江苏省邮电通信条例(已废止)
江苏省人大常委会
江苏省邮电通信条例
江苏省人大常委会
（1995年4月14日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过 1995年5月17日起施行）
目 录
第一章 总 则
第二章 规划与建设
第三章 安全与保障
第四章 通信行业管理
第五章 服务与监督
第六章 法律责任
第七章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了加快邮电通信建设，维护通信市场秩序，保障通信安全畅通，促进通信事业发展，更好地为社会主义建设服务、为人民服务，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 在本省行政区域内，凡涉及邮电通信事务的公民、法人和其他组织均必须遵守本条例。
第三条 各级人民政府应当加强对邮电通信工作的领导，按照统筹规划、条块结合、分层负责、联合建设的方针，不断发展邮电通信事业，提高邮电通信科学技术水平和综合服务能力。
第四条 省邮电管理局是本省邮电通信的主管部门，并履行通信行业管理职责。
市、县邮电局（含邮政局、电信局）负责本行政区域内的邮电通信事务，并根据省邮电管理局授权履行通信行业管理职责。
各有关部门应当互相配合，各司其职，共同做好邮电通信规划、建设和监督管理工作。
第五条 省邮电管理局和市、县邮电局（以下称邮电部门）以及其他获准经营通信业务的单位应当为社会提供迅速、准确、安全、方便的通信服务，依法保障用户的通信自由和通信秘密，维护用户的合法权益。
第六条 在邮电通信的建设、保护或者服务工作中做出显著成绩的公民、法人和其他组织，各级人民政府或者有关部门应当给予表彰和奖励。
第二章 规划与建设
第七条 各级人民政府应当根据经济发展和社会需要，组织制订邮电通信发展规划，并将其列入国民经济和社会发展规划。
邮电通信发展规划中的邮电局（所）、电信管线等设施建设，应当纳入当地城市和村镇总体规划以及年度建设计划。
第八条 邮电通信建设应当积极采用先进技术，加快国家公用通信网技术进步，合理配置通信资源，保证国家公用通信网的统一性、完整性和先进性。
第九条 发展邮电通信事业应当依靠社会各方面力量，坚持谁投资谁受益的原则，采取国家、地方、使用单位投资和利用境外资金等方式筹集建设资金。邮电部门应当按照规定使用国家和省确定的通信建设费，确保重点通信建设，加强经营管理，不断提高投资效益。
第十条 国家公用通信网和专用通信网的建设应当统筹规划、互利互惠、合理组网、发挥效能。在已有国家公用通信网的地方，鼓励各部门充分利用国家公用通信网资源组织专用通信，避免重复建设。
第十一条 建设城镇住宅小区、工矿区、开发区和城市道路等基础设施时，城建规划部门、邮电部门和建设单位应当按照规划将电信管线、邮电服务设施建设纳入统建配套范围，并按照有关标准统一规划、统一设计、同步建设、同时验收；未列入统建配套规划的，城建规划部门不予批
准建设。
第十二条 办公楼、城镇居民住宅楼和其他公用性建筑物，应当统一编制门牌号码，设置信报收发室或者标准信报箱，向当地邮电部门办理邮件投递登记手续；新建的，还应当按照有关标准预设电信管线等设施。
第十三条 邮电部门应当根据社会需要，在方便群众的地方合理设置信筒（箱）、邮亭、报刊亭、公用电话亭（点）等服务设施，有关单位和个人应当给予支持。
第十四条 经转邮件的车站、机场、港口、码头，应当设置邮电通信服务网点、邮件装卸转运作业场所和邮电车辆出入通道；邮电设施不全的，应当创造条件方便邮件装卸转运作业。
第十五条 因城镇建设需要拆迁邮电局（所）和其他通信设施时，征用、拆迁单位应当与邮电部门协商，在确保邮电通信安全畅通的情况下，就近安排或者另行建设。
第十六条 邮电部门按照城镇建设规划并征得有关主管部门同意，设置电杆、电线管线，以及电信管线穿越公路、铁路、水利等设施时，有关单位和个人应当予以支持，不得阻碍施工，不得收取法律、法规规定以外的费用。
邮电部门应当节约用地，少占、不占耕地；占用土地，毁损青苗、树木、设施的，应当按照有关法律、法规的规定予以补偿。
第十七条 邮电部门可以在建筑物、桥梁、构筑物上附挂通信线路，但不得影响其使用功能、结构安全和市容景观，并事先告知产权人。因附挂通信线路造成损坏的，邮电部门应当负责修复或者赔偿。维修、拆迁该建筑物、桥梁、构筑物时，邮电部门接到通知后应当及时予以配合。
第三章 安全与保障
第十八条 各级人民政府应当将邮电通信设施列入重点保护对象，建立健全保护通信设施的安全责任制。
邮电部门应当加强对通信设施的管理和维护，及时排除危及通信设施安全的事故隐患。
第十九条 公民、法人和其他组织有保护邮电通信设施安全的义务。禁止任何单位和个人侵占、偷盗、毁坏邮电通信枢纽、电信管线、邮电车辆、邮政信筒（箱）、公用电话机、电话亭等邮电通信设施。
第二十条 禁止复制、销售和使用重号的无线移动电话、无线寻呼机等通信终端设备；禁止盗用他人电话号码、电话帐号以及密码使用电信业务。
第二十一条 在通信线路沿线附近进行施工、水下作业、砍伐树木等活动，危及通信线路以及设施安全的，应当经邮电部门同意，并采取安全防范措施后方可动工。
第二十二条 在微波通信、卫星通信地球站等通信通道的净空保护区域内，不得兴建影响通信畅通和危害通信安全的建筑物以及其他设施。确需建设的，应当经邮电部门或者有关主管部门同意，并由建设单位承担改建通信设施的费用。
第二十三条 因自然灾害、突发事故等紧急情况，造成国家重要通信干线或者通信设施损坏，当地人民政府和邮电部门应当立即组织抢修，确保通信畅通。
第二十四条 任何单位和个人不得拦截、检查、扣押邮件、电报以及正在执行公务的邮电车辆，不得阻碍邮电工作人员依法执行公务。法律、法规另有规定的除外。
第二十五条 带有邮电专用标志的邮电车辆和邮电工作人员在执行邮件运输和投递任务时，凭公安机关核准的通行证，可以不受禁行路线或者禁止停车地段的限制；进出港口和通过桥梁、检查站、高速公路时，应当优先放行。任何单位和个人不得利用带有邮电专用标志的机动车辆从事
非邮电业务活动。
邮电车辆和邮电工作人员在运递邮件、电报和进行电信抢修途中，发生一般交通违章不能当场处理的，执勤民警在记录后先予以放行；违章人员完成任务后，必须按时到指定部门接受处理；因严重肇事不能放行的，执勤民警应当及时通知有关邮电部门。
第二十六条 铁路、航空、公路、水运等运输单位负有载运邮件的责任，应当保证按时发运。邮件增多超出运输计划时，邮电部门应当及时向承运单位办理加运手续，承运单位应当优先接收和发运，防止邮件积压。
承运单位因特殊情况需要停运邮件或者改变运行时间、停靠位置时，应当及时通知邮电部门，并妥善安排疏运。
第二十七条 邮电部门对用户的邮件、汇款、储蓄、电话、电报、数据通信等，负有保密的责任，不得向任何单位或者个人提供用户使用邮电业务的情况。法律、法规另有规定的除外。
国家安全机关、公安机关或者检察机关，因国家安全或者追查刑事犯罪需要对用户使用邮电通信进行检查，必须依照法律规定的程序办理。
第二十八条 海关依法监管、查验出入境邮递物品，应当保证运递时限。扣留、没收出入境邮递物品，应当在24小时内向邮电部门和相关邮件的收件人或者寄件人发出书面通知。
第二十九条 无线电管理机构应当依照《中华人民共和国无线电管理条例》加强无线电管理，维护空中无线电波秩序，科学合理地配置频率资源，做好无线电监测和监督检查工作，确保无线电通信的正常进行。
第三十条 邮电通信业务代办点和单位、住宅区收发室的工作人员，应当及时传递邮件、电报，并负有保管和保密的责任；对无法传递的，应当及时通知邮电部门收回处理。
第四章 通信行业管理
第三十条 省邮电管理局负责全省通信行业管理工作，其主要职责是：
（一）贯彻执行有关通信的法律、法规和国家规定，并实行监督检查；
（二）拟订全省通信发展战略和发展规划，制订全省通信行业管理规定；
（三）执行国家公用通信网的技术体制标准，协调国家公用通信网与专用通信网的关系，负责专用通信网进入国家公用通信网的审批；
（四）管理全省通信业务市场，按照权限审批国家放开经营的电信业务；
（五）负责通信终端设备进网管理，并参与市场监督检查；
（六）国家和省人民政府赋予的其他职责。
第三十二条 专用通信设施应当按照国家有关规定用于专用通信，未经省邮电管理局审核批准和工商行政管理部门登记，不得对外经营、出租。
专用通信设施需要以占用市内电话网编号方式进入国家公用通信网的，必须符合国家的技术标准，经邮电部或者省邮电管理局批准，并由进网单位承担扩充国家公用通信网的部分费用，进网后不得擅自开办国家放开经营的电信业务。
第三十三条 用户交换机、传真机、调制解调器、电话机、无线移动电话机、无线寻呼机等通信终端设备进入国家公用通信网的，必须符合国家技术标准，没有邮电部核发的进网许可证及标志不准销售和进网使用。禁止任何单位和个人伪造、冒用进网许可证以及标志。
用户不得在国家公用通信网内擅自接装通信终端设备或者影响国家公用通信网安全运行的设施、设备，不得擅自扩大或者改变进入国家公用通信网的通信设施、设备的用途。
工商行政管理、技术监督和邮电部门应当互相配合，共同做好通信终端设备的市场监督检查工作。
第三十四条 申办从事无线移动电话等通信终端设备维修业务的，应当经省邮电管理局或者授权的邮电部门审核同意，当地工商行政管理部门核发营业执照后方可经营，并对电子串号等负有保密责任。
第三十五条 申办从事国家放开经营电信业务的，应当经省邮电管理局审核批准，工商行政管理部门核发营业执照，其中申办经营无线通信业务的，还应当取得无线电管理机构批准的使用频率后方可经营。
获准经营电信业务的单位应当依法经营，不断提高通信质量和服务水平。
第三十六条 禁止伪造或者冒用邮电专用标志、邮电日戳、邮电标志服、邮政夹钳、邮袋等邮电专用品。
第三十七条 申办经营邮票、集邮品业务的，应当经省邮电管理局或者授权的邮电部门同意，当地工商行政管理部门核发营业执照后方可经营，并接受工商行政管理、邮电部门的监督管理和业务指导，不得销售国家禁止流通的邮票和集邮品。
第五章 服务与监督
第三十八条 邮电部门承担为社会普遍服务的责任，应当建立健全邮电通信服务规章制度，完善管理监督机制，加强行风建设，提供优质、高效的通信服务。
第三十九条 邮电工作人员应当遵守法律、法规和职业道德，忠于职守，廉洁奉公。禁止有下列行为：
（一）擅自改变或者变相改变资费标准和增加收费项目，强行要求用户使用高资费业务；
（二）利用工作之便索要财物、谋取私利或者刁难用户；
（三）无正当理由拒绝、拖延或者中止用户的邮电通信服务；
（四）故意延误邮件、电报的传递；
（五）隐匿、毁弃、私拆邮件、电报，挪用、冒领用户款项；
（六）法律、法规禁止的其他行为。
第四十条 邮电局（所）及其邮电服务网点应当在明显位置公告营业时间、业务种类、服务质量标准和资费标准，在邮政信筒（箱）上标明其开取的次数和时间。
邮电部门应当按照规定的频次、时限和投递点，准确地投递邮件、报刊和电报；无法投递的，应当及时退回寄件人或者按照有关规定处理。
第四十一条 邮电部门受理安装、迁移电话等通信终端设备的申请，应当根据机线条件和申请顺序在10日内答复用户。收取用户电话初装费或者移机费后应当在3个月内安装开通电话，因特殊情况不能开通的，应当向用户说明原因，并返还自交款之日起电话初装费、移机费的同期银
行存款利息。
用户应当按时缴纳邮电通信资费，逾期经催交仍未缴纳邮电资费的，邮电部门可以从逾期之日起每日加收应缴资费1％的滞纳金，直到中止其通信服务。
第四十二条 邮电部门接到用户电话障碍或者其他通信终端设备发生故障的报修后，应当在48小时内予以修复，属于电缆、光缆故障的，应当在72小时内修复。因自然灾害或者线路重大故障等特殊原因不能按期修复的，应当向用户说明原因。未按期修复造成用户不能通话达到7日
的，免收1个月的月租费。
邮电部门对通信设备进行检修或者更新，需要中断通信或者变更用户号码的，应当提前公告通知用户。
第四十三条 邮电部门应当加强通信业务知识宣传，建立技术咨询、业务查询制度，及时解签和处理用户提出的问题。
第四十四条 邮电部门应当为专用通信设施进入国家公用通信网提供指导和服务；对国家放开经营的电信业务市场，要维护公平、公正、公开的竞争秩序；对获准进网的电话机、用户交换机等通信终端设备，不得拒绝进网使用和收取国家规定以外的费用。
第四十五条 向社会提供有偿电话服务的单位和个人应当配备电话计费器，计费器显示的数据应当面向用户，并按照国家规定的资费标准收取费用。
第四十六条 司法文书中涉及电话机、无线移动电话机、无线寻呼机等需要改名、过户的，邮电部门根据人民法院出具的《协助执行通知书》办理有关手续。
第四十七条 邮电部门应当采取设置监督电话、举报箱、接待信访等方式，接受社会和用户的监督。对邮电通信质量和服务质量的投诉，应当在15日内答复投诉人；对邮电工作人员违法行为的举报，应当在3个月内将处理结果答复举报人。
第六章 法律责任
第四十八条 有下列行为之一的，由省邮电管理局或者授权的邮电部门予以处罚：
（一）违反本条例第二十条规定的，没收违法物品和违法所得，可以并处5000元以下罚款；
（二）违反本条例第二十一条、第二十二条规定的，责令停止侵害，恢复原状，赔偿损失，可以并处10000元以下罚款；
（三）违反本条例第三十二条规定的，责令限期改正，直至停止中继线服务；
（四）违反本条例第三十三条规定的，责令限期改正，赔偿损失，没收违法物品和经营所得，可以并处10000元以下罚款；
（五）违反本条例第三十五条规定的，责令停止经营，没收违法所得，直至停止中继线服务，可以并处20000元以下罚款；
（六）违反本条例第三十六条规定的，没收违法物品和违法所得，可以并处1500元以下罚款；
（七）违反本条例第三十七条规定的，没收违法物品、邮票和违法所得，可以并处5000元以下罚款；
（八）违反本条例第四十五条规定的，取消其公用电话代办、营业资格。
第四十九条 邮电通信行政管理人员执行公务必须出示执法证件，实施罚没处罚时必须出具财政部门统一印制的罚没票据，罚没收入上交同级财政。
第五十条 邮电通信工作人员违反本条例第三十九条和其他有关规定的，由所在单位或者上级主管部门视其情节，给予行政处分、经济处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
邮电部门及其工作人员违反本条例有关规定，造成他人损失的，应当依法予以赔偿。
第五十一条 违反本条例规定，属于公安、技术监督、价格、工商行政管理、无线电管理等范围的，分别由上述有关部门依照有关法律、法规予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第五十二条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在收到处罚决定之日起15日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议，也可以直接向人民法院起诉。当事人对复议决定不服的，可以在收到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，
又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
第七章 附 则
第五十三条 省人民政府可以根据本条例制定实施办法。
第五十四条 本条例自1995年5月17日起施行。
1995年4月14日
为了极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象，提高住宅装修生产的工业化水平，引导住宅产业现代化快速发展，国家出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）以及《商品住宅装修一次到位实施导则》等文件。购房人直接购买精装房，如果精装质量还可以的话，那么就可以省去了自行装修的麻烦。
一、毛坯（清水）与装修整合，和毛坯（清水）与装修分拆两者的区别
对于将修一次到位的成品房（全装修房）或菜单式装修，房企设计了不同的精装房交易结构，主要包括整合模式和拆分模式。
整合模式，是指房企和购房者只签订商品房买卖合同（约定精装交房标准）。购房款包括了毛坯（清水）房屋和装修工程款两部分，房企开具不动产销售发票。
拆分模式，是指房企安排购房人分别签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》。房屋买卖合同由房企与业主签订，房企承担责任。装修合同由装修公司、房企与买受人（大多数时候房企不参加）签订，装修公司对其质量承担责任。购房人往往根据房企的要求与其指定的装修公司签订《委托装修合同》，如果房地产开发企业自身同时具备室内装修施工资质的，也不排除与房地产开发企业签署的可能性。购房款项被分拆为房款和工程款，房企出具不动产销售发票，装修公司出具房屋装修发票（发票也有可能有比较混乱的安排）。
二、毛坯（清水）与装修分拆的目的
关于为何房地产开发企业将毛坯和精装分拆销售或者毛坯送装修基金的操作，房地产企业的主要目的一般在于以下几种：
（1）所谓的销售概念创新。“毛坯+装修”，房企会有“菜单式服务”等等提法。毛坯房送装修基金的操作手法，给人一种“赠送”或“白给”的感觉，增加项目的卖点。买受人仿似确实很“不理性”，对于一些所谓的营销策略缺乏判断力。
（2）类“价格转移”或准“利润输送”。目的在于规避某种监管或限制。这是一种类“价格转移”的操作手法，比如应对限价，变相加价，争取被认定为“普通商品住房”享受一些优惠等。此等操作，一定程度上可以规避价格限制，或者降低房屋的认定标准进而规避房产税等。
（3）实质目的在于避税。精装修房比毛坯房要多缴营业税､土地增值税，拟将房屋(毛坯房)和装修分开销售，在一定情形下（不是必然能实现税收优化），将毛坯和精装分拆销售可避税（有时对买卖双方都有利可图）。比如，精装修与房屋未分开的，应全额按销售不动产缴纳5%的营业税。如果能够分开，房屋按销售不动产缴纳5%的营业税，精装修按建筑安装交3%的营业税。需要提醒的是，卖毛坯赠精装（款）（在售房赠送过程中，房地产公司赠送是有前提的，这个前提就是受赠人必须购买房屋。属于附有条件、义务的有偿赠送，不属于“无偿赠送”）的安排有时可能带来负面的税收影响，需要与房屋(毛坯房)和装修分开销售模式进行税收对比分析综合判定。
（4）可以提前确认收入。很多房企都是为了年底财务报表好看，需要提前确认收入，如果将毛坯和精装分开，那么毛坯部分的收入在会计角度便于实现提前确认收入。一般来讲，只有在商品房交付时确认收入才是最准确和合理的收入确认时点，如此感觉上“毛坯先交付，精装后交付”的做法（涉及二次交付问题），控制开发节奏，配合招商进展，可以提前确认大部分的收入。
（5）为了转嫁质量责任。其实商品房买卖合同质量类纠纷十之八九都是装修装饰部分的质量问题，主体结构有问题的少之又少。如果将精装房安排成毛坯房买卖和装修施工合同两个行为的话，房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订，而房屋装修合同则和开发单位没关系，由购房者和装修公司签订。那么精装部分的质量责任可以转嫁给精装施工单位来承担，把精装施工单位从“幕后”拉到“台前”，此前工程质保和房屋质保是有明确的合同相对性的，房企一直试图把施工单位直接和购房人“搭上火线”。房企的目的“昭然若揭”，买受人与装修单位的装修合同纠纷不会将地产公司实质性地牵扯进去（各方明确约定装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任情形极其罕见）。另外，一些精装行为的一些拆改行为可能涉及违反规划等事宜，不便房企出面。
（6）还有可能是搭售（捆绑销售）行为。由房企开发单位、建材供应商和装修单位三大产业搭建一个平台，构筑产业战略合作上下游产业链，实施住宅集成装修，达到多方共赢。就是房企为了让装修企业获得一定的装修业务，房企从中也分得一杯羹（由于地产公司为装修单位提供了签约机会和实施代收款以及提供施工协调服务，有的收服务费、有的收中介费，名目不一）。房企在《室内装修协议书》当中不承担实质性的义务（代收代付、施工协调等）。
三、毛坯（清水）与装修分拆的法律属性
对于房企将毛坯（清水）与装修分拆的上述行为，国家和地方尚未见到有过相关管理文件，法院也逐渐开始审判此类案件。这中间实质上包含了两类法律关系——房屋买卖和房屋装修。另外如果是房企为购房人之间牵线搭桥，存在居间的法律关系；如果房屋装修款由房企代收代付，则存在代收代付的结算法律关系；如果精修款由房企承担（房企赠送购房者装修基金大礼包），则存在第三人代为给付的法律关系。总之，这种做法目前并不为法律所禁止，因此签订的合同一般是合法有效的。
那么分拆安排，是否应从“实质重于形式”的原则认定为“房屋买卖和房屋装修”属于一个整体的房屋买卖行为呢？《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕53号）批复如下：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。上述“将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款、明确约定两份合同为包容关系”的情形界定为一个合同法律关系。当然上述界定是从税法角度确立的，笔者以为，只要没有明确约定两份合同的包容关系，仍倾向认定为属于两个法律行为——销售房屋与装修房屋两项行为，不论两份合同的签署的主体是否相同。
实践操作中，房屋装修比较容易引发纠纷，可能发生购房者认为房企的装修价格显示公平而要求撤销合同，或者购房者主张装修合同违约要求单独解除装修和认同，或者主张装修合同属于承揽合同的性质，购房者要求停止装修并主张解除装修合同等，发生前述情形均可能将房企推向不利后果。如果后期装修公司玩消失或者破产了，则导致购房者要求其承担装修质保责任时无可奈何。
文/武志国 woo_eye@qq.com
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
国家税务总局
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
国税发 [2009] 31号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
国家税务总局
二○○九年三月六日
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章 收入的税务处理
第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
第三章 成本、费用扣除的税务处理
第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
第十三条 开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。
第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。
第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理：
（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
第二十三条 企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
第二十四条 企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
第四章 计税成本的核算
第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：
（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：
（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
第二十八条 企业计税成本核算的一般程序如下：
（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。
第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：
（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。
（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。
（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。
第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
第五章 特定事项的税务处理
第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
第六章 附 则
第三十八条 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。
第三十九条 本通知自2008年1月1日起执行。