湖北省十堰市人民政府办公室


市人民政府办公室关于印发《十堰市招标投标管理办法》的通知

十政办发〔2011〕8号


各县市区人民政府，市政府各部门：
　　《十堰市招标投标管理办法》已经市政府第53次常务会议审议通过，现予印发，请认真贯彻执行。


　　 二○一一年一月二十六日


十堰市招标投标管理办法


　　第一章 总 则
　　第一条 为规范全市招标投标活动，维护招标投标市场秩序，加强招标投标综合监督管理，根据《中华人民共和国招标投标法》、《湖北省招标投标管理办法》及其他有关法律、法规，结合本市实际，特制定本办法。
　　第二条 本市行政区域内的招标投标活动，适用本办法。
　　第三条 招标投标活动严格遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。除依法不实行公开招标的项目外，招标投标活动一律公开进行。
　　第四条 市招标投标工作管理委员会负责对全市招标投标工作进行指导、协调。
　　市招标投标工作管理委员会办公室设在市招标投标监督管理局，负责全市招标投标活动的日常综合监督管理。
　　各县市人民政府招标投标管理办公室（招标投标监督管理局）负责本行政区域内招标投标活动的综合监督管理。
　　市、县人民政府财政、建设、交通、发改、信息产业、水利、国土资源、卫生、食品药品监督等行政主管部门，依照国家规定，负责本部门、本系统内的招标投标管理工作。
　　市招标投标监督管理局和各行政主管部门在市招标投标工作管理委员会的统一指导、协调下，相互配合，共同做好招标投标监督管理工作。
　　第五条 本办法规定必须进行招标的项目，一律按分级的原则进入综合招标投标中心招标投标，禁止任何形式的场外交易。
　　第六条 任何单位和个人不得违法限制或者排斥本地区、本系统以外的法人或者其他组织参加投标。

　　第二章 招标范围
　　第七条 下列类型的工程建设项目，不论是进行项目的勘察、设计、施工、监理，还是采购与工程建设有关的设备、材料等，均为必须招标的范围：
　　（一）大中型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；
　　（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；
　　（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
　　第八条 关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目包括：
　　（一）煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源项目；
　　（二）铁路、公路、管道、水运、航空以及其他交通运输业等交通运输项目；
　　（三）邮政、电信枢纽、通信、信息网络等邮电通信项目；
　　（四）防洪、灌溉、排涝、引（供）水、滩涂治理、水土保持、水利枢纽等水利项目；
　　（五）道路、桥梁、地铁和轻轨交通、污水排放及处理、垃圾处理、地下管道、公共停车场等城市设施项目；
　　（六）生态环境保护项目；
　　（七）其他基础设施项目。
　　第九条 关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目包括：
　　（一）供水、供电、供气、供热等市政工程项目；
　　（二）科技、教育、文化项目；
　　（三）体育、旅游项目；
　　（四）卫生、社会福利项目；
　　（五）商品住宅，包括保障性住房建设项目；
　　（六）其他公用事业项目。
　　第十条 使用国有资金投资的项目包括：
　　（一）使用各级财政预算资金的项目；
　　（二）使用纳入财政管理的各种政府性专项建设基金的项目；
　　（三）使用国有企业事业单位自有资金，并且国有资产投资者实际拥有控制权的项目。
　　第十一条 国家融资的项目包括：
　　（一）使用国家发行债券所筹资金的项目；
　　（二）使用国家对外借款或者担保所筹资金的项目；
　　（三）使用国家政策性贷款的项目；
　　（四）国家授权投资主体融资的项目；
　　（五）国家特许的融资项目。
　　第十二条 使用国际组织或者外国政府资金的项目包括：
　　（一）使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的项目；
　　（二）使用外国政府及其机构贷款资金的项目；
　　（三）使用国际组织或者外国政府援助资金的项目。
　　第十三条　本办法第七条至第十二条规定范围内的各类工程建设项目，凡达到下列标准之一的，必须进行招标：
　　（一）施工单项合同估算价在50万元人民币以上的；
　　（二）设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在30万元人民币以上的；
　　（三）勘察、设计、监理等服务类项目，单项合同估算价在10万元人民币以上的；
　　（四）单项合同估算价低于本条第（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在500万元人民币以上的。
　　第十四条 下列项目可以不进行招标，但在报告工程建设项目时，应提出不招标申请，说明原因，并按投资管理权限，由招标投标监督管理局会同有关行政主管部门审核，报同级人民政府批准：
　　（一）涉及国家安全、国家秘密，有保密要求的项目；
　　（二）抗洪、抢险、救灾的应急工程项目；
　　（三）利用扶贫资金实行以工代赈、需要使用农民工等特殊情况的项目；
　　（四）建设项目的勘测、设计采用特定专利或者专有技术的，或者其建筑艺术造型有特殊要求的；
　　（五）国家规定可不进行招标的其他项目。

　　第三章 招标程序、方式和招标组织形式
　　第十五条 工程建设项目招标投标活动按照下列程序进行：
　　（一）编制招标文件；
　　（二）发布招标公告或发出投标邀请书；
　　（三）接受投标申请人的投标申请；
　　（四）对投标申请人进行资格审查，向合格的投标人发售招标文件和相关资料；
　　（五）组织合格的投标人进行现场勘察并对相关问题作出说明；
　　（六）投标人编制投标文件并按招标文件规定的要求投标；
　　（七）组建评标委员会；
　　（八）开标、评标，提交评标报告；
　　（九）确定中标人；
　　（十）发出中标通知书，签订合同。
　　第十六条 必须招标的工程建设项目在招标投标活动中，评标委员会的专家必须从市综合性评标专家库中随机抽取。
　　第十七条 全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或者占主导地位的必须进行招标的项目应当公开招标。
　　采用公开招标方式的，招标人或其委托的招标代理机构应当发布招标公告。
　　必须公开招标的项目的招标公告，应当在省或市人民政府指定的媒体上发布，指定的媒体发布招标公告不得收取费用。
　　第十八条 市重大工程建设项目有下列情形之一不适宜公开招标的，经市人民政府批准，可以邀请招标：
　　（一）因技术复杂或者有其他特殊要求，只有少数几家潜在投标人可供选择的；
　　（二）涉及国家机密或专利权保护的；
　　（三）受自然资源及环境限制的；
　　（四）新技术或技术规格事先难以确定的；
　　（五）法律、法规规定不宜公开招标的。
　　涉及国家秘密的项目的邀请招标，应当在保密行政主管部门的监督管理下进行。
　　第十九条 招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜，任何单位和个人不得以任何方式为招标人推荐或指定招标代理机构。
　　第二十条 必须招标的项目在定标后，招标人应当自确定中标人之日起15日内，向招标投标监督管理局及有关行政主管部门提交招标投标情况的书面报告。
　　书面报告应包括下列内容：
　　（—）招标方式、招标组织形式和发布招标公告的媒介；
　　（二）资格审查文件和资格审查结果；
　　（三）招标文件；
　　（四）评标委员会的组成和评标报告；
　　（五）中标结果。
　　第二十一条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和投标人不得另行订立背离合同实质性内容的其他协议。
　　第二十二条 中标结果实行公示制。招标人应将中标结果在十堰招标投标网上进行公示，公示期不得少于5个工作日。公示期结束后，未接到投诉举报的，《中标通知书》经招标投标监督管理局审核和有关行政主管部门备案后，由招标人向中标人发出。
　　第二十三条 服务类、货物类以及国有土地使用权出让等项目的招标投标程序，按照省招标投标管理办公室和有关行政主管部门制定的规定执行。
　　政府采购、机电产品国际招标的程序依照国家有关规定执行。

第四章 行政监督管理
　　第二十四条 市招标投标监督管理局负责会同有关行政主管部门开展招标投标执法检查，并建立投诉举报受理制度，及时纠正和查处招标投标活动中的违法行为。
　　第二十五条 市招标投标监督管理局负责按照节约成本、方便当事人的原则，对全市各级综合招标投标中心的布局作出规划，制定综合招标投标中心的运作规范和管理制度并监督实施。
　　第二十六条 市招标投标监督管理局负责建立和管理市级综合性评标专家库，制定并组织实施评标专家遴选、淘汰制度和评标工作规则。
　　第二十七条 市招标投标监督管理局负责依法组建并指导市招标投标行业协会开展工作，加强行业诚信体系建设。
　　第二十八条 市招标投标监督管理局负责全市招标投标的统计、分析和培训工作。
　　第二十九条 市、县招标投标监督管理局应当对进入本级综合招标投标中心运作的招标投标活动实施全过程监督。根据招标人提供的招标投标情况报告，对招标投标活动是否进入综合招标投标中心规范运作出具书面证明，未取得书面证明的招标无效。
　　第三十条 有关行政主管部门负责本行业招标投标活动的监督管理，对招标投标过程（包括招标、投标、开标、评标、中标）中泄露保密资料、泄露标底、串通招标、串通投标、歧视排斥投标等违法活动进行监督执法。
　　属于国家垂直管理的行业、产业和其他新行业、新领域的招标投标活动的监督管理，按照国家有关规定执行。
　　第三十一条 各类招标代理机构的资格认定按照国家有关规定执行。

　　第五章 招标投标场所
　　第三十二条 市、县人民政府设立的综合招标投标中心是政府为社会提供招标投标公共专项服务的事业机构，业务经费纳入本级财政预算。
　　综合招标投标中心及其工作人员不得从事招标代理等影响招标投标活动公平、公正进行的盈利性活动。
　　第三十三条 必须招标的项目，本办法第十五条规定的第（三）、（四）、（七）、（八）项程序必须在综合招标投标中心进行。
　　第三十四条 综合招标投标中心应当为进场交易的各方主体提供招标投标信息发布、投标报名、开标和评标的场地服务以及评标专家的抽取服务。
　　第三十五条 综合招标投标中心负责收集、整理招标人或招标代理机构提交的所有招标投标材料，并按规定提供相关查询服务：
　　（一）提供招标投标有关企业资质、专业人员和项目相关信息的查询服务；
　　（二）提供招标投标有关档案材料的查询服务。
　　第三十六条 综合招标投标中心应当向招标投标监督管理局及有关行政主管部门及时报告招标投标活动中发现的违法违纪行为并协助调查。协助招标投标监督管理局建立招标投标不良行为记录，并依法依规予以公布。
　　第三十七条 综合招标投标中心应当为招标人进场采用公开竞争的方式选择招标代理机构提供服务。
　　第三十八条 招标人应当按排名顺序从中标候选人中选择中标人。中标候选人除因排名顺序被自然淘汰，或者放弃权力外，凡无法定淘汰情形者，招标人不得将其淘汰。

　　第六章 法律责任
　　第三十九条 招标人有下列情形之一的，由招标投标监督管理局依照《中华人民共和国招标投标法》的规定予以处罚:
　　（一）必须进行招标的项目招标人未经批准擅自不招标的，或者将必须招标的项目化整为零以及以其他任何方式规避招标的;
　　（二）应当公开招标的项目，招标人未经批准擅自邀请招标的；
　　（三）泄漏应当保密的与招标投标活动有关的情况和资料的，或者与投标人、招标代理机构串通损害国家利益、社会公共利益或他人合法利益的；
　　（四）以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人的。
　　第四十条 违反本办法规定，有下列行为之一的，招标无效，由招标投标监督管理局责令限期改正，并依照《湖北省招标投标管理办法》的规定予以处罚：
　　（一）不按规定进入综合招标投标中心招投标的或投标申请、资格审查、发售招标文件、组建评标委员会、开标、评标、提交评标报告程序不在综合招标投标中心进行的；
　　（二）不按规定确定中标人，违反本办法第三十八条的。
　　第四十一条 对招标投标过程（包括招标、投标、开标、评标、中标）中的串通招标投标、弄虚作假、泄露保密资料、歧视排斥投标等行为，由有关行政主管部门或者招标投标监督管理局依法予以处理。
　　第四十二条 市人民政府指定媒介无正当理由拒绝发布招标公告或无正当理由延误招标公告的发布时间的，由市招标投标监督管理局给予警告；情节严重的，由市人民政府另行指定。
　　第四十三条 综合招标投标中心及其工作人员从事招标代理业务或者其他影响招标投标活动公平、公正进行的盈利性活动的或者违反规定收费的，由招标投标监督管理局责令改正；对直接责任人由行政监察部门给予行政处分。
　　第四十四条 国家机关、国有企业和事业单位及其工作人员违反招标投标有关法律法规和本办法规定的，由行政监察部门依照有关规定给予处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

　　第七章 附 则
　　第四十五条 任何单位和个人认为招标投标活动不符合《中华人民共和国招标投标法》、《湖北省招标投标管理办法》及本办法有关规定的，有权向招标投标监督管理局或有关行政监督部门投诉和举报。
　　第四十六条 市招标投标监督管理局依据本办法制定十堰市综合招标投标中心运行管理规程并监督实施。
　　第四十七条 本办法自2011年2月1日起施行，有效期为五年。
房屋交付法律评说

作者：梁桦水（梁鹏）
北京市广世达律师事务所律师
电话13321125785


在审判实践中对于商品房的交付使用的约定存在着不同的理解而引发争议。作为开发企业认为“房屋的交付使用”就是交钥匙，作为购房人则认为“房屋交付使用”不仅包括领钥匙还包括取得房屋所有权证书。按照我国现行法律的规定不动产的所有权转移以办理权利转移登记为准，只有办理登记手续后，房屋所有权才发生转移。但是，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（下称司法解释）规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。最高人民法院副院长黄松指出根据《合同法》第133条和第135条规定，商品房买卖合同的出卖人负有向卖受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。所谓房屋的交付使用，就是出卖人将已经建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。但房屋的 交付使用并不意味着房屋所有权的转移。交钥匙在实践中视为交付较为可行，但是交付使用还应当看其双方在合同中有无其他约定的条件。
案例一、
崔某于2001年10月20日与北京某房地产公司签定了《商品房买卖合同》及补充协议。双方约定崔某购买该公司出售的商品房一套，建筑面积为151平方米，单价为11800元，交房时间为2002年2月15日前出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。同时，双方约定进行验收交接时出卖人应当出示“北京市建筑工程竣工验收备案表”、“住宅使用说明书、”“住宅质量保证书”并签署房屋交接单。在“补充协议”中双方重新约定若出卖人逾期交房，出卖人从2002年2月16日始按照总房款的日万分之四支付违约金。而出卖人直至2002年12月3日，才交付了“北京市建筑工程竣工验收备案表”。为此崔某以房地产公司迟延交付应承担违约责任为由向法院提起诉讼。在审理过程中，出卖人承认其逾期交房，但认为崔某于2002年4月5日领取了钥匙，应当视为房屋交付。一审法院支持崔某的诉讼请求。
律师评析。
合同的订立是双方真实意思表示的结果，一经成立并发生效力合同的任何一方均应当遵守合同中的各项条款。这些条款的确定在合同当事人之间形成了明确的权利义务关系，形成了特定的债的关系。合同的当事人应当全面、适当的履行合同义务。对于合同中附有的条件在该条件成就时应当依约履行，不能够阻却条件的成就。本案争议的焦点问题是出卖人交钥匙的行为是否可以视为交付了房屋。首先，崔某与房地产公司签定的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。双方在合同中确定交房条件符合所附条件的要件，构成了合同的主要条款之一。为双方如何履行合同作了明确的约定。其次，从双方签定的合同约定的交房条件并非是以交付钥匙转移房产的占有为条件。按照双方合同的约定买受人接收此房的条件是出卖人具备“北京市建筑工程竣工验收备案表”、“住宅使用说明书、”“住宅质量保证书”（即两书一表）。这三个条件是同时具备方可办理接收手续，不是其中之一具有时交房条件具备。因此，出卖人在2002年12月3日才取得“北京市建筑工程竣工验收备案表”，才使得交房条件全部满足合同的约定。因此，崔某以出卖人取得“北京市建筑工程竣工验收备案表”的时间作为出卖人的实际交房时间并依此请求违约金是符合合同的约定的。按照《司法解释》的表述在处理本案时也应当优先考虑合同中的约定，而不能够将房屋交钥匙转移房屋的占有作为房屋的交付使用。

案例二、
李某于2000年3月23日与北京某房地产公司签定了商品房买卖合同。合同约定：李某购商品房一套，总价款155万元，双方约定在出卖人没有取得大产权证前可以凭工程竣工验收合格证交房，交房日期为2000年12月18日。合同签定后李某按照合同约定向出卖人交付了全部的房款。出卖人于2000年11月办理了竣工验收并取得了合格证。于2000年12月5日向李某发出《入住通知书》要求李某收房。李某在入住通知的回联上签字确认收到。2000年12月17日李某向出卖人提出开发商应当办理大产权证才能够交房，双方的合同约定违反了国家强制性规定，拒绝办理收房。双方经过多次协商未果。李某于是将出卖人告上法庭。要求确认合同所列交房条件违反国家法律法规的强制性规定，主张确认无效。要求出卖人承担违约责任，支付逾期交房的赔偿金。出卖人答辩道：在合同中约定的是以取得竣工验收合格证作为交付房屋的条件，该约定是双方当事人的真实意思表示，不违背国家法律、法规的强制性规定，应当是合法有效的。况且出卖人取得竣工验收合格证是在合同约定的交房时间前取得的，向买受人交房未构成逾期交房不存在违约的事实，不应当承当违约责任。一审法院经审理后驳回了买受人的诉讼请求。
律师评析。
当事人依照法律的规定平等的行使自己的民事权利，承当民事义务。对于违反国家法律法规规定的强制性规定的民事行为当属无效。合同缔结双方应当遵循协商一致等价有偿的原则订立合同。充分体现及保障合同双方意思自治、契约至上。对于合同的履行应当全面、适当。违反合同义务的一方应当承担违约责任，由此给对方造成的损失应当予以赔偿。就本案来言，双方签定的合同是有效的，所付的交房条件不违背国家的法律法规的强制性规定。按照我国关于商品房管理的有关规定商品房的交付必须经过竣工验收合格，这是法律上对房屋出卖人向房屋使用人或产权受让人进行交付时应当满足的最底条件。双方当事人可以在合同中约定高于此线的交付条件及标准。所以，当事人在本案合同约定的交房条件是满足于法律的规定，且是双方当事人的真实意思表示。买受人提出的要求按照大权证作为交房条件属于其对合同条款的变更，但是合同的变更要求当事人协商一致，未达成一致以前原合同的条款依然对双方具有约束力。出卖人未按照合同约定交付房屋应当承担违约责任，在此案中出卖人未违约且合同合法有效，买受人拒绝收房则应当承担迟延领受的违约责任，并对该房屋所可能产生的风险承担责任。
案例三、
王某于2001年4月6日与某房地产公司签定了《商品房买卖合同》，合同中约定该商品房价值250000元，交房时间为2001年6月10日，约定的交房条件为该房屋必须取得综合竣工验收。房地产商于2001年10月5日完成综合竣工验收，2001年12月7日取得竣工验收备案表。出卖人于2001年6月10日向王某发出了入住通知书，王某于2001年6月12日办理了收房手续并领取了钥匙。买受人在入住后发现该房有质量问题且设施与合同约定不符，于是向人民法院提出诉讼，请求人民法院判令房地产公司承当迟延交房的违约责任及赔偿买受人的损失。房地产商辩称：出卖人已经向买受人如期交付了房屋，买受人领取了钥匙实际占有了该房产不存在迟延交房的违约责任，对于房屋质量问题同意在合同约定的保修范围内予以修缮并愿意赔偿买受人的相关损失。法院经过审理判决房地产商承担迟延交房的违约责任并赔偿原告的损失。
律师评析。
《城市房地产管理法》明确规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关规定标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。。。”本案合同双方已经在合同中明确的约定了交房的条件即该房屋完成综合验收后向买受人交付使用，而不是以交钥匙实际转移房屋的占有作为交付的条件。本案中房地产商的交付行为违反了法律法规关于商品房交付的强制性规定。即使买受人在收到入住通知后前往出卖人处办理了收房手续领取了房屋钥匙，并且实际使用并控占了该房屋，但是出卖人在发出入住通知书为其办理入住手续时第一违反了合同的约定，重要的是其行为违反了法律关于交付条件应当遵循的底线。交付行为无效，应当承担迟延交付的违约责任。《司法解释》也规定当事人有约定的应当从其约定。
案例四、
业主陈某于2002年11月3日与开发商签定了《商品房买卖合同》一份。合同约定该房的价值为340000元，开发商应当于2003年5月10日将验收合格的房屋交付业主使用，陈某应当在接到入住通知书时办理收房手续，并一次结清剩余房款，并在合同中约定了违约责任。2003年5月10日开发商将已经办理竣工验收完毕的房屋向陈某交付，发出入住通知书要求其前来办理收房手续。而此时陈某正在外地旅游无法回来收房。直至2003年5月30日才前往办理收房手续。但因邻居不慎失火将其所购的房屋部分烧毁。于是陈某提出退房要求，开发商认为已经按照合同约定向其发出入住通知书，业主未按照合同约定领受房屋，房屋已经交付，发生的房屋毁损、灭失的风险应当由陈某自己承担。陈某诉至法院，请求法院判令解除合同返还已付房款并支付利息。法院经过审理驳回了陈某的诉讼请求。
律师评析。
本案的焦点是房屋的风险是否发生了转移。标的物的风险的转移随标的物所有权的移转而发生转移。对于动产因交付而发生所有权的移转，除当事人另有约定或法律法规另有规定。不动产应当以所有权的登记做为发生移转的标志。《司法解释》规定对房屋转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋的毁损、灭失的风险，在交付前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人在接到出卖人的交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中双方合同约定的交房方式是收到通知书后办理收房手续，陈某因外出而不能够收房的原因不属于正当理由，所以，该房屋的毁损、灭失的风险自双方约定的交房日2003年5月10日由开发商处转移至业主。
案情简介五
2003年3月原告与被告就被告开发的某高档小区签定了《商品房买卖合同》（下称“合同”）。合同约定原告所购买的房产的面积、户型、单价、总价，买受人的付款方式及时间，同时约定被告的交房条件为取得此商品房的《建设工程竣工备案表》，交房时间为2004年5月31日。原告按照合同约定的付款方式及时间全部交齐了房款。被告于2004年5月10日取得了《建设工程竣工备案表》，于2004年5月29日起向交房日为2004年5月31日的买受人发出了〈入住通知书〉。“通知书中载明1，原告于2004年5月31日持合同、付款凭证、身份证、本通知书、相关税费前往位于售楼处办理收房；2，自本通知书送达至买受人合同载明的有效通信地址之日起10个工作日内办理收房手续，逾期视为本公司完成了交房义务，该房产的风险由买受人承担。物业公司将按照陈列于售楼处的物业收费标准计算物业费用；......”2004年5月31日部分业主按照通知书的要求前往售楼处办理收房手续，被告向原告出示了《建设工程竣工备案表》、实测面积报告、物业公约、住宅使用说明书、住宅质量保证书等有效文件。原告向被告出示了合同、身份证、付款凭证、通知书。在办理收房手续过程中，被告要求原告交纳契税等费用后再领取钥匙进行房屋验收。此举遭到了以原告为代表的业主的反对，致使双方发生争执。以原告为代表的业主拒绝收房。此后双方委派代表就此问题进行协商未果。原告于2004年7月以“购房合同纠纷”为由向人民法院提起诉讼，诉讼请求包括：1判令被告交房并支付逾期交房的违约责任；2，判令被告承担本案的诉讼费用。在诉讼中被告辩称已经向原告发放了入住通知书并载明了逾期收房所产生的后果，收取费用的目的是为了日后办理产权登记的便利，这一做法是目前房地产交房的通例，被告不存在违约行为不应当承担违约责任。且在入住通知书明确告之原告应当交纳的税费，原告按照通知书前来办理收房手续也是默认了这一条件。原告认为，合同中未明确约定向被告交纳税费作为交房的条件，只要被告具备了合同中约定的交房条件就应当向原告交付房产的钥匙，至于原告何时交纳如何交纳上述税费是原告意愿，原告从未向被告作出过由其代收上述税费的承诺或表示，原告收到钥匙并确认房屋的交付是否符合合同约定的标准才是真正的交房。本案经过法院审理后认为合同的约定是双方意思表示不违反法律的强制性规定，对双方均具有约束力；被告应当按照合同约定时间、条件、方式向原告交房；被告不是上述税费的代征机关，原告也没有以明示的方式委托被告代收代交上述税费；被告应当承担逾期交房的违约责任。
律师评析：
在本案双方发生争议的原因在于代收的契税问题上。在2005年前房地产开发企业在交房时收取业主应当交纳的各项税费的现象比较普遍，其原因主要是业主入住后发现房屋质量问题与开发商不能够协商解决而不支付税费或是采取按揭方式付款的业主不积极办理产权以无法完成产权抵押解除开发商的保证责任。所以开发商为了不出现到办证时收不上钱的局面出现而采取了这样那样的方式。被告的代收契税的行为产生了两个后果。后果一即变更了合同约定的交房条件及收房的方式。按照合同法的一般规定合同的订立、变更、解除应当体现意思自治、平等自愿的原则。被告在交房时提出先收取税费再交钥匙的要求实际上应当属于对合同中交接房屋一节的变更。变更合同内容 实际上是双方订立一个新的合同，仍应当遵循要约承诺的过程。原告对于被告的变更要求予以了明确的拒绝，双方对于交接房屋一节也就未作出变更，被告就应按照原合同约定履行。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，商品房的交付以向买受人交付钥匙为准，双方另有约定的除外，房屋的风险由此转移。被告在交房条件具备时不向原告交房而提出变更合同的约定明显违反了合同理应承担逾期交房的违约责任。后果二即在原告与被告之间形成委托关系。被告作为原告的受托人将所收的税费交给税务机关将完税凭证交与原告。双方形成委托关系也是应当遵循合同订立的规则。如果原告同意将税费交与被告但是不将其作为交房的条件的变更，原告与被告之间也仅成立委托合同关系。所以，原告同意或承诺由被告代收税费而与被告形成的法律关系应当是独立于购房合同关系之外的。在事实上，原告委托被告与否应当完全决定于原告，委托的表示应当由原告提出经过被告承诺后委托合同成立。按照《北京市契税管理规定》契税的纳税人应当是本市辖区内土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人。纳税义务发生的时间为单位或个人购买房屋应当按照签定房屋买卖合同（包括预售合同）时的签约日期纳税。从此可见原告可以将交纳契税的事项委托与被告，也可以自行到税务部门交纳或向税务机关委托的代征机关交纳。所以，在本案中被告提出代收并将此作为交房的条件实为不当，以此阻却原告收房更无法律依据或合同依据。

广告的效力
作者：梁桦水（梁鹏）
北京市广世达律师事务所律师
电话13321125785

原告：张女士
被告：北京市某房地产开发公司
案件介绍：
原告称其于2002年5月，原告到被告售楼处拟购买一套商品房，被告售楼人员向原告介绍了其拟购楼号的情况及小区的公用设施。提到在原告所购楼号的北侧有一个网球场周边是绿地，经过原告实地在小区考察后认为与销售人员及提供的楼书描述的一致，于是第二天与被告订立了《购房合同》。在同年下半年，被告将网球场擅自向北挪取消了周边的绿地，改建成小型停车场且仅距原告所在的楼10几米。原告要求被告将停车场拆除恢复绿地。被告称原告的诉讼请求无法律依据及事实依据，原告于2002年5月底入住，而停车场是在2002年底修建的，在小区规划图的位置上有此规划，且停车场的位置与原告居住的房屋距离符合规划要求，如支持原告的诉讼请求将违反设计规划，并损害其他业主的利益，停车场的存在不影响原告的合法权益。本案经过法院审理认为原告与被告所签定的合同符合法律规定合同有效；被告所发放的售楼楼书广告上虽无停车场的规划，但是原告凭此要求被告拆除停车场理由、证据不充分。从被告的规划图上确有停车场的规划且该停车场属于小区公共设施。故驳回原告要求拆除停车场恢复绿地的诉讼请求。
律师评析
原告在此案中有无撤消权。
合同的撤消是指因当事人意思表示不真实通过撤消权人行使撤消权而使合同关系消灭。并将依合同关系而取得的财产回复到合同订立时的状态。据此概念撤消应当具备下列法律特征：
1，所撤消的合同应当是已经成立并生效的合同。当事人意思表示不真实是造成合同可能被撤消的前提。意思表示不真实应当是发生在订立合同的过程中，意思表示不真实造成的原因法律规定为五种即欺诈、胁迫、重大误解、乘人之危、显失公平。
2，合同的撤消应当由有撤消权的当事人来行使撤消权实现。对于当事人在合同订立并生效后发现合同撤消的事由存在是否通过行事撤消权来消灭合同关系，还是继续合同关系的存在完全由当事人自由决定之。
3，撤消权的行使将会产生合同自始无效的后果。
4，撤消权的行使具有时限，当事人不行使或迨于形式该权利，期限届满时则丧失该权利。不因法定事由中断。
5，撤消权人须请求人民法院或仲裁机关作出撤消合同的裁决。
本案中被告存在欺诈的行为。它主要表现在被告在楼书广告及售楼人员的介绍中均掩盖了规划设计中停车场存在的事实，将其描述为绿地。使得原告认为所购买的房屋的居住环境符合自己的内心的期望而作出了购买的意思表示。基于此种原因，原告在发现实际生活空间环境发生变化时应当向人民法院提出撤消此合同。但是提出撤消的要求应当在知道上述情形后1年内。
欺诈，是指以使他人陷于错误并因而为意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或隐瞒事实情况的行为。它的构成包括有欺诈的行为、受诈人因欺诈而陷于错误、受诈人因欺诈而陷于错误而为意思表示不真实、欺诈违反法律违反诚实信用原则。被告的欺诈行为主要体现在楼书广告中。而双方的纠纷也产生于此。按照《房地产广告发布暂行规定》对房地产广告的具体内容作了规范，具体为：1，房地产预售、销售广告必须载明下列事项，即开发企业的名称、中介服务机构代理销售的，应当载明该机构的名称、预售、销售许可证编号；2，房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有者或使用者应当有实际意义的完整的生产、生活空间；房地产广告中对价格有表示的，应当清楚的表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；......6，房地产广告涉及的交通商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或建设中的，应当在广告中加以注明；.....10，房地产广告中不得利用其他项目形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中使用的建筑设计效果图或模型照片的，应当在广告中予以注明。.....本案被告在其楼书广告中有违《房地产广告发布暂行规定》的有关规定。那么，楼书广告是否应当成为《购房合同》组成部分呢？我们认为，楼书广告中涉及有关房屋、居住环境、作为公共分摊部分、与生活相关的设施等能够构成交易条件的事项理应成为合同的组成部分。若合同双方未在合同中形成对广告所涉及的且应当构成交易条件的内容予以排除的，则就构成对缔约方之有效的要约。在事实上，双方当事人在合同条款外的对交易条件所做的陈述、承诺、说明等与合同条款内容构成一个完整的交易条件。不能够因为没有写入合同条款就不对双方具有约束力。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”