意识差。
一些企业签订合同时普遍缺少对对方资信的调查了解，没有审查对方的法人营业执照或自然人身份证、法人授权委托书。更有一些企业没有建立有效的合同管理制度，致使合同原件丢失或仅保存一些复印件，一旦自己的合法权益被损害便无法主张自己的权利。另外对销售人员的相关授权不明也是容易引发纠纷的原因之一。有的企业没有明确的销售人员授权制度，有的单位超过应有的权利范围对外签订合同，有的一般员工未经授权也对外签订合同。由于司法实务中对证据认定规则以及民事责任归属确认都有较明确规定，而这些规定，对这些未经授权人员所订立的合同所致的结果，往往对企业不利。
合同文本不规范、条款过于简单、模糊。
一些合同简单地以“协议书”、“意向书”等命名，根据我国现行法律规定它们的意思是不同的，所表达的法律效力也有别。此外一些合同的条款过于简单，或仅约定几条意见或简单地归结为一小段话。再者，合同条款约定的意思不明确、不具体。例如：合同约定按需供货，以合同法解决争议，由违约者承担违约责任等。合同的成立虽然从理论上而言仅有主体和标的就可以成立，但是标的的数量如果不明确很容易产生纠纷。像“以合同法解决合同争议，由违约者承担违约责任”这样的条款等于没有约定，不由合同法解决合同争议，由违约者承担违约责任，难道要有刑法解决合同争议，由守约者承担违约责任吗？合同法规定了协商、调解、仲裁和起诉四种合同争议的解决方法，应尽量明确是那一种方法。同时当事人对于违约责任可以约定定金罚则、违约金、赔偿损失等。
另外，有的合同约定合同签订地点为平顶山市。平顶山有四个市辖区到底是那一个区？很不明确。根据《民事诉讼法》规定：合同纠纷可以由被告住所地或合同履行地的法院管辖。同时《合同法》又规定：合同当事人可以在合同中约定原告住所地、被告住所地、合同履行地、合同签订地、合同标的物所在地的法院管辖。因此，合同当事人应明确、具体地约定合同纠纷管辖法院，否则则是无效约定。
合同的主体资格问题。
根据我国的《合同法》、《民法通则》等法律法规和司法解释的规定，法人的分支机构需由法人的授权委托书才可以享有对外签订合同的资格，同时作为法人职能科室是无权对外签订合同的。现实中一些企业的什么供应站、办事处、销售科等职能科室或分支机构经常代表法人对外签订合同。更有一些企业的销售人员直接代表法人对外签订合同，既无法人授权委托书，又无身份证明，一旦发生纠纷责任很难明确。
合同的效力问题。
在此必须明确一个问题，合同的生效不同于合同成立。一般情况下当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。有些合同约定自双方签字盖章之日起生效，但是合同上面仅有签字或盖章。殊不知签字盖章的意思是法定代表人或其授权委托的人签字加单位公章。还有一些合同没有明确合同的履行期限，这就给合同安全埋下了隐患。

二、防范和化解合同风险对策。
在签订合同时应注意的事项。
　　关于签订合同的主体。对外签订合同，除法定代表人外，必须是持有法人授权委托书的法人委托人。法人委托人必须在授权范围内行使签约权。超越代理权限和非法人委托人均无权对外签约，但经特别授权并发给委托证明的例外。
签订合同之前，必须认真了解对方当事人的情况。包括：对方单位是否具有法人资格、有否经营权、有否履约能力及其资信情况，对方签约人是否法定代表人或法人委托人及其代理权限。做到既要考虑本方的经济效益，又要考虑对方的条件和实际能力，防止上当受骗，防止签订无效经济合同，确保所签合同有效、有利。
经济合同除即时结帐者外，应一律采用书面格式，并必须采用统一的经济合同文本。
合同对方当事人权利、义务的规定必须明确、具体，文字表达要清楚、准确。合同内容应注意的主要问题是：（ 1） 部首部分，注意写明供需双方的全称、签约时间和签约地点。（ 2） 正文部分，注意：产品名称应具体写明牌号、商标、生产厂家、型号、规格、等级、花色、是否成套产品等；技术质量要求要明确、具体；数量要明确计量单位、计量方法、正负尾差、合理称差及自然损耗率等；运输方式及运费负责应具体明确；交（提）货期限、地点及验收方法应明确；价钱金额必须执行现行的国家定价或国家指导价、市场调节价；违约责任有法定违约金的按规定写明，法律没规定或规定不具体的，应具体写明约定的违约金数额、比例及计算方法。（3） 结尾部分，注意：双方都必须使用合格的印章——公章或合同专用章，不得使用财务章或业务章等不合格印章；注明合同有效期限。
签订经济合同，除合同履行地在我方所在地外，签约时应力争协议合同由我方所在区、县人民法院管辖。这样，一旦发生纠纷我们就可以避免许多现实中麻烦。
签订购货合同应以现货为主，并坚持经销定进原则；付款尽可能采用托收承付，如需预付货款或定金的须注明其生效条件和违约责任。签订销货合同应以现款为主，不得随意赊销。
合同的审核。
有条件的企业应设置专门的法律顾问室或指派专人负责管理合同，同时设定签订合同的审批权限。审查合同时应注意以下要点：（1）合同的合法性。包括：当事人有无签订、履行该合同的权利能力和行为能力；合同内容是否符合国家法律、政策和公司规章制度的规定；当事人的意思表达是否真实、一致，权利、义务是否平等；订约程序是否符合法律规定。（2）合同的严密性。包括：合同应具备的条款是否齐全；当事人双方的权利、义务是否具体、明确；文字表述是否确切无误。（3）合同的可行性。包括：当事人双方特别是对方是否具备履行合同的能力、条件；预计取得的经济效益和可能承担的风险；合同非正常履行时可能受到的经济损失。
经济合同纠纷的处理
企业在处理纠纷时，内部应加强联系，及时沟通，积极主动地做好应做的工作，不互相推诿、指责、埋怨，统一意见，统一行动，一致对外。合同纠纷的提出，（加上我方与对方当事人协商处理纠纷的时间）应在法律规定的时效内进行，并必须考虑有申请仲裁的足够时间。同时必须尽量收集下列证据材料： 经济合同的文本（包括变更、解除合同的协议），以及与合同有关的附件、文书、电报、图表等； 送货、提货、托运、验收、发票等有关凭证；货款的承付、托收凭证，有关财务账目；产品的质量标准、封样、样品或鉴定报告；有关违约的证据材料；其它与处理纠纷有关的材料。
对于合同纠纷经双方协商达成一致意见的，应签订书面协议，由双方代表签字并加盖双方法人公章或合同专用章。
企业必须认真做好合同管理和基础工作。（1）建立合同档案。每一份都必须有一个编号，不得重复或遗漏。每一份合同包括合同正本、副本及附件，合同文本的签收记录，合同分批履行的情况记录，变更、解除合同的协议（包括文书、电传等），均应妥善保管。（2）建立合同管理台帐。各企业应根据合同的不同种类，建立经济合同的分类台账和总台账。每个企业应设一个总台账。其主要内容包括：序号、合同号、经手人、签约日期、合同标的、价金、对方单位、履行情况及备注等。台账应逐日填写，做到准确、及时、完整。（３）制作“合同情况月报表”。各企业应每月将上月合同的履行情况制成月报表。（4）为保证合同内容的合法性，同时也为了避免给公司造成不必要的损失，禁止随便携带已盖合同专用章或公章的空白合同书或介绍信等，如确有需要，须经特别批准并办理领用手续，使用完毕经审查无误后，办理准销手续。