广东省东莞市人民政府


东府[2005]56号



关于印发《东莞市规范建设工程招标投标各方主体行为暂行规定》的通知


各镇人民政府（区办事处），市府直属有关单位：
　　现将《东莞市规范建设工程招标投标各方主体行为暂行规定》印发给你们，请贯彻执行。

东莞市人民政府 二○○五年三月二十九日
东莞市规范建设工程招标投标各方
主体行为暂行规定

第一章 总则


　　第一条 为了贯彻实施《东莞市建设工程招标投标管理办法》，进一步规范建设工程招标投标各方行为，加强对本市建设工程招标投标活动的监督管理，维护建设市场的正常秩序，制定本规定。
　　第二条 《东莞市建设工程招标投标管理办法》规定必须招标的工程适用本规定。
　　第三条 市人民政府成立招标投标监督委员会（以下简称监督委员会）。监督委员会下设办公室（设在市监察局）。其主要职责：
　　（一）监督有关招标投标的法律、行政法规和规章的执行情况；
　　（二）监督招标范围、招标方式和招标程序的执行情况；
　　（三）监督市建设工程交易中心运作情况；
　　（四）检查招标投标行政监督部门监督情况。
　　第四条 市发展和改革、建设、交通、水利、环境保护等行政监督部门应当严格依照法定的职责分工，各司其职，做好建设工程招标投标活动各环节监督管理工作。

第二章 投标人的投标资格集中审查制度

　　第五条 利用政府财政性资金投资建设的、国有企事业单位投资建设的以及集体经济组织投资建设的招标项目（按《东莞市建设工程招标投标管理办法》规定由各镇（区）人民政府自行招标的除外），实行投标资格集中审查制度，招标人在单项建设工程中不再进行投标人资格审查。
　　第六条 市人民政府成立投标资格审查委员会（以下简称资格审查委员会）。资格审查委员会定期受理投标人的资格审查申请，集中组织审查，确定《东莞市投标人资格名录》（以下简称《名录》），对投标人实行动态管理。
　　资格审查委员会成员由市发展和改革、建设、经贸、水利、交通、环境保护等部门以及有关专家组成，市政府分管副市长担任资格审查委员会主任。资格审查委员会日常办事机构设在市建设行政主管部门。
　　第七条 实行投标资格集中审查制度的，招标人可就投标人资质、专业技术人员执业资格提出投标报名条件，但不得任意设置门槛，限制、排斥潜在投标人。
　　第八条 凡依法设立从事建设工程承包活动的建筑业、勘察设计、监理、咨询、招标代理、环保评价企业以及与工程建设有关的重要设备和主要材料供应商等，均可申请投标资格审查。
　　第九条 资格审查委员会应当依照《东莞市建设工程招标投标管理办法》第二十条的规定制定包括企业资质、财务状况、质量及安全保证体系、年纳税金额、信用记录等内容的审查条件，并向社会予以公开。
　　第十条 资格审查委员会每年受理一次投标人资格审查申请，申请企业应当符合下列条件：
　　（一）具有相应的资质（供应商具有相应经营范围的营业执照）；
　　（二）具有独立订立合同的法定权能；
　　（三）有与履行合同相适应的人员、专业技术能力、财务能力和管理能力；
　　（四）有完成合同所需的设备、设施等条件；
　　（五）有履行过类似合同的经验及良好的合同记录；
　　（六）有履行合同的充足的资金来源或获得资金的能力；
　　（七）有良好的商业道德记录。
　　资格审查委员会应当按照公开、公平、择优的原则确定《名录》，并在《东莞市人民政府公报》和东莞市建设网（WWW.DGJS.GOV.CN）上予以公布。未进入《名录》的申请人，可申请由资格审查委员会复核一次。
　　第十一条 企业申请加入《名录》应当提交下列资料：
　　（一）申请表；
　　（二）营业执照；
　　（三）资质证书、安全生产许可证；
　　（四）经会计事务所审计确认的上一年度企业财务报告；
　　（五）东莞市地方税务局出具的上一年度完税证明(未在本市承接工程的企业应当提交企业所在地的税务部门的完税证明)；
　　（六）注册人员和技术管理人员上一年度的社会保险缴交明细表；
　　（七）相应的工程勘察设计、施工、监理或销售业绩证明；
　　（八）获奖证书、认证证书等。
　　第十二条 申请企业有下列情形之一的，不予列入《名录》：
　　（一）已被宣布破产的；
　　（二）未依法履行纳税和缴纳社会保险费的；
　　（三）近二年有犯罪记录的；
　　（四）被行政机关责令停业整顿或取消资质(资格)的；
　　（五）近二年在合同履行中有降低工程质量标准，导致工程验收不合格的；
　　（六）近二年有无正当理由不履行合同行为的；
　　（七）近二年有严重妨碍公平竞争行为（如行贿、串通投标）的；
　　（八）近一年有恶意拖欠民工工资行为的；
　　（九）近一年有转包、挂靠行为的；
　　（十）近一年发生三级（含三级）以上重大工程质量、安全生产事故的。
　　第十三条 已列入《名录》的投标人有下列情形之一的，资格审查委员会应当将其直接清出《名录》：
　　（一）本规定第十二条规定的情形之一的；
　　（二）在向资格审查委员会提交与《名录》有关的资料、数据时隐瞒真相、弄虚作假的；
　　（三）因自身原因没有完成工程勘察设计或施工的；
　　被清出的投标人，资格审查委员会两年内不受理其重新加入《名录》的申请。
　　第十四条 已列入《名录》的企业，符合招标项目投标报名条件的，均可作为投标人或承包人。
　　第十五条 对已被行政监督部门记录有不良行为或者涉嫌串通投标并正在接受有关部门调查的投标人，在资格审查委员会未取消其投标资格前，招标人可以拒收其投标文件。
　　第十六条 工程竣工验收后，招标人应当向资格审查委员会提交该工程所有承包人的履约表现评价报告，作为承包人动态管理依据。

第三章 规范招标行为

　　第十七条 招标人应当根据招标工程的具体情况，采取下列不同的中标方式确定中标人：
　　（一）招标人对其技术、性能没有特殊要求的园林绿化、土石方工程项目，不再进行技术标评审，一律实行最低价中标。
　　（二）单项合同估算价在1000万元人民币以下(含1000万元)的建设工程或一般建设工程，取消技术标评审，按下列方式确定中标人：
　　1、公开商务标（投标报价）报价，按由低到高的顺序依次排出名次；
　　2、取消排名第一的投标报价；
　　3、将排名第二至第五的投标报价进行算术平均，计算出平均标价；
　　当有效标个数只有三个或者四个时，将有效标的投标报价进行算术平均，计算出平均标价；
　　4、最接近平均标价的下限投标报价人为中标人。
　　对于单项合同估算价在1000万元人民币以上的建设工程，投标人的技术标经评标委员会评定为符合招标文件实质性要求的，招标人可在符合要求的投标人名单中，按第（二）项所列方式确定中标人。
　　（三）个别技术复杂、施工有特殊要求的工程，采取技术标仅评审是否合格，商务标从最低价开始评审的方法。对于投标人的投标报价明显较低，可能影响工程质量、安全和工程进度的，专家评审小组应当劝其自动放弃投标；不同意放弃的，必须向招标人交纳履约保证金；同意放弃的，再从次低标开始评审，依此类推。
　　第十八条 严格限制招标人对投标文件作废标处理的行为。除法律、法规和有关规范性文件明确规定的投标文件作废标处理情形外，招标人或评标委员会在收取投标文件后或评标过程中，不得扩大废标范围。
　　出现下列情形之一的，招标人应当重新招标：
　　（一）符合招标条件的投标人或者对招标文件作实质响应的投标人不足三家的；
　　（二）存在影响招标公正的违法、违规行为的；
　　（三）投标人的报价均超过了最高限价的。
　　第十九条 依法必须公开招标工程以外的其它工程项目，可按下列方式确定承包人：
　　（一）邀请招标工程可以在《名录》中选取不少于五家的企业按本规定第十七条的中标原则确定中标人。
　　（二）为抢险救灾而必须紧急建设的工程，由抢险救灾指挥机构直接在《名录》中指定符合要求的承包人承接，同时应当明确工程结算原则。
　　第二十条 建设单位、监理单位和承包单位应当加强对工程变更及工程签证的规范管理。工程签证必须真实、合法、准确，要做到一项一签、一事一单、及时签证。
　　第二十一条 使用国有资金的招标项目，因设计图纸重大修改或重大变更，需要重新修订原中标价或合同价的，必须报有关主管部门批准。
　　第二十二条 招标人应当依照《东莞市建设工程招标投标管理办法》第八条、第十五条、第三十五条、第三十七条规定，招标前向行政监督部门办理招标方案备案，招标过程中向行政监督部门办理招标文件、招标公告、有关评标资料备案，招标后向行政监督部门办理招标投标情况报告、承发包合同备案，接受行政监督部门监督。
　　招标方案包括：工程简况，依法核准的招标范围、招标方式、招标组织形式，招标程序及时间安排。

第四章 规范投标行为

　　第二十三条 实行投标人固定投标员进场投标制度。凡在我市参加建设工程招标投标活动的企业，应当由企业法定代表人或者委托一名固定投标员持卡代表本企业在我市参加投标。
　　企业法定代表人或者固定投标员不参加投标的，其投标文件作废标处理。
　　固定投标员应当熟悉有关招标投标的法律、法规和规章，以及有关规范性文件规定。
　　第二十四条 固定投标员本人持下列资料到市建设工程交易中心办理固定投标员卡：
　　（一）企业委托书；
　　（二）本人身份证原件、复印件及彩色大一寸照片两张；
　　（三）固定投标员属本企业在编人员证明。
　　第二十五条 建立建筑业企业信用档案制度。凡在本市从事经营活动的建筑业企业，应当向市建设行政主管部门领取《东莞市建筑业企业诚信手册》，由市建设行政主管部门按统一规定和标准，及时、准确记录企业的基本资料、经营活动中与信用有关行为。
　　第二十六条 市建设行政主管部门应当通过计算机网络归集和公布企业信用信息，实现建设系统信息互联和共享，为社会提供信息查询服务。
　　第二十七条 下列信息应当作为企业基本资料记入诚信手册：
　　（一）企业登记注册的基本情况；
　　（二）企业的资质等级；
　　（三）企业的财务状况（上一年度的总资产、净资产、负债率、固定资产、流动资金、利润等）；
　　（四）企业的质量安全保证体系；
　　（五）企业的年纳税额；
　　前款规定的信息包括登记、变更、注销或者撤销的内容。
　　第二十八条 下列信息应当作为企业经营良好行为记入诚信手册：
　　（一）企业获得建设部、广东省及市有关部门评定的工程质量或安全奖；
　　（二）被金融机构评定为“AAA”信用等级的；
　　（三）通过国际质量标准认证。
　　第二十九条 下列情况应当作为企业不良行为记入诚信手册:
　　（一）违反工程建设有关法律、法规、规章或规范性文件的行为；
　　（二）违反工程建设强制性标准的行为；
　　（三）违反合同管理、劳动用工管理、城市管理、工商管理等法律、法规、规章的行为；
　　（四）降低工程质量、影响施工安全、扰乱建设市场秩序、侵害交易对方权益等其他行为。
　　第三十条 企业发生下列不良行为的，市建设行政主管部门可视情节轻重，依法限制其参加本市的招标投标活动：
　　（一）出卖资质、允许其他单位或者个人以本单位名义参与投标或者承揽工程的；
　　（二）提供虚假证明材料的；
　　（三）伪造、涂改资质、资格证书或年检记录的；
　　（四）诋毁、排挤其他投标人的；
　　（五）与招标人、招标代理机构以及其他投标人串通的；
　　（六）向招标人、招标代理机构、评标专家以及其他投标人行贿或者提供其他不正当利益的；
　　（七）违反开标会场纪律、扰乱开标会场秩序的；
　　（八）不按时参加或不参加与招标投标活动有关会议的；
　　（九）收标后撤回投标文件的；
　　（十）中标后不提交履约保证担保的；
　　（十一）不按照招标文件和中标的投标文件订立合同的；无正当理由不与招标人签订合同的；与招标人另行订立背离合同实质性内容协议的；
　　（十二）将中标项目转让给他人或肢解后分别转让给他人的；将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人的；在投标文件中未说明，且未经招标人同意，将中标项目分包给他人的；
　　（十三）无正当理由不履行或单方面中止施工合同的；
　　（十四）非原参加投标中标的项目经理（总监理工程师）负责组织施工（监理）的；在实施过程违反本规定第三十四条规定更换项目经理（总监理工程师）的；项目的其他主要管理人员或监理人员与中标文件确定的人员不相符的；
　　（十五）项目经理同时承担超过一项工程项目或总监理工程师承担超过三项工程监理任务的；
　　（十六）未按照经审查批准的施工图或施工技术标准施工的；
　　（十七）在履约保证担保期限内撤保的；
　　（十八）发生四级以上（含四级）工程质量安全事故的；
　　（十九）发生因拖欠民工工资而引发民工集体上访或聚众闹事等事件的；
　　（二十）因质量、安全原因被有关行政管理部门或者相关机构责令停工的；
　　（二十一）拒绝有关部门监督检查或者向有关部门提供虚假情况的。
　　第三十一条 企业的不良行为须有下列文件才能认定：
　　（一）已生效的行政处罚决定书；
　　（二）已生效的人民法院判决书、裁定书或仲裁裁决书；
　　（三）建设行政主管部门及有关管理部门、执法机构签发的责令整改通知书；
　　（四）经有关部门或机构查证属实的材料；
　　（五）其他具有法律约束力的文件。
　　第三十二条 任何组织和个人均可以通过东莞建设网（WWW.DGJS.GOV.CN）查询企业信用方面的相关信息。
　　第三十三条 企业认为东莞建设网公布的本企业信息与事实不符，可以要求市建设行政主管部门变更或者撤销记录，市建设行政主管部门应当在五个工作日内做出复核，并将复核结果书面告知申请人；信息确有错误的，市建设行政主管部门应当及时更正、声明。
　　第三十四条 投标文件确定的项目经理和总监理工程师除发生下列情形之一外，不得更换：
　　（一）因重病或重伤（持有县、区以上医院证明）两个月以上不能履行职责的；
　　（二）主动辞职或调离原工作单位的；
　　（三）因管理原因发生重大工程质量、安全事故，施工单位认为该项目经理不称职或监理单位认为该项目总监不称职需要更换的；
　　（四）无能力履行合同的责任和义务，造成严重后果，建设单位要求更换的；
　　（五）因违法被责令停止执业的；
　　（六）被司法机关羁押或判刑的；
　　（七）死亡的。
　　第三十五条 招标人应当加强工程建设活动的管理，对投标人中标后转包、违法分包、降低工程质量标准、拖延工期或发生工程质量、安全生产事故等违法行为，应当及时通报行政监督部门，行政监督部门依法进行处罚。
　　第三十六条 行政监督部门应当建立中标后的跟踪管理制度，在检查监督过程中发现的企业不良行为，应当及时将有关认定资料通报市建设行政主管部门，由市建设行政主管部门记入该企业诚信手册。对已列入《名录》中的投标人，其不良行为应当及时通报资格审查委员会。

第五章 监督管理

　　第三十七条 监督委员会应当对工程建设活动实行全过程监督。
　　行政监察机关应当依法直接对招标投标过程中的违法违纪行为进行检查、调查，并追究相关责任人的行政责任，对情节严重构成犯罪的，应当移送司法机关处理。
　　第三十八条 招标人、工程承包商应当实行政务公开、企务公开制度，向全体干部职工张榜公布或向干部职工大会报告工程发包承包情况，接受干部职工监督。
　　第三十九条 行政监督部门在招标过程中发现有违法、违规行为或者收到投诉与举报的，可以要求招标人暂停招标，及时处理和制止招标过程中的违法、违规行为，并将调查、处理情况报监督委员会。
　　监督委员会应当对监督对象分别建立违规行为的登记制度和通报制度，随时抽查招标情况和行政监督档案。
　　第四十条 招标人有下列行为之一的，依照有关违反招标投标行政处分办法追究其责任：
　　（一）规避招标的；
　　（二）未按规定进入建设工程交易中心进行招标的；
　　（三）未按规定在《名录》中确定投标人或承包人的；
　　（四）在招标投标活动中弄虚作假或者允许其他单位或者个人以本单位名义参与投标或承揽工程的；
　　（五）串通招标投标或行贿的；
　　（六）正式投标人或中标人变相买标、卖标或转包工程的；
　　（七）不按照招标文件和中标人的投标文件与中标人订立合同或者拒绝与中标人签订合同，或者在工程建设实施过程中另行订立背离原合同实质性内容、擅自提高工程造价协议的；
　　（八）中标后不按照承诺履行义务的。
　　第四十一条 招标结束后，行政监督部门应当建立监督档案，将招标人备案材料、其他招标投标过程资料、投诉与举报情况以及处理结果整理成册，作为招标投标资料归档。行政监督部门在每个季度末，应当将该季度的招投标监督情况书面上报监督委员会。
　　第四十二条 市建设行政主管部门及其工程质量安全监督机构或其他行业管理部门应当加强工程质量和施工安全的监督检查，督促中标人全面履行投标承诺和承包合同，防止发生偷工减料、弄虚作假、降低工程质量标准以及挪用施工安全技术措施费用、降低施工安全防护水平等现象。
　　第四十三条 财政主管部门应当加强财政性资金的使用监管，并会同有关行业主管部门和审计机关，加强对招标最高报价值、工程变更、工程签证的监督管理。
　　第四十四条 市审计机关应当加强对建设项目的审计监督，强化工程造价的后续审查。
　　第四十五条 任何单位和个人对招标投标活动中的违法违规和违纪行为，有权控告和检举，有关部门、机关应当依照各自职责及时查处。

第六章 附则

　　第四十六条 建设规模标准没有达到《东莞市建设工程招标投标管理办法》规定必须招标的工程，应按照政府采购的有关规定执行。
　　第四十七条 本规定自2005年5月1日起施行。


对商品房销售面积差异纠纷处理的探讨

陈靖枫


摘要：市场经济的蓬勃发展和人们生活水平的提高，极大地活跃了房地产市场的交易，持续升温的“购房热”给房地产业注入了新的活力。但是，繁荣的房地产市场背后也隐藏了不少问题，其中的热点问题之一就是商品房面积“缩水”纠纷。商品房销售面积是商品房买卖的一个核心问题，由于我国目前有关这方面的立法还不健全，因面积差异而引起的纠纷不断发生，因此，非常有必要认真研究当前商品房销售面积差异的处理方法，这对于维护房地产市场的正常秩序，保护当事人的合法权益，都具有重要的现实意义。

关键词：商品房 合同 面积 处理
近年来，我国的房地产交易日趋活跃，但相应的立法却比较滞后，这使得有些房地产交易纠纷的处理缺乏依据，给人民法院处理案件带来了一定的困难。尤其是约定面积与实测面积之间发生差异的现象普遍存在，由此引发的商品房面积“缩水”纠纷已成为一个社会热点问题。因此，认真研究当前商品房面积差异的处理方法是十分必要的，这对于规范发展商的市场行为，维护消费者的合法权益，保障房地产市场的有序运行都具有重要的现实意义。
一、商品房销售面积差异产生的原因
面积是房屋使用价值和交易价格的基础，但由于误差的客观存在性，房屋在施工和测量中产生误差是不可避免的，故商品房交易中约定的销售面积与房屋的实际面积之间必然会存在一定的差异。可是，目前出现的商品房销售面积差异处理纠纷中，误差却往往不是引起纠纷的主因。
由建设部颁布的《商品房销售管理办法》的第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”也就是说，商品房的面积应当以房地产行政主管部门确认登记的面积为准，这部分面积称为产权登记面积。但是在实践操作中，开发商在与消费者签订商品房买卖合同时，大多没有请有资质的测绘单位对商品房面积实施测绘，或者虽有测绘但测绘面积未经房管部门的审核确认。因此，排除测绘单位的技术原因后，商品房销售面积差异往往来源于开发商的自身行为，最常见的原因之一就是开发商在商品房建设过程中对房屋设计进行了变更。有的开发商为了牟取暴利，不仅擅自变更规划设计，甚至重复计算共有面积，人为地增大分摊系数。这样，在进行产权登记时，商品房买卖合同约定的面积就很可能与房管部门审核确认的面积发生差异。
二、有关商品房销售面积及其差异处理的规定存在的问题
（一）部分有关商品房面积的名称不统一
商品房面积的测绘是一项专业性极强的工作，而进行精确测绘的前提条件是必须保证各部分面积都有统一和确定的名称。可是，目前的法律法规以及规章制度却对某些同一的概念进行了不同的表述，当中最典型的例子之一就是对“分摊的共有建筑面积”的不一称谓。
《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成”。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第五条规定：“商品房按‘套’ 或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”。另外，由建设部和国家工商行政管理局联合印发的《商品房买卖合同示范文本》中还有一个“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”的概念，后来建设部在《商品房销售管理办法暨商品房买卖合同示范文本指南》中才明确指出：“公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积”。显然，“分摊的共有建筑面积”、“分摊的公用建筑面积”以及“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”指的是同一概念，就它们的实质内容而言，彼此间没有任何差异。一些别有用心的发展商便在这表述不一的名称上做起了文章，他们在与消费者签订商品房买卖合同时对这些专业名称颠来倒去，借此瞒天过海，侵害消费者的合法权益。在一个真实案例中，发展商把公共部位与公用房屋分摊建筑面积解释为由“共有分摊面积”与“另有小区分摊”两部分建筑面积组成，将不应计入共有建筑面积的“另有小区分摊”部分也计入了销售面积。其实，公共部位与公用房屋分摊建筑面积与共有分摊面积本属同一概念，发展商的这种做法显然是违法的，但由于有关“共有建筑面积”的名称不统一，这使得发展的伎俩极具迷惑性，即使是专业的房屋测绘单位和房管部门也未必能识破当中的把戏，更何况是缺乏房地产专业知识的一般消费者呢？
（二）多种计价方式让商品房面积差异处理纷繁复杂
《商品房销售管理办法》第十八条规定；“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”也就是说，商品房的销售计价方式有以下三种：按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。三种计价方式各有个的优点，但不存在完美的计价方式，它们各自的缺陷也是明显的。就按套计价而言，其特点是计算简单、直观、便捷，使当事人双方易于结算房价款；其缺点则是房价款与面积数没有直接关系，难以解决房屋“面积缩水”问题。至于按套内建筑面积计价，其优点是概念内涵明确，独立性强，测量简便容易；但是由于按套内建筑面积计价的房价款与分摊的共有建筑面积没有直接关系，购房者对于这部分的面积差异很难主张权利。而按建筑面积计价的优点则是能保证商品房销售面积的完整性，可是在这种计价方式中，虽然套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和（即商品房的销售面积）是固定的，但二者的比例却是可变的，如果发展商在保持房屋建筑面积不变的情况下通过虚增共有建筑面积来减少套内建筑面积，购房者就很难保障自己的权益了。
在目前的立法状况下，不同的计价方式会对商品房面积差异处理的结果产生不同的直接影响。多种计价方式并行虽然丰富了当事人的自主选择权，但也使房屋面积差异纠纷的处理变得复杂起来。同一种面积差异情形，因为计价方式的不同，处理的原则和结果也往往不同。计价方式的多样化增加了面积差异纠纷处理的复杂性，消费者在选择计价方式时很难预料到计价方式对面积差异处理的不同影响，在签订合同时往往因为无所适从而听任开发商的引导。不良的开发商则将引导变成误导，千方百计地让消费者选择对开发商自身有利的计价方式和面积差异处理方法。
（三）商品房买卖合同的设计存在漏洞，有欠公平
为了规范商品房的市场交易，建设部和国家工商行政管理局联合印发了《商品房买卖合同示范文本》（以下简称《示范文本》）。如今，《示范文本》在全国范围内已经得到广泛推行和使用，有的地区的房地产行政主管部门还将使用《示范文本》签订商品房买卖合同作为房屋产权登记备案的前提条件。《示范文本》的颁布确实对规范商品房销售行为起到了不小的作用，在一定程度上减少了商品房买卖合同纠纷，保护了当事人的合法权益，并且促进了住房消费的发展。不过，《示范文本》并非十分完善，其设计上的漏洞给了发展商“钻空子”的机会。
第一，《示范文本》的设计思路过于理想化，没有充分考虑到当事人双方所处地位和知识结构的重大差异。《示范文本》的设计是建立在买卖双方地位平等的基础上的，旨在避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切而出现显失公平和违法条款。可以说，《示范文本》在理论上对当事人而言还是比较公平。但是，现实并不是理论，一般的消费者与拥有雄厚资产和充足房地产专业知识的开发商之间，存在着巨大差距，当事人双方的经济实力和知识结构间的重大差异导致了他们地位的严重不平等。虽然《示范文本》对消费者而言不属于格式合同，但在签订商品房买卖合同时，购房者拿到的合同一般都是经过发展商事先选择好或者修改的，除了一些不会触动到开发商既得利益的事项，消费者几乎没有机会与开发商进一步协商的余地。因此，理论上公平的合同，却很难在实践中充分地保护消费者的权益。例如，《示范文本》没有对“建筑面积”、“套内建筑面积”、“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”、“套”、“套内”等一系列专业名词作和术语作任何解释，可见，《示范文本》的设计者是在确信买卖双方都充分理解这些用词的基础上才使用它们的。作为房地产开发业务的专门企业，开发商对业内的专业名词和术语必然十分熟悉，加之他们长期接触并使用《示范文本》，对当中的条款内容也不可能陌生；可是，作为普通老百姓的消费者，要完全理解这些专业名词和术语的内涵是相当困难的，而依靠开发商在双方签订合同时给他们解释清楚更是非常不现实和不可靠的。因此，《示范文本》理想化的公平恰恰导致了现实中的不公平。
第二，《示范文本》条款设计中的技术漏洞让不良发展商谋取私利有了可乘之机。笔者选取《示范文本》中最典型的两处技术漏洞加以说明：
1、《示范文本》的“商品房买卖合同说明”部分对合同的签订事项作了一系列的说明和要求，可是却没有明确在没有按这些说明和要求签订合同的情况下如何认定条款的效力和含义。这样，发展商就有可能故意不按说明要求办事，有目的地留空合同条款，甚至以另行约定为由拒绝适用对己方不利的条款，当发生面积差异纠纷时，受害的往往还是消费者。
2、《示范文本》的附件二是“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，这部分内容是由开发商自己填写的。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条的规定，公用建筑面积（根据前文所述，公用建筑面积等于公共部位与公用房屋分摊建筑面积）的构成应当是确定的，为什么《示范文本》要将已经确定的内容留作空白而由开发商填写呢？这样做无异于合法地赋予了开发商肆意分摊公用建筑面积的权利，极大地损害了消费者的权益。
第三，各地在适用《示范文本》时并非完全引用当中的条款，条款不一的地方可能会产生漏洞和冲突。例如，《广东省商品房买卖合同》的第四条“计价方式与价款”就没有采用《示范文本》有关三种计价方式的条款，其第一种计价方式是这样表述的：“该商品房属预售，按【套】【整层】出售，按【套内】【整层内】建筑面积计算，该商品房单价为（______币）每平方米______元，总金额（______币）______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______整。”根据文意，该条是将预售商品房的计价方式限定在“按套内建筑面积”和“按整层内建筑面积”计价两种选择内，可是法律并没有规定“按整层内建筑面积”计价这种商品房计价方式，如果当事人选用了该计价方式，或者对两种计价方式都没有明确约定，那么当面积发生差异时，当事人处理纠纷就很可能于法无据，各自的合法权益就得不到应有的保障。
三、解决商品房销售面积差异纠纷的建议
（一）明确法律责任，莫让法定义务变成空谈
国家在立法上应当注重保护弱势群体的合法权利，要实现这一点往往需要对强势群体的权利和行为进行一定的限制或者科以其较多的法定义务。如《商品房销售管理办法》第二十三条明确规定：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”本条款的设置旨在保护消费者的知情权，避免发展商利用自身强势地位暗中侵害消费者的合法权益。可是在规定发展商法定义务的同时，却没有明确违反该规定所应承担的法律责任，这样，条款的设置就流于形式，根本无法对发展商产生有效的约束力。国家在进行权利限制或设置法定义务时，必须规定相应的法律责任。因为法律义务对义务承担者的拘束力是有限的，它只能为违反义务者应当受到法律强制和制裁设置一种潜在的危险；而只有为法律义务配以相应的法律责任，使这种法律强制和制裁实实在在地落在违反义务者身上，才能对义务承担者形成有效的拘束力。因此，有义务不能无责任，国家有关部门应当完善这方面的立法。
（二）规范和统一专业用语，避免歧义和矛盾
作为专业性用语，最忌讳的就是名称不统一，使用不规范。可惜我国部分有关商品房面积的专业名称偏偏犯了以上毛病。国家在今后的立法和法律修订中，有必要纠正这种失误，并杜绝类似问题的再次发生，力求让每一个专业性用语都有一个含义清晰和固定使用的名称，避免用语间的矛盾和冲突，使消费者明明白白消费，安安心心购房。
（三）克服《示范文本》的漏洞和缺陷，追求面积差异纠纷处理的公平公正
《示范文本》设计思路上的漏洞，造成了其现实的不公（对此上文已有论及，在此不再赘述）。但是，决不能让设计上的不公蔓延至面积差异纠纷的处理上，有关部门反而应当更加重视保护因为设计不公而遭受损失的消费者的合法权益。可是，有的学者认为必须严格按照商品房买卖合同的约定事项办事，将三种法定的商品房计价方式鲜明区分开来，除非双方另有详细约定，否则必须根据不同的计价方式适用各自相应的面积差异处理方法，即：按建筑面积计价的，只能就建筑面积差异情形主张权利；按套内建筑面积计价的，只能就套内建筑面积差异情形主张权利；按套计价的，一般不能就面积差异主张权利。（参见梁书文：《商品房销售面积误差纠纷的处理》，《法律适用》2006年第1-2期。）笔者对此有不同看法，下面以一个真实案例进行论述。
18位原告（均系某小区业主）与被告（某小区开发商）签订了《广东省商品房买卖合同》，合同中对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小均有详细约定，案件的焦点集中在原告房屋的面积误差和计价方式上。18位原告房屋的实际建筑面积无一例外的比合同中约定的销售面积要小，但套内建筑面积却比约定要大，面积减少的部分完全来自共有建筑面积。对于面积差异的处理，合同中仅约定了套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法。而在房屋的计价方式上，双方在“按【套】【整层】出售”中选择了按套出售，但在“按【套内】【整层内】建筑面积计算”一栏中，双方没有根据合同要求以划√方式作出选定，也没有在选项上打×，以示删除，造成了房屋计价方式的不明。原告诉称，他们一直是根据房屋建筑面积与被告协商房款的，现在房屋的建筑面积与销售面积发生了严重误差，被告应当承担退还多收房款的义务。而被告答辩称，根据文字的对应性，房屋既然是按套出售，就应当理解为按套内建筑面积计价，也就是被告只对套内建筑面积减少的情形负责，如今面积的减少是发生在共有建筑面积部分，而套内建筑面积则比约定的增大，故被告无需承担任何退款责任，原告反而必须向被告补足增加的套内建筑面积部分的房款。
如果按照这些学者的观点，将三种法定计价方式严格区分开来的话，那么在本案中，一旦认定了原、被告是选择按套内建筑面积计价的，原告非但不能就大幅减少的共有建筑面积主张权利，还必须向被告补足增加的套内建筑面积的房款，这样的处理结果可以说是严重的显失公平。笔者认为，既然原、被告已经对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小进行了详细约定，那么被告就应当根据该约定向原告交付符合合同要求的房屋，否则就必须承担违约责任。就算是按套内建筑面积计价，且原、被告只对套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法进行了约定，但该约定并不代表被告可以对房屋出现的其他面积差异情形（如分摊的共有面积或建筑面积的差异）完全免责，否则，被告便可随意控制原告分摊的共有建筑面积的大小，即使原告实际分摊的共有建筑面积与合同中约定的面积相距甚远，甚至根本不存在，被告也无须为此承担任何责任。这种理解不仅使得合同约定的共有建筑面积意义全失，也显然有悖于合同的原意和公平原则。另外，按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的共有建筑面积的建设费用实际是计入套内建筑面积销售单价内的，购房者并非无偿获得共有建筑面积。也就是说，原告在购买诉争房时，已经就分摊的共有建筑面积付出了相应的价款，只不过这部分价款是暗含在套内建筑面积的价格之中，而现在该部分面积发生差异，从而导致了诉争房实际的建筑面积比约定的建筑面积大幅减小，根据我国民法的公平原则，被告应对此承担违约责任，向原告退还多收的价款。
此外，《示范文本》设计技术上的漏洞也必须加以弥补，比如对合同涉及的专业术语进行必要的解释，规范协调各地合理地适用《示范文本》，以及避免将法律已有明确规定的事项留作空白等等，尽量防止不良开发商利用合同漏洞侵害消费者的合法权益。
（四）取消多种计价方式并行的商品房计价制度，原则上适用单一的计价方式
法定的三种商品房计价方式各有利弊，设定不同的计价方式只是为了方便当事人根据自身不同的需要来进行选择，使用任何一种计价方式，最终计算出来的房屋总价值应当是一致的。因为房屋的价值不是由计价方式决定的，计价方式的不同不会导致房屋价值发生变化。根据前述，目前多种计价方式并行的商品房计价制度存在诸多问题，因此必须对这项制度进行改革。在三种计价方式中，按套计价最简单便捷，但因其与房屋面积没有直接联系，故最不利于商品房面积差异纠纷的公平处理；而按建筑面积计价则是三者中“资格最老”的，过去的商品房购销合同一直使用这种计价方式，但由于其涉及的共有建筑面积的测算规则复杂、技术专业，一般的老百姓难以掌握，对消费者权利的保护也不十分有利。综合各方面因素，按套内建筑面积计价的方式的优点最明显，它既保护了与人们生活联系最紧密的套内建筑面积部分，又将购房者从复杂共有建筑面积计算中解脱出来，便于其在面积问题上对开发商进行更有效的监督。因此，北京市率先在于2003年年底启用的《北京市商品房买卖合同》中对商品房的计价方式进行了强制性规定，除用途为非住宅的商品房外，其他性质的商品房一律按套内建筑面积计价。北京市此举值得其他地区参考借鉴。
不过，虽然按套内建筑面积计价能免去购房者对共有建筑面积的计算之苦，但无法保证购房者对这部分面积享有的权利免遭侵害，因此，决不能将按套内建筑面积计价看作是万能的。为了避免出现上述案例中发展商肆意操纵共有建筑面积的情况，必须更加重视共有建筑面积的面积差异情形，把共有建筑面积或者建筑面积出现差异的处理方法详细列入商品房买卖合同中。为了更好地保护消费者的权利，可以考虑参照使用北京市国土资源和房屋管理局《关于商品住宅实行套内建筑面积计价有关问题的通知》中有关经济适用住房面积出现误差的处理方法，规定商品房在销售时应同时标明每套房屋的套内建筑面积单价和建筑面积基准价格，房屋竣工后，根据面积实测数据计算，以所购住房套内建筑面积计价结算的房价款大于以所购住房建筑面积价格计价结算的房价款时，按所购住房建筑面积价格结算房价款。或者进一步规定，商品房的建筑面积和套内建筑面积的实测面积与合同约定面积的差异发生不等比增长或反向变化时，由购房者选择是以建筑面积还是以套内建筑面积的差异结算房价款。