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山西省大型群众性活动安全管理办法

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山西省大型群众性活动安全管理办法

山西省人民政府


山西省人民政府令
(第227号)


  《山西省大型群众性活动安全管理办法》已经2010年4月28日省人民政府第62次常务会议通过,现予公布,自2010年7月1日起施行。


省长 王君

二○一○年五月八日




山西省大型群众性活动安全管理办法


第一章 总 则

  第一条 为维护社会秩序和保障公共安全,保护公民人身、财产安全和公共财产安全,促进经济和社会和谐发展,根据《大型群众性活动安全管理条例》等规定,结合本省实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于在本省行政区域内举办大型群众性活动的安全管理。
  前款所称大型群众性活动,是指法人或者其他组织面向社会公众举办的每场次预计参加人数达到1000人以上的下列活动:
  (一)体育比赛活动;
  (二)演唱会、音乐会等文艺演出活动;
  (三)展览、展销等活动;
  (四)游园、灯会、庙会、花会、焰火晚会等活动;
  (五)人才招聘会、彩票销售等活动;
  (六)其他影响公共安全的大型群众性活动。
  第三条 大型群众性活动的安全管理遵循安全第一、预防为主、综合治理的方针,坚持承办者负责、政府及其部门监管的原则。
  第四条 县级以上人民政府领导本行政区域内大型群众性活动安全管理工作,督促公安机关和有关部门依法履行职责,协调、解决大型群众性活动安全管理中的重大问题。
  第五条 县级以上人民政府公安机关负责本行政区域内大型群众性活动的安全管理工作,对大型群众性活动的安全保卫进行指导、监督和检查。
  县级以上人民政府公安机关应当会同安监、质监、商务、文化、体育、教育、旅游、园林、建设、交通、工商、卫生、城管、文物、气象等有关部门,依法履行对大型群众性活动安全工作的监督管理责任。
  第六条 县级以上人民政府有关部门按照有关法律、法规的规定,负责大型群众性活动与其职责有关的安全工作。
  第七条 县级以上人民政府及其有关部门应当采取多种形式,宣传大型群众性活动安全的法律、法规和知识,增强公民、法人和其他组织的安全意识和安全防范能力。

第二章 安全责任

  第八条 大型群众性活动承办者 (以下简称承办者)对其承办活动的安全负责。
  大型群众性活动承办者的主要负责人为安全责任人。
  大型群众性活动由2个以上承办者共同承办的,承办者应当签订承办安全协议,明确各自的安全责任,并确定主要安全责任人。
  第九条 鼓励承办者招募志愿者提供志愿服务,聘请安全保卫、电力、通讯保障等专家从事安全工作。
  第十条 承办者履行下列安全责任:
  (一)进行安全风险预测,制定并落实大型群众性活动安全工作方案和突发事件应急预案,开展大型群众性活动安全宣传教育;
  (二)建立并落实安全责任制度,确定安全责任人,明确安全措施、安全工作人员岗位职责;
  (三)配备与大型群众性活动安全工作需要相适应的专业保安人员以及其他安全工作人员;
  (四)按照负责许可的公安机关的要求,配备必要的安全检查设备,对参加大型群众性活动的人员、物品进行安全检查,对拒不接受安全检查的,承办者有权拒绝其进入;
  (五)组织实施现场安全检查,保障活动场所内临时搭建的设施、建筑物的安全,发现安全隐患及时消除;
  (六)按照核准的活动场所容纳人员数量、划定的区域发放或者出售门票;
  (七)落实医疗救护、灭火、应急疏散等应急措施并组织演练;
  (八)及时劝阻和制止妨碍大型群众性活动安全的行为,发现违法犯罪行为及时向公安机关报告;
  (九)为大型群众性活动的安全工作提供物资、经费等必要的保障;
  (十)接受公安机关和上级主管单位等有关部门的指导、监督和检查,及时消除安全隐患。
  第十一条 场所管理者履行下列安全责任:
  (一)保障活动场所、设施符合国家安全标准和安全规定,并向承办者提供场所人员核定容量、供电系统等涉及场所使用安全的资料、证明;
  (二)保障疏散通道、安全出口、消防车通道、应急广播、应急照明、疏散指示标志符合法律、法规、技术标准的规定;
  (三)保障监控设备和消防设施、器材配置齐全、完好有效;
  (四)提供必要的停车场地,并维护安全秩序;
  (五)保证场地的安全防范设施与大型群众性活动安全要求相适应;
  (六)不得向未取得安全许可的大型群众性活动提供活动场所。
  临时搭建的设施,场所管理者应当组织安监、质监等有关部门验收合格;超出场所使用范围临时占用的场地、临时增加的辅助设施应当设置明显的警示标志。
  第十二条 大型群众性活动的安全工作人员承担下列安全责任:
  (一)实施安全工作方案和突发事件应急预案;
  (二)启动应急照明、广播和指挥系统;
  (三)熟知安全出口和疏散通道位置,熟练使用消防器材。
  第十三条 参加大型群众性活动的人员履行下列安全责任:
  (一)遵守法律、法规和社会公德,不得妨碍社会治安、危害公共安全、影响社会秩序;
  (二)遵守大型群众性活动场所治安、消防等管理制度,不得携带爆炸性、易燃性、放射性、毒害性、腐蚀性等危险物质或者非法携带枪支、弹药、管制器具,不得在场内燃放烟花爆竹及其他妨害公共安全的物品;
  (三)遵守大型群众性活动出入场安全管理规定,接受安全检查;
  (四)服从安全管理,不得展示侮辱性标语、条幅等物品,不得围攻裁判员、运动员等人员,不得向场内投掷杂物。
  第十四条 公安机关履行下列职责:
  (一)制定大型群众性活动安全许可和安全监督管理的工作规范;
  (二)审核承办者提交的大型群众性活动申请材料,实施安全许可;
  (三)制订大型群众性活动安全监督方案和突发事件处置预案;
  (四)指导对安全工作人员的教育培训;
  (五)在大型群众性活动举办前,对活动场所组织实地安全检查,发现安全隐患及时责令改正;
  (六)在大型群众性活动举办过程中,对活动场所及安全工作的落实情况实施指导、监督和检查,发现安全隐患及时责令改正;
  (七)依法查处大型群众性活动中的违法犯罪行为,及时处置危害公共安全的突发事件;
  (八)建立大型群众性活动不良安全信息记录制度,并向社会公示。
  第十五条 县级以上人民政府及其有关部门履行下列职责:
  (一)进行大型群众性活动安全宣传教育;
  (二)依法在各自的职责范围内对大型群众性活动进行审批、审核;
  (三)对大型群众性活动与其职责相关的安全工作的落实情况进行指导、监督、检查,发现安全隐患及时责令改正。
  第十六条 每场次预计参加人数不满1000人的群众性活动,承办者应当主动向当地公安机关报告,并依法履行相应安全责任。

第三章 安全许可

  第十七条 根据《大型群众性活动安全管理条例》的规定,公安机关对大型群众性活动实行安全许可制度。大型群众性活动每场次预计参加人数在1000人以上5000人以下的,由活动所在地县级人民政府公安机关实施安全许可;每场次预计参加人数超过5000人的,由活动所在地设区的市级人民政府公安机关实施安全许可;跨县、市(区)举办大型群众性活动的,由共同的上一级公安机关实施安全许可。
  县级以上人民政府举办的大型群众性活动,不实行安全许可制度,举办活动的人民政府承担安全责任,按照有关规定确定安全责任人,制订安全工作方案,并组织实施。
  第十八条 承办者应当在大型群众性活动举办日的20日前提出安全许可申请,提交下列材料:
  (一)举办大型群众性活动的申请书;
  (二)承办者合法成立的证明以及安全责任人的身份证明。2个以上承办者共同承办大型群众性活动的,还应当提交联合承办的协议;
  (三)大型群众性活动方案及其说明。活动方案载明活动的承办者,举办的日期、内容、规模、时间、地点、人数、入场券发售办法等;
  (四)大型群众性活动安全工作方案以及突发事件应急预案;
  (五)场所管理者提供活动场所的场所租赁、借用协议等证明;
  (六)按照规定应当经有关部门事先批准的,提交审核、审批的文件;
  (七)其他与举办大型群众性活动安全工作的相关材料。
  依照法律、行政法规的规定,有关主管部门对大型群众性活动的承办者有资质、资格要求的,还应当提交有关资质、资格证明。
  第十九条 承办者制订的大型群众性活动安全工作方案包括下列内容:
  (一)活动的时间、地点、人数、规模、内容及组织方式;
  (二)安全工作人员情况、数量、任务分配、岗位职责和识别标志;
  (三)活动场所建筑安全和消防安全措施;
  (四)活动场所可容纳的人员数量以及活动预计参加人数;
  (五)治安缓冲区域的设定及其标识;
  (六)入场票证管理、查验措施及入场人员的安全检查措施;
  (七)车辆停放、疏导措施;
  (八)现场秩序维护、人员疏导措施;
  (九)安全工作经费预算;
  (十)突发事件应急预案;
  (十一)其他与安全工作有关的内容。
  第二十条 举办大型群众性活动,应当符合消防安全规定。
  举办集会、焰火晚会、灯会等具有火灾危险的大型群众性活动,承办者应当提交公安消防机构的《消防安全检查意见书》。
  第二十一条 公安机关收到大型群众性活动申请材料之后应当当场或者在5日内依法作出受理或者不予受理的决定。申请材料不齐全或者不符合法定形式的,公安机关应当当场或者在5日内一次书面告知申请人需要补正的内容。逾期不告知的,自收到申请材料之日起即为受理。
  公安机关对受理的申请,应当自受理之日起7日内进行审查,对活动场所、设施进行查验,对符合安全条件的,做出许可决定,书面通知申请人;对不符合安全条件的,做出不予许可决定,书面说明理由。
  大型群众性活动情况复杂、影响重大,在7日内不能作出决定的,经本级公安机关负责人批准,可以延长5日,并告知申请人。
  第二十二条 同一承办者申请年度内预计在相同地点举行相同内容的多场次大型群众性活动的,公安机关可以一次许可。公安机关及有关部门按照规定对各场次活动进行安全监督管理。
  第二十三条 公安机关对符合下列条件的予以安全许可:
  (一)承办者是依照法定程序成立的法人或者其他组织;
  (二)承办者提交安全保卫能力证明;
  (三)大型群众性活动的内容不违反宪法、法律、法规的规定,不违反社会公德;
  (四)具有符合规定的安全工作方案,安全责任明确、措施有效;
  (五)依规定经有关主管部门审批、审核;
  (六)活动场所、设施符合安全要求。
  第二十四条 承办者变更大型群众性活动地点、内容以及扩大大型群众性活动举办规模的,应当依照规定重新申请安全许可。
  承办者变更大型群众性活动举办时间,推迟举办的,应当在原定举办活动举办日期的7日前向做出许可决定的公安机关申请变更;提前举办的,应当在新定举办活动举办日期的7日前向做出许可决定的公安机关申请变更,经公安机关同意方可变更。
  承办者取消举办大型群众性活动的,应当在原定举办活动时间之前书面告知作出安全许可决定的公安机关,并交回公安机关颁发的安全许可证件。
  第二十五条 作出大型群众性活动安全许可决定所依据的客观情况发生重大变化的,为了公共利益和公共安全的需要,作出许可决定的公安机关可以变更或者撤回已经生效的安全许可,并应当在24小时内书面通知承办者。
  承办者以欺骗、贿赂等不正当手段取得大型群众性活动许可的,由公安机关撤销许可,但撤销许可对公共利益可能造成重大损害的,可以不予撤销。
  第二十六条 大型群众性活动获得安全许可后,承办者方可进行广告宣传,发放、销售证件、门票。
  变更、取消已向社会公布的大型群众性活动的,承办者应当通过报纸、电视、广播等媒体向社会予以公告,并做好善后工作。
  第二十七条 公安机关进行大型群众性活动安全许可,对于法律、法规、规章规定应当听证,申请人申请听证的事项,或者公安机关认为需要听证的其他涉及公共安全的重大许可事项,应当向社会公告,并举行听证。
  第二十八条 申请人对公安机关作出的安全许可决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第四章 安全管理

  第二十九条 公安机关作出大型群众性活动安全许可决定后,应当在活动举行前对活动安全工作方案的落实情况进行必要的实地检查,书面记录安全检查的情况和处理结果,由承办者、场所管理者签字。发现安全隐患和需要调整补充安全措施的,提出书面整改意见,责令消除安全隐患,承办者、场所管理者将整改结果书面报告公安机关。经过再次检查合格,方可举办。
  公安机关可以会同安监、质监等其他有关部门进行安全检查。
  第三十条 承办者应当按照安全许可的时间、地点、规模和内容举办大型群众性活动,不得超过公安机关核准的安全容量印制、发售票证,不得擅自将大型群众性活动转让他人举办。
  活动场所有固定座席的,按固定座席的数量核定容量;无固定座席的,以每人不少于1平方米核定参加人数。承办者的门票发售量不得超过核准数量的80%,工作证发放量不得超过核准数量的20%。
  第三十一条 承办者应当落实下列安全措施:
  (一)在售票处、出入口和主要通道设专人负责疏导和安全工作;
  (二)禁止使用易燃易爆等危险物品。未经批准,禁止使用飞行器或者空飘物;
  (三)安装必要的安全检查设备;
  (四)在主席台、观众席划定必要的治安指挥、执勤席位。不设主席台的,划定相应的治安指挥和执勤区域;
  (五)不得随意改变预案,或者擅自发布不利于安全秩序的信息;
  (六)其他与安全工作有关的安全措施。
  第三十二条 承办者发现进入活动场所的人员达到核准数量时,应当立即停止验票;发现持有划定区域以外的门票,应当拒绝其入场或者劝其退出活动场所;发现持票人员进入观众区域,不按指定区域、指定座位就座的,应当劝其到指定区域、指定座位就座;除有执勤工作证件的工作人员可以进入缓冲区域外,其他人员不得进入。
  第三十三条 承办者验票时发现持假票的人员,应当立即向活动现场的公安机关工作人员报告;发现无票人员和持假票的人员已经进入观众区域和缓冲区域的,应当报告公安机关依法处置。
  第三十四条 大型群众性活动中发生涉及公共安全的事故、案件的,安全责任人应当立即启动应急预案,并立即报告公安机关和主管部门。
  大型群众性活动中出现涉及危害公共安全的事态的,安全责任人应当立即报告公安机关。
  第三十五条 公安机关负责安全管理的工作人员,凭值勤证件进入活动场所,依法履行安全管理职责。
  公安机关和其他有关主管部门及其工作人员不得向承办者索取门票。
  第三十六条 大型群众性活动举办过程中,公安机关发现有下列情形之一的,可以责令停止活动,立即疏散现场人员:
  (一)擅自变更活动的时间、地点、内容或者扩大活动举办规模的;
  (二)活动场所存在重大安全隐患,承办者拒不整改或者无法及时整改的;
  (三)参加人员超过核准数量,可能发生安全事故的;
  (四)现场秩序混乱,对人身安全和财产安全构成严重威胁的;
  (五)有可能发生其他危害公共安全的紧急情况的。
  第三十七条 公安机关应当对每场次预计参加人数不满1000人的群众性活动进行安全监督管理,发现安全隐患和需要调整补充安全措施的,提出书面整改意见,责令消除安全隐患。

第五章 法律责任

  第三十八条 承办者擅自变更大型群众性活动的时间、地点、内容或者擅自扩大大型群众性活动的举办规模的,由公安机关责令停止活动,并处1万元以上2万元以下罚款;有违法所得的,没收违法所得。情节较重的,由公安机关责令停止活动,并处2万元以上5万元以下罚款;有违法所得的,没收违法所得。
  第三十九条 未经公安机关安全许可擅自举办大型群众性活动的,由公安机关予以取缔,经营性活动没有违法所得的,对承办者处10万元以上20万元以下罚款,对场地管理者处1万元以上2万元以下罚款;经营性活动有违法所得或者造成严重后果的,对承办者处20万元以上30万元以下罚款,对场地管理者处2万元以上3万元以下罚款,并依法没收非法财物和违法所得。
  承办者以欺骗、贿赂等不正当手段取得大型群众性活动许可的,由公安机关对承办者处2万元以上5万元以下罚款,有违法所得的,没收违法所得。
  第四十条 承办者将大型群众性活动擅自转让他人举办的,由公安机关责令停止活动,对承办者处1万元以上3万元以下罚款,对受转让承办者,处1万元以上2万元以下罚款;有违法所得的,没收违法所得。
  第四十一条 承办者发售门票或者发放工作证超过核定数量影响公共安全、可能发生安全事故的,由公安机关责令改正或者责令停止活动,并处1万元以上3万元以下罚款;有违法所得的,没收违法所得。
  第四十二条 承办者或者场所管理者违反本办法规定致使发生重大伤亡事故、治安案件或者造成其他严重后果构成犯罪的,依法追究刑事责任,承办者在2年内不得申请举办同类大型群众性活动;尚不构成犯罪的,对安全责任人和其他直接责任人员依法给予处分、治安管理处罚,对单位处1万元以上5万元以下罚款。
  第四十三条 大型群众性活动中发生公共安全事故,安全责任人不立即启动应急预案或者不立即向公安机关报告的,由公安机关对安全责任人和其他直接责任人员处5000元以上5万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第四十四条 参加大型群众性活动的人员有违反本办法规定行为的,由公安机关给予批评教育;有危害社会治安秩序和公共安全行为的,公安机关可以将其强行带离现场,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第四十五条 有关主管部门的工作人员和直接负责的主管人员在履行大型群众性活动安全管理职责中,有滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附 则

  第四十六条 本办法自二零一零年七月一日起施行。



城市建设档案管理规定

建设部


城市建设档案管理规定



中华人民共和国建设部令
第61号

  《城市建设档案管理规定》已于一九九七年十二月十八日经第八次部常务会议通过,现予发布,自一九九八年一月一日起施行。

部长 侯捷
一九九七年十二月二十三日

城市建设档案管理规定


  第一条 为了加强城市建设档案(以下简称城建档案)管理,充分发挥城建档案在城市规划、建设、管理中的作用,根据《中华人民共和国档案法》、《中华人民共和国城市规划法》、《科学技术档案工作条例》,制定本规定。

  第二条 本规定适用于城市内(包括城市各类开发区)的城建档案的管理。

  本规定所称城建档案是指在城市规划、建设及其管理活动中直接形成的对国家和社会具有保存价值的文字、图纸、图表、声像等各种载体的文件材料。

  第三条 国务院建设行政主管部门负责全国城建档案管理工作,业务上受国家档案部门的监督、指导。

  县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的城建档案管理工作,业务上受同级档案部门的监督、指导。

  城市的建设行政主管部门应当设置城建档案工作管理机构或者配备城建档案管理人员,负责全市城建档案工作。城市的建设行政主管部门也可以委托城建档案馆负责城建档案工作的日常管理工作。

  第四条 城建档案馆的建设资金按照国家或者地方的有关规定,采取多种渠道解决。城建档案馆的设计应当符合档案馆建筑设计规范要求。城建档案的管理应当逐步采用新技术,实现管理现代化。

  第五条 城建档案馆重点管理下列档案资料:

  (一)各类城市建设工程档案:

1、工业、民用建筑工程;

2、市政基础设施工程;

3、公用基础设施工程;

4、公共交通基础设施工程;

5、园林建设、风景名胜建设工程;

6、市容环境卫生设施建设工程;

7、城市防洪、抗震、人防工程;

8、军事工程档案资料中,除军事禁区和军事管理区以外的穿越市区的地下管线走向和有关隐蔽工程的位置图。

  (二)建设系统各专业管理部门(包括城市规划、勘测、设计、施工、园林、风景名胜、环卫、市政、公用、房地产管理、人防等部门)形成的业务管理和业务技术档案。

  (三)有关城市规划、建设及其管理的方针、政策、法规、计划方面的文件、科学研究成果和城市历史、自然、经济等方面的基础资料。

  第六条 建设单位应当在工程竣工验收后六个月内,向城建档案馆报送一套符合规定的工程建设档案。凡工程建设档案不齐全的,应当限期补充。

  停建、缓建工程的档案,暂由建设单位保管。

  撤销单位的工程建设档案,应当向上级主管机关或者城建档案馆移交。

  第七条 对改建、扩建和重要部位维修的工程,建设单位应当组织设计、施工单位据实修改、补充和完善原工程建设档案。凡结构和平面布置等改变的,应当重新编制工程建设档案,并在工程竣工后三个月内向城建档案馆报送。

  第八条 列入城建档案馆档案接收范围的工程,其竣工验收应当有城建档案馆参加。

  第九条 建设系统各专业管理部门形成的业务管理和业务技术档案,凡具有永久保存价值的,在本单位保管使用一至五年后,按本规定全部向城建档案馆移交。有长期保存价值的档案,由城建档案馆根据城市建设的需要选择接收。

  城市地下管线普查和补测补绘形成的地下管线档案应当在普查、测绘结束后三个月内接收进馆。

  房地产产权产籍档案的管理,建设部另行规定。

  第十条 经省、自治区、直辖市人民政府同意收取的工程档案保证金,应当纳入城市财政专户管理。其利息经建设行政主管部门批准报财政部门同意,用于城建档案的保管和保护事业。建设单位按照规定向城市建设档案馆报送工程档案资料后,工程档案保证金全部退还。

  第十一条 城建档案馆对接收的档案应当及时登记、整理,编制检索工具。做好档案的保管、保护工作,对破损或者变质的档案应当及时抢救。特别重要的城建档案应当采取有效措施,确保其安全无损。

  城建档案馆应当积极开发档案信息资源,并按照国家的有关规定,向社会提供服务。

  第十二条 建设行政主管部门对在城建档案工作中做出显著成绩的单位和个人,应当给予表彰和奖励。

  第十三条 违反本规定有下列行为之一的,由建设行政主管部门对直接负责的主管人员或者其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任:

  (一)无故延期或者不按照规定归档、报送的;

  (二)涂改、伪造档案的;

  (三)档案工作人员玩忽职守,造成档案损失的。

  第十四条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。

  第十五条 本规定由建设部负责解释。

  第十六条 本规定自1998年1月1日起施行。以前发布的有关规定与本规定不符的,按本规定执行。


  内容提要

我国采取了诸多监管手段加强对房地产市场的调控,但是从实际效果上看,并没有实现降低房价的调控目标。这些措施中的某些部分甚至存在限制公民的民事权利能力,扩大户籍制度的效应等问题,存在合法性瑕疵,且“一刀切”的限购政策不甚合理。房地产市场中的金融监管应该以促进房地产市场的良性发展为监管目标,利用法律调控机制而不是行政调控手段实现对房地产市场的有效调控,避免劣质信贷,防范次贷危机。本文主要从金融法律监管的角度分析了我国房地产市场的金融法律调控政策,且从金融法、民商法、行政法等角度分析了当前房地产市场调控措施的合法性、合理性和有效性,在此基础上提出我国商品房市场的调控不应一律以房价下跌或者房价稳定为目标,而是应该以商品房市场的和谐稳定与繁荣增长为目标,同时还应该以合理合法的调控措施促进城市化进程与社会公平、政府法治的实现。
关键词:金融监管;房地产市场;调控

我国商品房市场的金融与法律调控研究

一、问题的提出
从2005年至今,我国房地产市场经历了数轮暴涨,目前各大城市房价高企,很多低收入群众没有财力购买房屋。由于商品房本身具有商品性质,因此对于低收入群体来说,商品房价格似乎与其关系不大。但是考虑到我国保障性住房建设不足、分配不公平等原因,很多低收入群众只能去购买商品房。高企的房价引起了民众的愤怒,政府也逐步采取措施调控房地产价格,特别是进入2010年以来,密集的金融调控政策对房地产价格产生了深远的影响,那么,我国当前房地产市场调控中的金融监管是否奏效?其未来走向如何?如何在法律层面评价当前的调控措施?应该采取什么样的金融监管策略来调控房地产市场?究竟是以行政调控为主还是以法律调控为主?这些正是本文所要解决的问题。
二、当前商品房市场调控中金融监管措施的合法性与有效性
我国目前在房地产市场调控中所采取的金融尽管措施主要是如下几项:1、收紧信贷,防止银行将贷款发放给没有财力偿还贷款的人群,主要包括加强了信用审核、收入证明审核等;甚至要求提供一段时间内的社保缴纳记录,才能有资格获取贷款;2、提高首付比例。目前各大城市都提高了首付比例,例如要求支付30%甚至更高的首付才能办理贷款。
(一)合法性
当前商品房市场的调控措施是多样化的,如通过提高存款准备金率使流动性趋紧,从而使银行手中的可放贷资金减少,从而达到提高银行放贷压力的目的,能够有效地避免购房者利用杠杆效应从银行处借款并且大肆进行商品房炒作。此外,国家还通过对银行的监管,要求银行在贷款过程中加强对申请人资料的审核,提高贷款质量,防范次贷危机。这些措施都是在法律许可的范围内进行的,具有合法性,且在效果上能够起到给房地产市场降温的作用。
但是商品房市场调控中的其他较为激烈的措施却存在合法性疑问,笔者针对如下两点措施就其合法性进行评价。第一,商品房限购措施。商品房限购并非单方面的,限购也就意味着限售,但是限购与限售必须具有法律依据,否则就意味着限制了公民的财产权。例如,当前某些城市的限购措施要求已经有一套商品房的居民不能再购买第二套,这一措施在本质上剥夺了公民的购买一定财产的权利,而购买一定的商品本属于民事权利能力范畴,不合理地限制居民的购买权以及变相地限制房地产开发商的出售权利,并无法律依据,所以限购措施存在合法性瑕疵;第二,商品房购买资格与户籍制度挂钩。一些城市规定,必须具有本地户籍的人,才能购买商品房,“外地人”是不能购买商品房的。这些措施将商品房购买资格与户籍挂钩,表面上是为了维护本地房价的稳定,但是在客观上却放大了城乡差别和户籍制度,不但阻碍了城市化进程,同时还强化了户籍制度与户籍歧视,导致公民平等权无法得到实现。
因此,尽管目前所采取的商品房调控措施能够起到抑制房价非理性上涨的作用,但是这些措施中的某些部分不合法、不合理地放大了户籍歧视,限制了公民的民事权利能力,在法律效力上存在疑问。
(二)有效性
当前的商品房市场调控措施主要是从房地产购买者的角度出发的,其目标是防止劣质信贷,避免类似于美国次贷危机那样的金融风险,“允许低等级信用者贷款购房是房产泡沫和金融危机的关键因素”。[1]笔者认为这一监管措施本身没有错误,但是其调控效果不明显。如很多富裕家庭无需贷款,直接用现款就可以购买房屋,逃避了金融监管。反而很多低收入家庭难以办到贷款,无法实现买房的愿望。这一金融监管措施带来的风险是:一旦政策放松,很多刚性需求便会再次要求宣泄,从而导致房地产市场的进一步暴涨。
可见,我国目前采取的房地产市场金融监管的效果比较有限。这从2010年商品房市场的价格走势可以得到反映,从一些数据检测及新闻报道来看,2010年我国商品房价格非但没有下跌,相反继续微涨。2011年商品房价格虽然呈现滞涨势态,但是随着我国城市化进程的推进,商品房市场的反弹一触即发,所谓的商品房价格调控,缺乏明确的目标,当前商品房市场调控措施的有效性还值得进一步评估。
三、房地产市场调控中金融监管法律措施的走向
笔者认为我国提高首付、防止劣质信贷的做法之所以没有取到预期的促使房价下降的目的之外,其原因是多方面的,如我国目前正处于通胀期,CPI高企,在这一背景下,货币本身在贬值,一味地要求房价下降并不现实。而且由于我国收入统计数据失真,造成社会的实际购买力捉摸不透,从成交量和成交的活跃度来看,人们似乎有足够的财力才购买商品房,那么国家一味要求房价下降的目的本身便失去了存在的基础。
那么,房地产市场是否需要调控,以及如何调控?金融监管在此过程中到底应该发挥什么样的作用?行政调控为主还是法律调控为主?这些问题还需要进一步研究,笔者试图提出一些看法。
(一)房地产市场是否需要调控
笔者认为房地产市场需要调控,调控的目的不是为了房价下降,而是实现如下两个目的:1、满足购房者的购买欲求,主要是刚性需求;2、确保房地产市场健康发展,避免劣质信贷进入房地产市场。如果一味抑制人们的购房需求,这不但不合理,反而会给房地产市场埋下危机;当然如果任由房地产市场自由发展,也可能会酿成中国版的次贷危机。
此外,人们对商品房的投资需求是否应该满足?笔者认为,应该满足人们对商品房的投资需求,投资也是一种客观需求,其目的是为了防止资产缩水,因此没有理由限制公民对其财产权的保护。但是过热的投资会诱发金融风险,这就需要国家对商品房投资市场的调控采取某些法律措施,如税收法律措施等增加商品房投资的交易成本,从而避免投资过热。需要说明的是,商品房投资市场的调控措施必须法律化、制度化,而不能总是采取临时性的措施,否则调控政策缺乏长久性与稳定性,必然会导致人们的合理预期无法实现,且朝令夕改的临时性政策会导致法律与政策的安定性丧失,致使人们信赖利益受损。
(二)房地产市场应该如何调控
房地产市场的调控应该通过如下措施进行:1、确保保障性住房的开发和建设,满足低收入群众的居住需要;2、确保保障性住房的分配公平合理,避免保障性住房成为公权的侵占对象;3、发展租赁市场,引导刚性需求向租赁市场分流;4、消除负加于产权房之上的户籍、学区等障碍,使人们不再钟情于产权房,当然这是一项涉及到户籍改革的系统工程;5、加快土地供应,政府利益应该与房地产市场划清界限,政府作为一个公权主体,不应享有私益;6、防范劣质信贷进入房地产市场。
当前我国政府从房地产市场中获得了大量的收益,主要表现为政府获得了大量的土地出让金。这一现状导致了政府在房地产市场调控过程中处处受到利益制约,即如果对房地产市场调控过严,则政府收入减少,不利于政府运转;如果房地产市场调控不足,则投资过热,价格非理性上涨,人们的刚性需求无法得到满足。鉴于此,笔者认为政府应该成为一个居中的裁判者,而不是游戏的参与者,这就要求政府摆脱对土地财政的依赖,而是主要通过房地产税收获得财政收入。
(三)金融监管在房地产市场调控中应该发挥什么样的作用
在房地产市场的调控过程中,应该发挥金融监管的作用,具体来说,金融监管的作用应该体现在如下几个方面:1、通过调整利息影响房产投机行为,2010年-2011年我国已经进入了密集加息期,加息不但能够在一定程度上消除CPI高企的负面后果,同时也能够对房地产市场产生深远的影响,可以有效地防止房地产市场的投机成本,抑制过度投机[2];2、优化贷款的发放对象。由于当前土地增值快,收益高,因此很多资质不良的企业也在房地产市场逐利,这固然是一个追求利润的商业行为,无可厚非,但是在加强金融监管的背景下,银行在向房地产开发商发放贷款的时候更是要加强审核,避免将贷款发放给劣质客户,引起坏账呆账。
(四)以法律手段还是行政手段调控房地产市场
当前我国在房地产调控中已经动用了行政手段,甚至规定“外地人”不得买房。这样的行政调控措施很难起到长久的效果,只能在短期内起到一些成效。更何况,限购的方式其实将人们的民事权利能力作出了一定的限制,而这一限制可能是违反宪法的。将人们是否属于“外地人”作为资格条件,也进一步放大了户籍制度的负面效应,将会造成新的社会歧视。因此,行政手段在房地产市场调控中并不足取,正确的做法是通过法律手段,如加强违规放贷的法律责任、防范信用风险、禁止囤地等,通过法律机制实现对房地产的有效调控,避免房价泡沫和由此引发的金融危机。
结语
总之,当前火热的房地产市场中隐含了一些危机,需要通过加强金融监管的方式,从资金源头上进行治理,以实现房地产市场的优良发展。我国当前将房地产市场的调控目标定位于降低房价,这一目标存在偏误,正确的做法是应该引导房地产市场良性发展,避免次贷危机,同时还需要从行政调控过渡到法律调控。

注释

[1] 丁晓钦,尹兴:《格林斯潘货币政策、金融监管与房地产泡沫分析》,《学习与探索》,2010年第3期,第133-135页。
[2] 在“9.11”灾难和互联网络泡沫破灭后,美国政府为了刺激经济增长,即一直实行宽松的货币政策,大幅降息使基准利率降至上世纪60年代以来的最低水平,为市场提供了充裕的流动性。韩再:《次贷危机形成机理及对我国房地产金融监管的反思》,《现代财经》,2009年第9期,第41-44页。