二手房及二手房在交易过程中的特点

陈建刚


　　★陈建刚律师（13381367825）说法：
　　二手房及二手房交易
　　所谓二手房，通常是指再次上市交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房以及单位的自建住房，在办完房屋产权证后，再次上市买卖，这些房都可称为二手房。目前，我国的房地产市场分为三级：房地产一级市场，即土地市场，是指由国土部门掌握，通过协议、招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商；房地产二级市场，即新建商品房交易市场或叫一手房交易市场；房地产三级市场，是指存量房交易市场，即二手房交易市场。由此可见，房地产市场将新建房屋的首次交易称为一手房交易，经过首次交易的房屋，再次交易或多次交易，都可称为二手房交易。
二手房交易的特点：
　　从房地产市场的发展历程来看，二手房交易一直占据市场的主流，这主要源于二手房交易具有如下的特点：
　　（1）可供选择的房源多。陈建刚律师表示当前旧住房体制与住宅商品化改革进程相交替的过程，决定了二手房来源及范围存在多样性，主要包括允许转让、交换承租权的共有房屋；新建商品房的再次交易；通过房改政策购买取得产权的售后公房；除新建商品房之外原先自有并拥有合法凭证的各类可交易产权和使用权房（如落实政策后恢复产权的私房、商品住宅开发制度之前通过买卖、交换、受赠、继承等方式取得的各类房屋等）。
　　（2）房价弹性大。新房的出售方（开发商）因为有种种顾忌，不会轻易降价；而二手房市场中由于有投资客的存在，降价的空间则十分明显。对于那些因资金链紧张而急于脱手的投资客卖家，在其报价基础上打上八到九折并非难事。
　　（3）购房时可考察小区品质。在购买新房时，小区内的环境只能依据开发商的广告宣传或是模糊的口头或书面承诺。然而等到交房时，往往会和购房者想象的有较大的出人。而购买二手房就没有这个问题，购房者完全可以在对小区内部考察清楚后再做决定。
　　（4）房屋质量可选择。购买二手房时，完全有条件仔细勘察室内各处，确保房屋质量符合居住要求。比如可以从现成的户型和面积上考察和调节“健康指标”。市场专业人士认为，世界卫生组织规定的“健康住宅标准”中，有两点受房屋户型的直接影响：其一就是健康住宅应满足每天日照3小时以上；其二从户型设计上确保私人空间。从传统意义上讲，在北方如果要保障各个房屋有效的日照时间，一般会首选南北向或南向的户型，其次是东南向或西南向的户型。但选择南北向或南向的户型时，应该注意房屋的进深不能过大，否则整个户型结构都会呈狭长型，处于中间的厅室采光就会比较弱，也就不能确保每个房间采光的均衡。而在选择西南向户型时，应尽量选择卧室不靠西向外墙的户型。因为在冬天，北方一般刮西北风，西向卧室在开窗通风时会比较寒冷。而要确保私人空间，在户型设计上就要做到公私分开，动静分离。也就是将私人活动的卧室、书房与客厅、餐厅这样的公共休息区分开，而像厨房、卫生间这样的辅助区一般起其中的过渡作用。另外，房屋各个功能区的面积大小及比例将直接影响到生活需求的满意度及舒适性，也是考察房产是否为健康住宅的一项重要指标。市场专业人士认为，客厅与主卧的面积比最好不要低于2:3，卫生间与主卧的面积比最好不要低于1：3；而卧、卫、厅的最优比例应为4:1.5：3。
　　（5）可在不同的地段选择同等价位的房屋。虽然次新二手房与新房价格相差无几，但5－10年房龄的商品房及时间更久的售后老公房的价格相对来说更易为人所接受。以北京为例，同样是2万元的单价，买新房可能要在中环以外了，而买二手老公房则可以接近内环。对于上班族来说，途中节省的时间和精力不可小视。而且离市区越近，医疗教育等配套设施也更优。而且，二手房的价格更加多元化，不同楼龄的二手房价格不同，另外，随着各地政府对安居房的上市条件进一步放宽，二手房的价格层次再次细分，经济实力一般的买家可根据自己的需求选择二手房，可以说二手房的价格多元化更适合不同经济实力的买家的需求。
　　（6）购房时可将邻居作为参数进行考虑。在一个投资客云集的社区，周边邻居可能经常在变换。如果同一幢楼里有房子被租出去开公司，则意味着住宅的私密性和安全性都大打折扣。购买二手房之前，购房者完全可以一一了解，而不会像买新房时那样一切都是未知数。
　　（7）购买装修过的二手房，省时省力省费用。对于那些购买二手房用做过渡的年轻人而言，毛坯房的性价比并不高。特别是那些早已习惯于租房的购房者，对装修的要求也不会很高。部分二手房的装修还是相当到位的，让购房者省心省力省时间。
　　（8）实际物业管理水平可作为考虑参数。购买新房时，物业管理是没法选择的，一般都由开发商指定，心中完全没有数。在购买二手房时，则可以实地考察，并结合询问小区其他业主来了解其服务内容、服务水平、服务质量和收费情况以及是否建立公共设施设备维修专项基金等情况，帮助自己做出正确的选择。
　　（9）二手房性价比高。其实“二手”两字的真正含义是第二次转手，当然二次转手后的房子旧的占多数，但不乏也有崭新的新房子。有些高品质的外销房、优质商品房，即使根本没有住过人，再转手时也是二手房。在购买一手房时，有的人由于某些原因购买了期房，在当今这个市场经济飞速发展的世界里，人生会有很多不可预测的变化，当购房者拿到现房时又由于某些原因要把房子卖掉，因此，这样的房子完全是新房子。在价格相差不大的情况下，相比较处于期房状态的新房，购买二手房即买即住，可省去等待的烦恼和焦虑。
　　（10）二手房交易公开透明。目前，我国很多地方都在采取不同的措施增加二手房交易的透明度。


——北京律师陈建刚（13381367825）转
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江苏省徐州市人民政府


徐州市公民义务献血暂行办法

　　(1994年4月8日徐州市人民政府第2号令发布、1998年1月7日徐州市人民政府第34号令修改)


第一章 总则

　　第一条 为加强血液管理，保证医疗和急救用血，保护公民身体健康，促进社会主义精神文明建设，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本暂行办法。
　　第二条 本市实行公民义务献血制度。
　　义务献血是每个适龄、健康公民应尽的社会义务。凡居住本市市区和县(市)城镇的适龄、健康的公民，均应按本办法的规定参加义务献血。鼓励农村村民参加义务献血，逐步在本市农村推行公民义务献血。
　　第三条 本市公民履行献血义务，以自愿、无偿、安全、卫生为原则 ，实行献血者享受优待用血的制度。
　　第四条 本市行政辖区内的机关、团体、企事业单位和其他组织，应做好公民义务献血的宣传、教育工作，普及血液科学知识，按照本办法的规定，动员和组织本地区、本单位公民自愿义务献血。
　　第五条 本市实行市、县(市)统一管理血源、统一采血、统 一供血的血液管理制度，确保血液质量，坚持合理用血，节约用血。


第二章 管理机构及职责

　　第六条 市、县(市)人民政府设立公民义务献血委员会，统一领导 辖区内的公民义务献血工作。
　　市、县(市)公民义务献血委员会下设办公室，隶属于同级卫生行政部门，具体负责公民义务献血的组织和管理工作。
　　第七条 市、县(市)卫生行政部门主管本辖区内的公民义务献血工作，负责本办法的实施。
　　第八条 市卫生行政部门有下列职责：
　　(一)制定实施本办法的有关措施和技术规范；
　　(二)制订市公民义务献血的规划和年度指导性计划；
　　(三)监督、检查血源、采血、供血和用血统一管理的执行情况；
　　(四)审批、颁发《采供血许可证》；
　　(五)负责与外省、市的血液调剂工作；
　　(六)管理用血和输血工作；
　　(七)决定并执行本办法规定的奖励与处罚；
　　(八)负责其他与血液管理的有关工作。
　　第九条 县(市)卫生行政部门有下列职责：
　　(一)监督、检查本办法在辖区内的执行情况；
　　(二)根据市年度公民献血指导计划，制订本县(市)的年度公民献血计划；
　　(三)组织和实施公民义务献血工作；
　　(四)决定和执行本办法规定的奖励和处罚。
　　第十条 公民所在单位、居住地区组织有下列职责：
　　(一)制订本单位(地区)公民义务献血指导计划；
　　(二)根据市、县(市)献血办公室的安排，组织本单位(地区)公民体检和献血，保证本单位(地区)献血指导计划的完成；
　　(三)协助市、县(市)献血办公室做好用血管理工作。
　　第十一条 采、供血单位有下列职责：
　　(一)向医疗单位提供全血及各种成份血，做好医疗供血工作；
　　(二)严格执行献血体格检查标准和采血、储血技术规范及有关管理制度，确保血液质量， 符合卫生标准；
　　(三)配合临床医疗，积极推广成份输血，实行血液综合利用。
　　第十二条 医疗单位有下列职责：
　　(一)根据病员病情决定用血，做到计划用血、科学用血、节约用血；
　　(二)严格执行输血技术规范，确保输血安全；
　　(三)配合血液管理机构做好用血的审批和管理工作。对需用血的病人开具市献血办公室统一印制的《用血通知单位》。
　　第十三条 市中心血站负责对各县(市)血站进行技术指导，统一调度血液。


第三章 公民献血

　　第十四条 本市行政辖区内十八至五十五周岁的公民，经体格检查符合献血标准的，均有按下列规定履行献血的义务：
　　(一)具有本市常住户口的，每五年献血一次；
　　(二)高等院校(包括军事院校)和高中后的各类职业技术学校的学生，在校学习期间献血一 次；
　　(三)驻徐部队(包括武装、消防警察部队)的军人，在服役期间献血一次；
　　(四)外地公民在本市暂住二年以上的，献血一次，超过五年的，每五年献血一次。
　　第十五条 有工作单位的公民和学生、军人献血，由所在单位组织进行，也可以凭本人身份证直接到当地献血办公室登记献血。
　　无工作单位的公民献血，由所在街道办事处(乡、镇)居(村)民委员会组织进行，也可以凭 本人身份证直接到当地献血办公室登记献血。
　　第十六条 市献血办公室应按本市符合献血条件人口百分之五计算，制订年度献血指导计划，组织各地区、单位实施。
　　第十七条 公民献血前，必须到献血办公室指定的医疗单位进行体 格检查，合格者持体检 单及本人身份证献血；体检不合格者不得献血。公民每次献血量为二百毫升，自愿多次义务献血者，两次献血间隔时间不得少于三个月。
　　第十八条 公民献血实行无偿的原则，履行无偿献血义务的，由采血单位发给《公民无偿献血证》。
　　第十九条 有工作单位的公民在献血的当日和次日享受公假。
　　第二十条 对完成当年公民义务献血指导计划的单位，由市、县( 市)献血办公室发给《单位完成献血指导计划证》。


第四章 公民用血

　　第二十一条 任何公民因伤、病医疗时，均有用血的权利。公民用 血按照献血义务与用血权利相一致的原则和救死扶伤的人道主义精神，实行个人储血、单位或家庭互助、社会援助 和献血者享受优待的用血制度。
　　第二十二条 公民按本办法的规定履行献血义务的，凭本人献血证明和《居民身份证》(或户口簿)到市、县(市)献血办公室办理用血手续，供给献血者本人或其不享受公费医疗和劳 保医疗的家庭成员(配偶、父母、子女，下同)相当于献血量二倍的血液。
　　无偿献血的公民及其不享受公费医疗和劳保医疗的家庭成员用血后，持医疗用血收据和献 血证明报销相当于献血量二倍的医疗用血费。其中，有工作单位的分别在本单位和当地献血 办公室各报销百分之五十，无工作单位的在当地献血办公室报销。
　　第二十三条 单位完成上一年度献血指导计划的，其职工实行单位 互助用血的办法，凭单位上一年度《完成献血指导计划证》和工作证(或离、退休证)向所在市、县(市)献血办公室 申请办理用血手续。
　　单位未完成上一年度献血指导计划的，其职工就医需用血时，须凭医院开具的《用血通知单》，向所在市、县(市)献血办公室申请办理用血手续，并缴纳相当于用血量所需费用二倍 的用血押金。单位在限定的期限内完成上一年度献血指导计划的，押金退还；在限定的期限 内仍未完成献血指导计划的，押金不再退还。前款规定，不适用该单位已履行献血义务的公民，单位内已履行献血义务的公民按本办法第二十二条的规定用血。
　　第二十四条 无工作单位的公民符合献血条件而未履行献血义务， 其家庭其他成员也未履行献血义务的，凭医院开具的《用血通知单》向所在市、县(市)献血办公室申请办理用血手 续，按其用血费用标准二倍收取用血费。
　　第二十五条 外地来本市就医的公民在原籍履行献血义务的，凭献血证明和身份证明按 本办法第二十二条第一款的规定用血；未履行献血义务的，按本办法第二十四条的规定用血 。
　　第二十六条 无工作单位的公民及其家庭成员均不符合献血条件的 ，凭《居民身份证》、户口簿和有关证明向所在市、县(市)献血办公室申请办理用血手续。
　　第二十七条 十八周岁以下，五十五周岁以上的公民用血凭《居民 身 份证》、户口簿持医院开具的《用血通知单》向所在市、县(市)献血办公室办理用血手续。
　　第二十八条 急诊抢救的病人，先由医院直接供给所需血液，病人 所在单位或亲属再按本办法规定补办用血手续。


第五章 采、供血管理

　　第二十九条 各级血站是采、供血的专业机构。未经批准，任何单 位不得从事采、供血业务或从外地购血。
　　第三十条 严禁雇用他人冒名顶替献血。任何单位和个人都不得为 完成本单位献血指导计划或个人的献血义务以他人顶替本单位职工或本人献血。
　　第三十一条 严禁非法组织他人卖血或以营利为目的组织他人献血 ；严禁为他人逃避献血义务提供条件或者弄虚作假。
　　第三十二条 采血单位采血时必须严格查验献血人员的《居民身份 证》，严格执行 献血体格检查标准和采、储血技术规范，确保血液质量。严禁将不合格血液供给医疗单位。


第六章 资金管理

　　第三十三条 无偿献血转换的资金，由市、县(市)献血办公室统一 管理，单立帐户，专款专用，不得挪作他用。
　　第三十四条 市、县(市)献血办公室管理的无偿献血资金用于下列 事项：
　　(一)组织无偿献血工作必需的业务开支；
　　(二)无偿献血者或其家庭成员无偿用血；
　　(三)重大灾害、事故及社会特困人员的无偿供血；
　　(四)血液的检验和加工；
　　(五)改善采、储、供血条件，购置器材和设备；
　　(六)其他与发展输血事业相关的事项。
　　第三十五条 单位集体组织的无偿献血所转换的资金，百分之五十 返还给单位，由单位单 立帐户核算，专款专用，用于对本单位无偿献血者的医疗用血费、组织义务献血工作的费用 以及对无偿献血者的奖励。
　　第三十六条 无偿献血资金的使用，应做到收支公开，定期向市、 县(市)献血委员会报告 ，并接受同级卫生行政主管部门和审计等有关部门的检查监督。每年第一季度内，由市、县 (市)审计部门向社会公布上一年度无偿献血转换资金收支审计结论，接受社会监督。


第七章 奖励与处罚

　　第三十七条 有下列情形之一的，由市、县(市)人民政府给予表彰 ：
　　(一)公民无偿献血累计一千毫升以上的；
　　(二)单位按时超额完成年度献血指导计划的；
　　(三)其他在公民义务献血工作中做出显著成绩的。
　　第三十八条 单位未完成年度献血指导计划的，酌情给予批评并限期完成；在限期内仍未完成的，向市、县(市)献血办公室缴纳相当于本单位年度献血指导计划献血量五倍的医疗用 血基金，其资金不得向个人收取。
　　第三十九条 未经批准擅自采、供血或者不按规定采、供血的，由市、县(市)、贾汪区卫生行政部门责令停止采、供血，处以相当于采、供血量三至五倍的罚款，但最高不得超过三万 元。
　　第四十条 雇用他人或以其他方式冒名顶替献血的，其献血量不列入献血指导计划完成数，由市、县(市)、贾汪区卫生行政部门处以一千元以下罚款。
　　第四十一条 为他人逃避献血义务提供条件的，由市、县(市)、贾汪区卫生行政部门处以一千元以下罚款。
　　第四十二条 伪造、涂改、转让献血有关证件的，由市、县(市)、 贾汪区卫生行政部门处以一千元以下罚款。
　　第四十三条 以牟利为目的组织他人献血或者组织他人卖血的，由市、县(市)、贾汪区卫生行政部门处以三千元以下罚款。
　　有前款行为，情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第四十四条 用血医院不执行用血审批、验证制度或不按规定供血的，由市、县(市)、贾汪区卫生行政部门处以一千元以下罚款。
　　第四十五条 献血管理机构和采、供血单位工作人员滥用职权，徇私舞弊，玩忽职守，不 按规定标准采、供血和血液检测，造成血液质量事故的，由其所在单位或者上级主管部门给 予行政处分；情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。


第八章 附则

　　第四十六条 本办法由市卫生局负责解释。
　　第四十七条 本办法自发布之日起施行，《徐州市市区实施公民义务献血暂行办法》同时废止。