长沙市城市房地产交易管理办法
湖南省长沙市人民政府
长沙市城市房地产交易管理办法
长沙市人民政府令第89号
《长沙市城市房地产交易管理办法》已于2003年12月24日经市人民政府第25次常务会议审议通过，现予发布，自2004年3月1日起施行。
市长：谭仲池
二○○四年一月十九日
第一章 总 则
第一条 为规范城市房地产交易市场，保障交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市城市规划区国有土地范围内房地产的交易及其管理，适用本办法。
地上无建（构）筑物的土地使用权交易，不适用本办法。
第三条 本办法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁以及房地产中介服务等。
第四条 市房屋产权管理局（以下简称市房产局）在规定职责范围内负责全市房地产交易的管理工作，其他相关部门根据各自职责做好房地产交易管理工作。
第二章 一般规定
第五条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第六条 房地产权利人以共有房地产转让或设定抵押的，按份共有的房地产，以房地产权利人所占份额为限；共同共有的房地产，必须经全体共有人书面同意，转让人或抵押人为全体共有人。
第七条 房地产交易合同应当采用书面形式，当事人应当持合同或者有关法律文书等相关资料到市房产局办理房地产交易相关手续。
第八条 办理房地产交易等相关手续，当事人可以亲自办理，也可以由代理人代为办理；其中，法定代理的，受托人应交验代理人的法定代理资格证明；委托代理的，受托人应提交委托人的书面委托，并交验委托双方有效的身份证件。
当事人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，监护人应提交监护资格证明和监护保证书，并交验有效身份证件。
第九条 房地产交易当事人应当向市房产局如实申报房地产交易价格，按规定缴纳税费。
第十条 发布房地产广告，应当遵守房地产广告发布的有关规定，不得欺骗和误导公众。
第十一条 办理房地产交易等相关手续，当事人应当向受理单位提交规定的资料。受理单位出具收件收据的日期为受理日。经审查，提交的资料需要补正的，受理单位应当一次性书面告知，资料补正日为受理日。
受理机关应当按照法律、法规、规章和政务公开规定的时限办结。
第十二条 当事人应对其所提交资料的实质内容的真实性负责。
法律、法规、规章规定受理机关需对提交的资料进行核实的，受理机关应当指派两名以上工作人员进行核实。
第三章 房地产转让
第十三条 本办法所称的房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称的其他合法方式主要包括：
（一） 以房地产交换的；
（二） 以房地产抵债的；
（三） 房屋继承；
（四） 以房地产作价入股、与他人成立企业，房地产权属发生变更的；
（五） 一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
（六） 因企业被收购、兼并或者合并，房地产权属随之转移的；
（七） 单位房屋因调拨、价拨，房地产权属发生转移的；
（八） 法律、法规、规章规定的其他方式。
第十四条 按照国家和本市有关规定可以单独转让的停车库等附属建筑物、构筑物和附属设施，需单独转让的，应当在转让合同中约定；未在转让合同中约定单独转让的，视作一并转让。
按照房屋建筑设计为独立成套的房屋，不得分割转让。
第十五条 房地产转让的价格由转让当事人协商议定。经济适用房的销售价格实行政府指导价。
集体、国有房地产转让时，应当符合有关法律、法规和规章的规定。
房地产转让合同中载明的价格应当包括该房屋占用范围内土地使用权的价格。
第十六条 共有房屋出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。
租赁房屋出售时，出租人应在法定期限或约定期限内书面通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
享有优先购买权的人应自接到通知之日起三十日内予以书面答复，逾期不答复的，视为放弃优先购买权。
第十七条 当事人应当自房屋转让事实发生之日起九十日内向市房产局申请办理转移登记。
转让当事人申请办理房屋权属转移登记应提交以下主要资料：
（一） 房屋权属证书和土地使用权属证书；
（二） 转让当事人的身份证明；
（三） 转让合同或者与转让有关的生效的法律文书；
（四） 法律、法规规定的其他应当提交的资料。
房地产转让或者变更时，应当向市房产局申请办理房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
第十八条 取得《商品房预售许可证》应当符合以下条件：
（一）取得土地使用权证书；
（二）取得商品房建设工程规划许可证；
（三）取得商品房建筑施工许可证；
（四）房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层，并已确定施工进度和竣工交付日期（含环境和配套设施建设）；
（五）已确定商品房预售方案；
（六）已在本市银行开立商品房预售款监管帐户，与银行签订了预售款监管协议；
（七）物业管理方案。
市房产局对符合条件的，应当依法发放《商品房预售许可证》；对不符合条件的，作出不予许可的决定，并书面通知申请人。
第十九条 商品房买卖双方可以使用由建设部、国家工商行政管理总局监制的《商品房买卖合同》示范合同文本，房地产开发企业不得强制买受人使用其自制的格式合同。使用自制格式合同文本与买受人签订合同的，对销售广告和宣传资料中已明示的事项，买受人有权要求在合同文本中作出明确约定，出卖人不得拒绝。
第二十条 房地产开发企业或买受人应当在预售合同签订之日起三十日内，到市房产局办理登记备案手续。
第二十一条 商品房预售合同的主要条款发生变更，买卖双方应当在签署补充协议后三十日内到市房产局办理预售合同变更登记备案手续。
商品房买卖合同被解除、撤销或宣告无效的，应当在三十日内到市房产局办理注销登记备案手续。
第二十二条 预购商品房在预售合同登记备案后房屋竣工前，商品房买受人可以再行转让，房地产开发企业应予配合办理相关手续。
再行转让当事人应当会同房地产开发企业自签订转让合同之日起三十日内向市房产局申请办理变更登记备案手续。
预售的商品房再行转让时，预售合同载明的权利义务随之转移。
第四章 房地产抵押
第二十三条 本办法所称的房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以其抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称的在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行，作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称的预购商品房贷款抵押，是指买受人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称的最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以房地产对一定期间内连续发生的债权作担保的行为。
第二十四条 下列房地产不得设定抵押：
（一） 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育用房、医疗卫生用房和其他社会公益房地产；
（二） 被列为文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物；
（三） 依法被查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；
（四） 国有土地使用权设定抵押后的在建工程及建成的建筑物；
（五） 权属有争议的房屋；
（六） 依法不得抵押的其他房地产。
第二十五条 房地产开发企业不得以已经销售的商品房设定抵押权；房地产开发企业以在建工程设定抵押权的，在抵押存续期间，未经抵押权人同意不得进行预售。
经抵押权人同意预售的房屋，应当注销相应部位的抵押权。
第二十六条 抵押人担保的债权不得超出抵押物的价值。其中在建工程抵押所担保的债权不得超出该建设工程占用范围内的土地使用权和已投入的资产总额。设定抵押权后，该房地产的价值大于所担保债权的，余额部分可以抵押，但抵押所担保的债权数额不得超出其价值的余额部分。
同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。
第二十七条 债权人和债务人可以房地产设定最高额抵押。设定最高额抵押权时，抵押人和抵押权人应当约定连续发生债权的期间、被担保债权的最高限额。
第二十八条 房地产开发企业和其他建设单位以在建工程设定抵押权，所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款，但已付清该建设工程全部建造款的不在此限。
以在建工程设定抵押权，必须同时符合以下条件：
（一） 房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层；
（二） 符合建设工程承发包管理的有关规定。
第二十九条 买受人以预购商品房设定抵押权，所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款，但已付清该商品房全部购房价款的不在此限。
以预购商品房设定抵押权，应当符合有关商品房预售管理的规定。
第三十条 抵押人和抵押权人协商一致，可以变更抵押合同，并签订书面变更合同。
抵押合同变更，须经有关主管部门批准的，应征得原批准的主管部门的书面同意；一宗抵押物上存在两个以上抵押权的，需要变更抵押合同的抵押权人，必须征得所有后顺位抵押权人的同意。
第三十一条 抵押当事人应当在抵押合同订立之日起三十日内，向市房产局申请办理抵押登记。
办理房地产抵押登记，应当向市房产局提交以下主要文件：
（一） 房屋权属证书；
（二） 主合同；
（三） 抵押合同；
（四） 可以证明抵押房地产价值的资料；
（五） 法律、法规规定的其他应当提交的资料。
第三十二条 抵押合同发生变更或抵押关系终止的，抵押当事人应当在变更或终止之日起十五日内，到市房产局办理变更或者注销抵押登记手续。
办理注销抵押登记手续时，抵押人申请但抵押权人不申请的，市房产局可以受理抵押人的申请，但应书面通知抵押权人限期配合办理注销手续，抵押权人逾期无正当理由仍不配合办理注销登记的，市房产局可以依法核准抵押人的注销登记。
第三十三条 建设工程竣工后，原设定的在建工程抵押在办理初始登记时，随之转为现房抵押；已设定的预购商品房贷款抵押，在办理商品房权属转移登记时，随之转为现房抵押。
第三十四条 已设定抵押权的房地产，被依法列入拆迁范围的，抵押人应及时书面通知抵押权人，抵押双方可重新设定担保，也可依法清理债权债务，解除原抵押合同。
债务人不提前清偿债务或不提供新的担保的，因拆迁补偿安置取得的房地产或补偿费为抵押财产。
第五章 房屋租赁
第三十五条 本办法所称的房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
本办法所称的房屋转租，是指房屋承租人经出租人同意将承租的房屋再出租的行为。
第三十六条 下列房屋不得出租：
（一） 属于违法建筑的；
（二） 不符合房屋使用安全标准的；
（三） 司法机关、仲裁机构和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的；
（四） 依法公告列入拆迁范围的房地产；
（五） 有关法律、行政法规规定禁止出租的其他情形。 `
第三十七条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后三十日内，向市房产局申请登记备案。对符合房屋租赁登记备案条件的，市房产局应按规定予以备案；对不符合房屋租赁登记备案条件的，市房产局应书面通知申请人。
租赁合同依法变更或解除、终止的，租赁当事人应当在合同变更或解除、终止之日起十日内到市房产局办理变更登记或注销登记手续。
房屋转租，应符合原租赁合同的约定和征得原出租人的同意，订立转租合同，并按照本办法的有关规定办理登记备案手续。
第三十八条 申请房屋租赁登记备案应当交验下列资料：
（一） 租赁合同；
（二） 房屋权属证书；
（三） 申请人的有效身份证件；
（四） 法律、法规规定应提交的其他资料。
委托出租房屋，须提交房主的授权委托书；出租共有房屋，须提交其他共有人同意出租的证明；承租人为境外人员的，还应提交公安机关签发的居留证件。
第三十九条 出租下列房屋不予办理租赁合同备案登记：
（一） 无房屋权属证书的；
（二） 权属有争议的；
（三） 已设定抵押，未经抵押权人同意的；
（四） 共有房屋未取得其他共有人书面同意的。
第四十条 房屋出租不妨碍房屋所有权的转移。
在租赁期内租赁房屋所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力，房屋受让人应承担原出租人的义务并享受原出租人的权利。
第四十一条 房屋租赁期间，出租人改建、扩建、翻建、装饰、装修出租房屋的，应征得承租人同意。
承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，应征得出租人同意，并签订书面合同。
第四十二条 房屋租赁期间，因房屋及其设施出现破损而影响正常使用的，承租人应采取有效措施防止破损扩大，并及时通知出租人维修；出租人不及时维修且涉及房屋安全的，承租人应报请市房产局进行安全鉴定，并可自行维修，所发生的合理费用，由出租人支付。
合同另有约定的，从其约定。
第六章 房地产中介服务
第四十三条 本办法所称的房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面咨询服务的经营活动。
房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值或价格的经营活动。
房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
第四十四条 设立房地产中介服务机构，应自领取营业执照之日起三十日内，持营业执照副本等文件资料，到市房产局备案。
第四十五条 房地产中介服务机构应按规定向市房产局报送房地产中介服务统计报表。表格式样由市房产局统一制发。
第四十六条 房地产中介服务机构及其从业人员提供房地产中介服务不得有下列行为：
（一） 擅自提高中介服务收费标准；
（二） 给未取得《长沙市商品房预售许可证》的商品房进行销售代理；
（三） 给未取得房屋权属证书或者权属有纠纷、权利受限制的房屋进行经纪服务；
（四） 以个人名义接受委托，或同时在两个及以上房地产中介服务机构执业；
（五） 允许他人以自己的名义从事房地产中介服务业务；
（六） 索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物，或利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
（七） 与一方当事人串通损害另一方当事人权益；
（八） 提供虚假材料、隐瞒真实情况，损害当事人的利益；
（九） 法律、法规、规章禁止的其他行为。
第七章 法律责任
第四十七条 违反本办法第三十六条规定将房屋出租的，由市房产局责令停止出租，并可处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款，但最高不超过30000元。
违反本办法的其他行为，由法律、法规、规章规定的执法机关依法予以处罚。
第四十八条 行政机关工作人员在房地产交易过程中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第四十九条 城市规划区外国有土地上的房地产交易，参照本办法执行。
集体土地上的房屋在本集体经济组织内部交易的，参照本办法执行。
县（市）城市房地产交易管理参照本办法执行。
第五十条 本办法自2004年3月1日起施行。
印发《潮州市市级财政投资项目审计监督暂行办法》的通知
广东省潮州市人民政府
潮府〔2004〕49号
印发《潮州市市级财政投资项目审计监督暂行办法》的通知
各县、区人民政府，枫溪区管委会，市府直属各单位，市开发区管委会：
现将《潮州市市级财政投资项目审计监督暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○四年十一月二十九日
潮州市市级市属财政性投资项目
审计监督暂行办法
第一条 为加强对市级属财政投资项目的审计监督，促进规范财政投资项目的管理，提高财政性资金的使用效益，根据《中华人民共和国审计法》、《中华人民共和国审计法实施条例》和、审计署《审计机关国家建设项目审计准则》的有关规定，结合本市实际，制定本暂行办法。
第二条 本办法所指市级财政性资金包括市级财政预算内基本建设资金、预算内其他各项支出中用于基本建设项目的资金、纳入财政支出管理的专项基金中用于基本建设项目的资金、财政预算外资金中用于基本建设项目的资金和政府信用贷款、以政府名义募集、接受的各种境内外捐款等其他财政性基本建设资金。
本办法所指市级财政性资金投资项目（下称“市财政投资项目”），是指使用市级财政性资金，以全额投资或部分投资、资本金等形式投入的基本建设项目。包括：市政、公路、水利、环保、管网、城建等基础设施；文化、教育、科研、医疗、体育、旅游等公共设施及相关的配套设施；办公用房、业务用房、技术用房、集体宿舍、培训用房、接待用房等建筑项目。 本办法所称市属财政性投资建设项目（以下简称建设项目），是指以财政资金、政府融资、社会公益性资金、国有企、事业和国有控股企业投入资金为主要资金来源，由市级机构负责建设管理的基本建设项目和技术改造项目。
第三条 市财政投资项目 建设项目的审计监督由审计机关实施，审计机关可以根据需要，聘请相关专业人员和机构参加，所需经费由同级财政予以保证，专项列支。
第四条 审计机关应制订年度市财政投资项目建设项目审计计划，确定审计目标，有计划地开展审计监督。对投资规模在2000万元以上，且财政性资金占总投资50％以上的市财政投资项目建设项目实行全过程的审计监督。
第五条 市财政投资项目 项目建设单位以及与建设项目直接有关的勘察、设计、施工监理、采购、供货等单位的财务收支，应当依法接受审计监督，按审计机关的要求提供与审计事项有关的资料，如实反映建设项目有关情况，不得拒绝、拖延、阻碍审计人员依法履行职责。
第六条 对市财政投资项目建设项目实行审计监督的主要内容包括：
（一）市财政投资项目 建设项目准备阶段，实行项目的前期审计。主要审计：项目立项是否实行决策咨询评估制度；是否严格执行基本建设程序；建设规模和投资概算的审批与执行情况；是否实行建设项目法人责任制度；是否执行固定资产投资项目资本金制度；建设资金是否落实等。
（二）市财政投资项目 建设项目实施阶段的，实行概（预）算执行情况审计。主要审计：概算、预算的编制、审批、执行、调整的真实性和合法性；是否严格执行招投标的有关规定，招投标各个环节对工程造价的控制是否有效；合同订立、履行、变更的真实性和合法性；是否执行财政集中支付制度；建设资金管理和使用的真实性、合法性；项目建设单位编制的年度会计报表的真实性和合法性；是否实行建设项目监理制度，监理履行职责情况；设计变更、现场签证的真实性、合法性；工程质量管理制度的有效性；征地拆迁费用支出的真实性、合法性；专项建设资金的征收、管理、使用情况等。
（三） 项目竣工阶段的，实行竣工决算审计。主要审计：本条（一）、（二）项规定的内容；是否严格执行交工、竣工验收制度；工程价款结算的真实性、合法性及工程造价控制的有效性；尾工工程和预留资金的真实性、合法性；与建设项目直接有关的收费和其他财务收支事项的真实性、合法性；建设单位编制的竣工决算报表以及交付使用资产的真实性和合法性等;评价项目投资效益。
（四）根据实际需要开展的专项审计和审计调查。主要审计调查：专项建设资金的征收、管理、使用情况；有关法律、法规、规章和制度执行情况；与市财政投资项目有关的重要事项或倾向性问题；市委、市政府交办需查明的事项等对社会、政治、经济、民生有重大影响和政府关心、群众关注的项目，实行效益审计，对建设项目的经济性、效率性和效果性进行综合评价。
第七条 市财政投资项目审计，根据项目的不同情况，采 对建设项目的审计可根据各个建设项目的具体情况和审计目标，分别采用审计或、专项审计调查的方式进行。
第八条 计划发展和改革、财政、建设、国土等建设项目的行政管理部门，应协同审计机关做好市财政投资项目对建设项目的审计监督工作，应将建设项目投资计划、预算拨款计划及执行情况等有关文件资料抄送审计机关。审计机关应要主动做好沟通工作，注意充分利用有关职能部门对建设项目的监督稽察结果，减少重复检查，提高工作效率。
第九条 审计机关依法作出的审计意见（审计报告）和审计决定，被审计单位以及有关部门和单位应当严格执行。审计机关要加强对审计意见（审计报告）和审计决定执行情况的监督检查，确保审计意见（审计报告）和审计决定的落实。
第九九条 从事市财政投资项目财政性投资建设项目的工程造价审核咨询、招标代理等的社会中介机构，必须依法办事，坚持客观、公正的原则，保证工作质量，其承接的市财政投资项目工程造价审核、招标代理业务应接受审计机关的审计监督。
第十条 审计机关在审计监督中，发现上述社会中介机构及其执从业人员在从事工程造价审核、招标代理业务活动中有违法违规行为的，审计机关应按有关依法规作出处理、处罚或移送有关部门处理。
第十一十条 审计机关应向市委、市政府报告市财政投资项目审计的结果。相关审计意见（审计报告）和审计决定抄送市人大财政经济委员会以及发展和改革、财政、建设、国土等行政管理部门。经市政府同意，可以向社会公布审计结果。
第十二条 审计机关依法作出的审计意见（审计报告）和审计决定，被审计单位以及有关部门和单位应当严格执行。审计机关应加强对审计意见（审计报告）和审计决定执行情况的监督检查，确保审计意见（审计报告）和审计决定的落实。财政等部门应协助审计决定的执行。
第十三条 第十条 审计机关对参与对市财政投资项目建设项目的有关单位违反国家有关法律、法规和规章的行为，依法予以处理、处罚；对有关责任人，审计机关认为应当给予行政或纪律处分的，建议有关部门给予行政或纪律处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第十一条 市审计机关要向市委、市政府报告对重大建设项目审计的结果，审计意见（审计报告）和审计决定要抄送市人大财政经济委员会和计划、财政、建设、国土等有关职能部门。经市政府同意，可以向社会公布审计结果。
审计机关依法作出的审计意见（审计报告）和审计决定，被审计单位以及有关部门和单位应当严格执行。审计机关要加强对审计意见（审计报告）和审计决定执行情况的监督检查，确保审计意见（审计报告）和审计决定的落实。
第十二四条 被审计单位对审计机关的审计决定有异议的，可以向市人民政府或省审计厅申请行政复议；对行政复议不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。
第十三五条 参与建设项目审计的审计人员，应当客观公正，实事求是，廉洁奉公，保守秘密。审计人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，给予行政处分。
第十四六条 本暂行办法自颁布之日起施行。。各县、区可参照执行。