深圳经济特区物业估价暂行办法
广东省深圳市人民政府
深圳经济特区物业估价暂行办法
深府[1991]21号
第一章 总 则
第一条 为加强对深圳经济特区(以下简称特区)房地产市场价格的管理,根据国家的有关规定,结合特区实际情况,制订本暂行办法。
第二条 本暂行办法所称物业是指房产和地产;物业估价是指对房地产价值、价格与租金的评估和确定。
第三条 开展物业估价业务应遵循以下原则:依据法律,符合政策,公正平等,实事求是,充分协商,合理计价。
第四条 深圳市建设局是物业估价的行政主管部门(以下简称主管部门)。深圳市物业估价所(以下简称市估价所)是物业估价的职能机构,其业务同时接受市建设局、市房管局的指导。该所出具的物业价格核定书、物业估价报告书、物业价格调解书、物业价格纠纷裁决书,是确定有关物业价值的依据。
第五条 特区内允许设立物业估价服务机构,开展物业价值评估服务。其设立按本暂行办法办理。
第二章 市物业估价所
第六条 市估价所的职责:
1.开展各类物业转让、租赁、抵押等的市值评估和确定。
2.办理有关房地产管理规范规定的估价事宜、出具物业价格或租金核定书。
3.接受委托、对涉及征用土地、收回土地使用权的物业进行评估,出具物业估价报告书。
4.开展对房地产市场的预测、市场物价变化与物业价格关系的研究、发布物业估价指数、租金指数、建筑成本指数、指导其他物业估价服务机构的工作。
5.调解和仲裁各类物业价格和租金纠纷事宜。出具物业价格调解书、物业价格纠纷裁决书。
6.负责对物业估价服务机构的评估结果进行审核、确认。
7.提供其他物业估价服务。
第七条 市估价所工作人员在办理物业估价业务中,有权查阅建筑物或构筑物预算书和决算书、合同书、施工图纸、银行贷款协议书;有权查阅有关财务会计资料和文件,查勘业务现场和设施,有关单位、个人应予协助。
第八条 市估价所及经市估价所审核、确认的其他物业估价服务机构所评估确定的物业价格和租金标准,作为有关行政部门登记、征税、收取有关行政规费的依据;根据本暂行办法调解认可的或仲裁裁定的物业价格和租金,对有关当事人具有约束力。
第九条 市估价所出具的有关物业估价文件,由该所所长签署。
第三章 物业估价服务机构
第十条 申请开办物业估价服务机构应当具备以下条件:
1.物业估价服务机构章程;
2.物业估价专业人员三人以上;
3.固定的服务场所;
4.自有资金三万元以上;
5.健全的财务制度。
第十一条 物业估价服务机构章程应载明下列事项:
1.名称和地址;
2.宗旨;
3.经济性质;
4.注册资金数额;
5.经营范围和经营方式;
6.组织机构和法人代表姓名;
7.分配方法。
第十二条 物业估价的专业人员,应是具备建设工程概预算专业资格证书的,具有两年以上物业估价工作经验的,并经主管部门考核合格发给物业估价专业资格证书的人员。
第十三条 物业估价服务机构的设立,由主管部门提出审查意见,报市政府批准。物业估价服务机构的经营范围由主管部门根据其技术力量予以核定,其工作接受市估价所的监督检查。
第十四条 物业估价服务机构出具的有关物业估价文件,由持有物业估价专业资格证书的专业人员签署,报经市估价所审核、确认后,对外才具有约束力。
第四章 物业估价程序
第十五条 委托市估价所或物业估价服务机构进行物业估价,当事人应签订委托合同。合同内容包括:标的物、估价内容、费用及报酬等。
第十六条 委托人按市估价所或物业服务机构的要求,提交有关文件、图纸或证明材料。如委托人委托估价的物业为非本人所有的物业时,委托人应提交经业主同意进行估价的证明。
第十七条 市估价所或物业估价服务机构,应按合同的约定对标的物进行估价,向委托人出具物业价格核定书或物业估价报告书。
第十八条 委托人认为物业估价人员与自己有利害关系时,有权要求物业估价人员回避。
第十九条 委托人对市估价所的估价结果如有异议、可在收到核定或报告之日起五天内提出意见,市估价所应根据委托人的意见重新审核估价。
第五章 物业估价纠纷调解和仲裁程序
第二十条 向市估价所申请物业价格(含租金)纠纷调解或仲裁,应递交申请书,申请书应写明以下事项:
1.申诉人姓名、地址、法定代表姓名,职务;
2.被诉人姓名、地址、法定代表姓名,职务;
3.申请的理由和要求;
4.权属证明资料及有关工程图纸,预、决算文件等。
第二十一条 市估价所收到申请后,五天内做出是否受理的决定,并以书面形式通知申诉人。市估价所应在受理后五天内将申请书副本发送被诉人,被诉人收到申请书副本后,应在七天内提出答辩书。
第二十二条 调解人员到现场勘察时,应通知当事人及有关人员到场,必要时可邀请有关单位派人协助。勘察笔录应注明时间、地点、勘察结论由勘察人员签字盖章。
第二十三条 市估价所处理物业价格纠纷案件时,应在查明事实、分清责任的基础上,先进行调解,促使当事人互相了解,达成协议。调解达成协议必须双方自愿,不得强迫。协议内容不得违背法律、法规、规章和政策,不得损害公共利益和他人利益。
第二十四条 调解达成协议的,应当制作调解书,调解书应写明当事人的姓名、纠纷的主要事实和责任、协议内容和费用的承担等情况。调解书由当事人签字,调解人员署名,并加盖市估价所的印章。
第二十五条 调解书送达后,双方当事人必须自动履行。调解未达成协议或者调解书送达前一方或双方翻悔的,当事人一方或双方均可向市估价所申请仲裁。
第二十六条 仲裁人员如果认为本人办理本案不适宜,应当自行回避;当事人发现仲裁人员与本案有利害关系的,有权用口头或书面方式申请他们回避。有关仲裁的回避由市估价所所长决定。
第二十七条 仲裁前,应当将仲裁时间、地点以书面方式通知当事人。当事人经两次通知,无正当理由拒绝参加会议的,可作缺席仲裁。
第二十八条 仲裁决定书应当写明:
1.申诉人和被诉人的名称、地址及其代表人或者代理人姓名、职务;
2.申请的理由,争议的事实和要求;
3.裁决认定的事实事由和适用的法律;
4.裁决的结果和仲裁费用的负担;
5.裁决书生效的时间。
仲裁决定书由仲裁员署名,加盖市估价所的印章。
第二十九条 当事人若对市估价所的裁决不服,可以收到裁决通知之日起十五天内,向人民法院起诉。
第六章 物业估价工作守则
第三十条 物业估价人员执行职务,应当遵守国家法律、法规和规章,恪守合法、客观、实事求是的原则。对所出具的物业估价证明书的正确性、合法性、合理性负责。
第三十一条 物业估价人员在执行业务中所取得和了解到的资料,应当尊重当事人意愿予以保密。
第三十二条 物业估价人员不得从所经办的物业估价业务中取得该物业和其他不正当利益。
第三十三条 物业估价人员在执行公务中,遇有申请人或其他当事人作不实或不当证明时,应予拒绝。
第三十四条 估价人员违反工作守则造成不良后果时,视情节轻重分别给予政纪或党纪处分;如给当事人造成经济损失的,应予赔偿。
第七章 估价业务规费
第三十五条 物业估价应收取服务费,其收费标准按评估确定的物业价值金额确定,物业价值金额在一百万元以下(含一百万元)的按千分之一收取,一百万元到一千万元(含一千万元)的按万分之五收取,一千万元以上的部分按万分之三收取。但最多为一万元,最低为一百元,由申请人支付。
第三十六条 物业价格纠纷调解和仲裁收取管理费,按下列标准收取;
物业价值一百万元以下(含一百万元)的收取万分之五,一百万元至一千万元(含一千万元)的部分收取万分之三。一千万元以上的部分收取万分之一。最高为一万元,最低为一百元。
当事人来自港澳或国外的,应收取外币。
争议金额一般以申请人请求的数额为准,其请求数额与实际数额如有出入,以实际数额为准。
第三十七条 调解或仲裁管理费由申请人预交,处理终结由败诉人承担,部分败诉的按比例分担。
一方当事人交纳管理费确有困难的,由当事人申请可以适当减免。
第八章 附 则
第三十八条 本暂行办法由深圳市建设局负责解释。
第三十九条 本暂行办法自公布之日起施行。
辽宁省农业集体经济承包合同条例(2006年修正)
辽宁省人大常委会
辽宁省农业集体经济承包合同条例
1990年9月21日辽宁省第七届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过
根据1995年11月25日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第十八次会议《关于修改<辽宁省农业集体经济承包合同条例>的决定》第一次修正
根据2006年1月13日辽宁省第十届人民代表大会常务委员会第二十三次会议《关于修改<辽宁省农业集体经济承包合同条例>的决定》第二次修正
第一章 总 则
第一条 为了稳定、完善以家庭联产承包为主的责任制和统分结合的双层经营体制,加强农业集体经济承包合同(以下简称农业承包合同)管理,保护合同当事人的合法权益,促进农村社会主义市场经济的发展,根据国家有关法律、法规,结合我省实际,特制定本条例。
第二条 农业承包合同是农业集体经济组织与其成员或者其他承包者之间,为落实生产经营责任制,明确相互权利、义务关系的协议。
第三条 本条例适用于我省农业集体经济组织与其成员或者其他承包者之间订立的土地及其他生产经营项目的承包合同。
第四条 订立农业承包合同,必须遵守国家的法律、法规和政策;兼顾国家、集体和个人的利益;贯彻自愿互利、诚实信用、协商一致的原则。任何一方不得欺诈、胁迫对方。其他单位和个人不得非法干预。
第五条 农业承包合同依法成立,即有法律约束力,当事人必须全面履行规定的义务,任何一方不得擅自变更或者解除合同。
集体经济组织不得以壮大集体经济为名,强行收回未到期的承包项目。
第六条 农业集体经济组织的发包权和承包者的承包权受法律保护。
第七条 省、市、县(含县级市、区,下同)农业行政管理部门和乡(含镇,下同)人民政府是农业承包合同的主管机关,对农业承包合同实施监督、检查和管理。日常工作由其所属的农业经济管理机构负责。
其他有关行政管理部门应当协助做好农业承包合同的监督、检查和管理工作。
第二章 发包与承包
第八条 农民集体所有的资源、资产和集体依法取得使用权的国有资源,由其权属单位的农业集体经济组织发包。
第九条 发包的项目、方式及承包形式、指标、期限、分配方法等,应当经资源、资产权属单位的成员(村民)大会或者代表会议充分协商、讨论决定。
第十条 农业集体经济组织发包的项目,资源、资产权属单位的成员有权优先承包。非权属单位的成员承包的,必须经权属单位的成员(村民)大会或者代表会议决定。
专业承包应当实行公开招标。
第十一条 承包期限,应当本着有利于发展生产,调动承包者的积极性,正确处理国家、集体、个人三者关系,保护自然资源和生态平衡,提高经济效益和社会效益的原则确定。
耕地的承包期为三十年;草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期,经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
承包方在承包期间,信守合同、履行义务、依法经营的,合同期满后,享有接续承包的优先权。
第十二条 承包人在承包期内死亡的,其法定继承人可以继续承包,履行原合同约定的权利和义务;没有法定继承人或其法定继承人无经营能力或有经营能力本人不愿继续承包的,发包方可以收回承包项目,重新公开发包。
重新发包的,发包方对原承包方投入的预期收益应当予以补偿,其法定继承人可以依法继承。
第十三条 承包方对所承包的资源、资产,享有生产经营决策权、产品处分权和收益权,但不准改变合同约定的用途。
第十四条 承包方在承包期间,在不改变资源权属和用途的前提下,经发包方同意,对其承包标的可以采取转包、转让、互换、入股、出租等方式进行流转。
承包标的的流转,应当签订流转合同,报乡农业经济管理机构备案。
第十五条 发包方应当依照国家法律、法规和政策,维护承包方的合法权益;保证国家分配到村的物资、贷款的兑现以及国家给予的减免、救济和优惠政策的落实;根据需要和可能为承包方提供生产经营服务。
第十六条 承包方应当按照国家法律、法规和政策,维护集体经济利益,保证对承包项目的必要投入,依法缴纳税金,并按期交纳承包金。
第三章 合同的订立与履行
第十七条 订立农业承包合同必须手续完备,并以标准文本的书面合同明确下列内容:
(一)承包项目(资源的名称、品种、数量、地址、用途或者资产的名称、规格、牌号、数量、质量、价值、用途等);
(二)合同的起止时间;
(三)承包方应当交付的承包金,以及因国家税收,价格政策发生较大变化调整承包金的办法;
(四)承包经营方式;
(五)双方当事人的权利、义务;
(六)违约责任和奖惩办法;
(七)双方约定的其他事项。
农业承包合同标准文本,由省农业承包合同主管机关统一印制。
第十八条 订立农业承包合同必须由双方当事人或者其代理人签字(盖章)。委托他人订立承包合同的,必须提交授权委托书。
第十九条 农业承包合同一式三份。发包方、承包方和乡农业承包合同主管机关各存一份。
农业承包合同当事人要求鉴证的,由乡农业承包合同主管机关予以鉴证,按规定收取鉴证费。
第二十条 发包单位分立或者同其他单位合并以及法定代表人变更,农业承包合同仍然有效。发包方的权利、义务由分立、合并后的单位以及变更后的法定代表人行使和履行。
第二十一条 农业承包合同有下列情形之一的,为无效合同:
(一)违反国家法律、法规、政策的;
(二)损害国家、集体利益和社会公共利益的;
(三)采取欺诈、胁迫或者其他不正当手段签订的;
(四)发包方无权发包或者其法定代表人违反本条例第九条、第十条规定的。
第二十二条 农业承包合同被确认无效后,尚未履行的,应当立即停止履行;正在履行的,应当根据有利于生产和避免损失扩大的原则,合理确定停止履行的时间。对无效合同造成的财产后果,应当依据法律、法规和政策处理。
第四章 合同的变更与解除
第二十三条 农业承包合同在有效期内发生下列情形之一的,允许变更或者解除:
(一)当事人双方协商同意,并且不因此损害国家利益和社会公共利益的;
(二)由于不可抗力的原因,致使合同部分或者全部不能履行的;
(三)承包的土地等自然资源被国家依法征用或者国家收回使用权的;
(四)因生产、经营条件发生较大变化,承包方无力经营的;
(五)因集体公益建设、发展生产等需要必须调整,报经县人民政府批准的;
(六)承包方退出集体经济组织的。
对公办教师、科技人员的农转非子女承包的项目,在其就业前不得因其农转非解除合同。
变更或者解除合同,应当以书面形式订立协议,由双方当事人签字(盖章),并报乡农业承包合同主管机关备案。
因变更或者解除合同使对方遭受损失的,应当负责赔偿,但依法可以免除责任的除外。
第二十四条 当事人一方要求变更或者解除合同,应当以书面形式通知对方,对方自接到通知之日起10日内必须答复,除当事人另有书面约定外,逾期不答复的视为同意;造成经济损失的,由责任方承担。
第二十五条 采取转包、入股、出租方式进行承包标的流转的,原承包方不放弃经营权,应当和发包方继续履行原承包合同。
采取转让、互换方式进行承包标的流转的,原承包方放弃承包经营权,应当办理转让、互换过户手续。转让的,由受让方和发包方履行原承包合同;互换的,由换后承包方和发包方履行原承包合同。
第五章 违反合同的责任
第二十六条 承包方有下列行为之一,造成合同不能履行或者不能完全履行的,应当承担违约责任:
(一)对承包的耕地、林木、果树等农业生产项目不履行合同约定义务,进行掠夺式经营或者撂荒弃管的;
(二)对承包的机械设备、运输工具等不按规定维修保养,造成机具损坏的;
(三)不按规定交纳税金和承包金,不执行承包收益分配办法的;
(四)私自改变合同约定用途的;
(五)未履行合同约定的其他义务的。
第二十七条 发包方有下列行为之一,造成合同不能履行或者不能完全履行的,应当承担违约责任:
(一)擅自变更或者解除合同的;
(二)不按合同约定提供生产条件和服务项目的;
(三)非法干预承包方正常生产经营造成经济损失的;
(四)未履行合同约定的其他义务的。
第二十八条 由于当事人一方的过错,造成合同不能履行或者不能完全履行,由有过错的一方承担违约责任;如属双方的过错,根据实际情况,由双方分别承担各自应负的违约责任。
第二十九条 当事人一方由于不可抗力的原因不能履行合同的,应当及时向对方通报需要延期履行、部分履行或者不能履行合同的理由,在取得有关证明后,允许延期履行、部分履行或者不履行,并可以根据情况部分或者全部免予承担违约责任。
第三十条 当事人一方违反合同的,应当向对方支付违约金。如果由于违约给对方造成的损失超过违约金的,还应当进行赔偿,补偿违约金不足的部分。对方要求继续履行合同的,应当继续履行。
第三十一条 违约金、赔偿金应当在明确责任后10日内偿付;超过规定期限的,按逾期付款处理。
第三十二条 由于领导机关或者业务主管部门的过错,致使合同不能履行或者不能完全履行造成经济损失的,领导机关或者业务主管部门应当依照有关法律、法规的规定承担责任。
第六章 合同纠纷的调解与仲裁
第三十三条 乡、县农业承包合同仲裁委员会负责农业承包合同纠纷的调解、仲裁。
仲裁委员会由同级人民政府分管农业的负责人和有关行政管理部门的人员组成;其办事机构,分别设在乡人民政府、县农业行政管理部门。
第三十四条 农业承包合同发生纠纷时,当事人可以协商解决。协商不成的,任何一方均可向所在乡仲裁委员会申请调解或者仲裁。调解达成协议的,应当制作调解书;仲裁作出裁决的,应当制作仲裁决定书。
调解达成协议或者对仲裁决定没有异议的,当事人应当履行。当事人一方或者双方对仲裁决定不服的,可以在收到仲裁决定书之日起15日内,向县仲裁委员会申请复议。县仲裁委员会应当自收到复议申请书之日起2个月内作出复议决定,特殊原因可以顺延1个月。对县仲裁委员会的复议决定不服的,可以在收到复议决定书之日起15日内,向人民法院起诉。
期满不申请复议或者不提起诉讼的,仲裁决定书、复议决定书即发生法律效力。一方当事人在规定的期限内拒绝执行的,另一方当事人可以申请人民法院强制执行。
农业承包合同纠纷当事人,也可以直接向人民法院起诉。人民法院已经受理的农业承包合同纠纷案件,农业承包合同仲裁委员会不再受理。
第三十五条 农业承包合同当事人对仲裁决定或者复议决定不服的,在复议、诉讼期间,原仲裁决定、复议决定不能执行。因仲裁决定、复议决定不能执行影响生产的,县农业承包合同仲裁委员会或人民法院可以裁定当事人采取临时补救措施。
第三十六条 农业集体经济组织成员对农业承包合同当事人违反本条例规定的行为,有权向农业承包合同主管机关举报。
第三十七条 为解决合同纠纷所发生的仲裁和其他正当费用,由责任方承担;双方都有责任的,由双方承担。农业承包合同仲裁委员会应当连同合同纠纷一并作出裁决。
第三十八条 农业承包合同争议申请仲裁的期限为一年,自当事人知道或者应当知道其权利被侵害之日起计算。
第七章 附 则
第三十九条 农业集体经济组织内部的独立企业的承包经营不适用本条例。
第四十条 本条例应用中的具体问题,由省农业厅负责解释。
第四十一条 本条例自公布之日起施行。
关于江泽民总书记“保护母亲河”题词手迹使用规定的通知
共青团中央
中青发[2002]21号
关于江泽民总书记“保护母亲河”题词手迹使用规定的通知
(2002年7月23日)
共青团各省、自治区、直辖市委,军委总政治部组织部,全国铁道团委,全国民航团委,中直机关团工委,中央国家机关团工委,中央金融团工委,中央企业团工委:
2002年5月4日,江泽民总书记为保护母亲河行动亲笔题词“保护母亲河”,这是对保护母亲河行动的充分肯定,是对全国亿万青少年的亲切关怀和殷切期望。使用好题词手迹,对于进一步激励广大青少年以更加饱满的精神投入到保护母亲河行动,为国家生态环境建设作出更大贡献,具有重大意义。现将题词手迹印发给你们,并就使用的有关规定通知如下。
一、使用范围
“保护母亲河”题词手迹主要用于各级保护母亲河行动领导小组开展的保护母亲河行动宣传、教育、实践等活动。具体包括制作保护母亲河旗帜、保护母亲河工程和教育基地纪念标牌、“保护母亲河号”牌匾、保护母亲河行动纪念碑、徽章等。
二、使用要求
1.“保护母亲河”题词手迹(横竖排,简繁体)标准版以文件印发的为准,使用题词手迹需经当地保护母亲河行动领导机构批准。
2.各级保护母亲河行动领导小组要本着严肃负责的态度,按照全国保护母亲河行动领导小组规定的使用范围使用题词手迹。
3.“保护母亲河”题词手迹不得用于任何商业活动。
4.在保护母亲河旗帜、保护母亲河工程和教育基地纪念标牌、“保护母亲河号”牌匾、保护母亲河行动纪念碑、徽章等上使用题词手迹,要按照国内通行的制作方式和标准,把题词手迹摆放在显著位置,字体大小和颜色要协调、对称、美观。
共青团中央
二○○二年八月二日