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简述土地使用权的出让/钱贵

时间:2024-07-24 09:19:20 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9668
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              简述土地使用权的出让

              北安市人民法院 钱 贵

土地所有制划分为土地公有制和土地私有制两大类。根据我国《宪法》第十条、《土地管理法》第二条规定,我国被告土地的社会主义公有制,具体表现为国家所有制和集体所有制两种形式。
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国家将国有土地使用权出让给土地使用者,就是国家作为国有土地所有权人将其所有权权能中的使用权分离出来让与给土地使用者的一种权利转移方式,其实质是国家行使的对国有土地财产的处分权。土附表毛利通过出让方式取得的土地使用权,就是出让土地使用权,其一经设定即成为一种物权,在土地使用权存续期间,土地使用者在设定的权利范围内,不仅享有对土地的实际占有友,而且还享有对土地的使用、转让、抵押等民事权利,其他任何人不得非法干预。土地使用权出让具有以下特征:
1.土地使用权出让的主体和标的物具有特定性。依据现行《城市房地产管理法》第七条之规定,出让行为的主体只能是国家,出让行为的标的物也只限于国有土地使用权。对农民集体所有土地的使用权,依照《土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《城市房地产管理法》第八条明确规定,城市规划区内的集体所有的土地,经依法征收为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。对城市规划区以外的集体所有土地,依据《土地管理法》第五章关于建设用地的有关规定,因建设需要占有使用土地的,必须依法申请使用国有土地,涉及家用地转为建设用地的,应当办理家用地转用审批手续。据此,城市规划区外的集体所有土地未经依法征收转为国有土地的,不得出让。
2.土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权的分享为基础,是以创设土地使用权这一用益物权为目的。土地使用权出让事实一经发生,国有土地所有权与使用权即行分离,土地使用权成为一种独立的用益物权,土地使用者直接对土地享有占有、使用、收益、处分的权利。
3.土地使用权的出让具有有偿性和有期限性。《房地产管理法》第三条明确规定,国家依法被告国有土地有偿、有期限使用制度。其有期限性就是土地使用者对土地享有的权利,受到出让年限的限制,最高限由国条院规定;按照国务院1990年以55号令发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定,土地使用权出让的最高年限按土地出让用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。其有偿性表现在土地使用者通过出让取得一定年限内的土地使用权,必须向国家支付土地使用权出让金为代价,出让金的本质是土地所有者以其享有的土地所有权取得的土地经济利益,是一定年限内的地租。土地使用权出让金的构成除一定年限的地租外,还包括土地出让前国家对开发成本及有关的征地拆迁补偿安置等费用。
4.出让土地使用者行使权利效力的有限性。根据《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之规定,城市的土地属于国家所有,国家按照所有权与使用权分离的原则,对城镇国有土地使用权被告出让、转让制度,国有土地使用权的出让,只是土地使用者向国家支付土地使用权出让金而取得对土地的一定程度的占有、使用、收益和处分的民事权利。出让土地的使用者,对出让使用权的土地范围内的地下资源、埋藏物和市政公用设施等,不因其享有土地使用权而享有权利。

韶关市政府投资项目管理办法

广东省韶关市人民政府


韶关市人民政府令第78号


《韶关市政府投资项目管理办法》已经2010年12月10日韶关市人民政府第十二届56次常务会议通过,现予发布,自发布之日起执行,有效期五年。2004年9月6日发布的《韶关市政府投资项目管理办法》(韶府[2004]121号)同时废止。



代市长 艾学峰





二○一○年十二月二十日



韶关市政府投资项目管理办法



第一条 为规范市级政府投资项目的管理,建立健全科学的政府投资项目决策程序和组织实施程序,保证工程质量,控制工程造价,提高投资效益,根据《国务院关于投资体制改革的决定》精神和有关法律法规的规定,结合我市的实际,制定本办法。

第二条 本办法所称政府投资项目是指利用市本级财政性资金、政府授权机构融资投入的市管基本建设项目,包括政府全额投资和部分投资的项目(不含贴息等小额补助项目)。

本办法所称财政性资金,包括市本级财政预算内基本建设资金、预算内其他各项支出中用于基本建设的资金、纳入财政支出管理的专项基金中用于基本建设的资金、财政预算外资金中用于基本建设的资金和其他财政性基本建设资金。

利用中央和省安排的财政性资金的项目,原则上参照本办法进行管理。

第三条 政府投资项目必须坚持民主和科学的决策制度,年度政府投资计划安排和重大项目投资,实行集体决策。

第四条 市发展改革部门会同市财政部门组织编制市本级政府投资年度计划,实现政府投资量入为出、综合平衡的目标。

第五条 改革政府投资项目的建设方式,对非经营性政府投资项目推行代建制,代建制的实施办法由市人民政府另行制定。

第六条 政府投资项目必须严格执行基本建设程序,认真做好项目前期工作,以保证工程质量、控制工程造价。禁止边勘察、边设计、边施工。

第七条 坚持用概算控制预算、用预算控制结算(决算)的工程造价控制原则。

第八条 项目审批阶段依次是:项目建议书审批、可行性研究报告审批、初步设计审查、施工图设计备案、预算和结算审核。

第九条 项目建议书、可行性研究报告的审批由市发展改革部门负责;初步设计和施工图设计文件的审查和备案由市建设行政主管部门或行业主管部门负责;项目预算和结算(决算)的审核由市财政部门负责。

第十条 项目建议书由建设单位(代建单位或者项目法人,下同)根据行业发展规划提出并上报审批。市发展改革部门会同市财政部门,对建设单位提出的项目建议书和使用财政资金的建议方案进行审查,将符合条件的项目报市人民政府确认,市发展改革部门按基本建设程序办理项目审批手续,或转报省审批。

对经济、社会和环境有重大影响的项目,实行审批听证制度,批准项目建议书前应当广泛征求社会各界和公众的意见,听证的实施办法由市政府另行制定。

第十一条 市城乡规划和国土部门根据项目建议书批准的建设规模,结合城市规划确定合理的用地规模。

第十二条 项目建议书通过批准的,建设单位应当委托有相应资质的咨询机构开展项目可行性研究,编制项目可行性研究报告。

可行性研究报告由建设单位按本办法第十一条规定的程序上报审批。但对估算总投资1000万元以上的项目,市发改等项目审批部门应委托有资质的工程咨询机构进行评估。

第十三条 估算总投资在1000万元以下的项目,可将项目建议书和可行性研究报告合并报批。

技术简单、总投资在500万元以下的项目,可不编制项目建议书和可行性研究报告,填写《韶关市政府投资申报表》,并附送有资质的咨询机构编制的项目概算文件,申请批准。

第十四条 项目可行性研究报告通过批准的,建设单位应当委托有相应资质的设计单位,编制初步设计文件,并报市建设行政主管部门或行业主管部门审查。审查核定的建设规模和内容、建设标准、项目总概算不得超过可行性研究报告批准的范围。凡项目总概算超过可行性研究报告批准估算总投资10%的,要修改初步设计或重新报批项目可行性研究报告。

技术简单、建筑工程投资在500万元以下的项目,免去初步设计审查程序。

第十五条 项目初步设计通过批准的,建设单位应委托有相应资质的设计单位依照经批准的初步设计进行施工图设计,并报市建设行政主管部门或行业主管部门备案。

第十六条 工程预算由设计单位或有工程造价咨询资质的单位编制,市财政部门组织审核。

编制的预算突破审定概算的,建设单位应通知设计单位修改设计,或重新报批项目概算。

第十七条 政府投资年度计划依据国家法律法规和政策、市国民经济和社会发展计划、行业发展规划和实际需要进行编制。

政府投资年度计划由市发展改革部门会同市财政部门组织编制。各行业主管部门于每年12月底以前向市发展改革部门、市财政部门报送本行业下年度政府投资的建议计划。

第十八条 政府投资项目计划包括下列内容:

(一)年度政府投资总规模;

(二)新开工项目和续建项目名称、建设规模、建设内容、总投资、建设年限、年度投资额、建设内容和用地保障计划;

(三)已完工尚欠付工程尾款的项目名称、年度安排支付金额;

(四)项目的前期费用;

(五)待安排项目预留资金;

(六)其他应当说明的情况。

第十九条 政府投资年度计划应当优先保证续建项目的资金需要。

第二十条 政府投资年度计划一经批准必须严格执行,非经本办法规定程序,任何单位和个人不得擅自变更。

在政府投资年度计划执行过程中,确需调整年度政府投资总规模、增减新开工项目或调整项目年度投资额的,在每年第三季度前,由市发展改革部门、财政部门征求有关部门的意见后制定调整方案,报市政府批准。

第二十一条 建立市政府投资项目建设监管联席会议制度。市发展改革、财政、建设、规划、监察等部门组成市政府投资项目建设监管联席会议(以下简称联席会议)专门研究处理项目建设过程中的重大变更和其他重要事项。联席会议由市发展改革部门牵头召集。

联席会议按以下程序工作:

(一)申请扩大建设规模、提高建设标准、改变建设内容以及增加财政投资等的变更,由建设单位报市发展改革部门初审后,上报项目分管市领导。经审定为重大变更或重要事项的,由联席会议研究处理。

(二)市发展改革部门负责将联席会议形成的处理意见,上报项目分管市领导审定批复。

(三)各有关部门按照批复的联席会议处理意见办理项目变更的有关手续。

项目超概算10%以上或单项工程造成增加财政出资300万元以上的变更,市发展改革部门应委托咨询评估机构进行咨询评估。

第二十二条 工程的管理,实行项目法人制、招投标制、工程监理制和合同管理制。

项目的勘察、设计、施工和监理应当依法实行招投标。招标的范围和标准依照《广东省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》执行。未经预算审核的项目,不得进行工程施工招投标。

项目的勘察设计、施工和监理应当依法订立合同。禁止转包和违法分包工程。

第二十三条 市财政部门根据年度政府投资计划和项目预算,按工程建设进度分期拨付建设资金。资金的具体拨付办法按照韶关市市级基本建设项目财政性资金集中支付的有关规定执行。

第二十四条 实行项目建设进度季报制度,建设单位须于每季度结束后10日内,将工程进度报市发展改革、财政等部门。

第二十五条 市发展改革部门负责监督检查政府投资年度计划的执行,向市政府报告计划执行情况。

审计部门对项目的预算执行情况和结算(决算)进行审计监督,对重大项目要进行专项审计和跟踪审计。

市财政部门要按照《中华人民共和国预算法》规定,对政府投资项目进行财务监督管理。

第二十六条 项目竣工后3个月内要办理工程结算(决算)、竣工验收工作,但法律、法规另有规定的除外。工程竣工结算(决算)以市财政部门审核结果为准。

第二十七条 市发展改革部门应会同市财政等部门对已竣工的重要项目进行后评价,考核项目的投资效益。

第二十八条 建设单位有下列行为之一的,责令限期整改,并由主管部门或监察机关根据其情节轻重,依法追究建设单位负责人和直接责任人的行政责任,禁止相关责任人3年内负责政府投资项目的管理工作;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

(一)未经批准擅自建设的;

(二)未经批准严重超概算的;

(三)未依法组织招标的;

(四)未经竣工验收或者验收不合格而交付使用的;

(五)其他严重违反本办法和其他法律、法规规定的行为。

第二十九条 受委托的中介机构必须对制定的项目建议书、可行性研究报告、初步设计文件以及咨询评估意见负责。经查实受委托的中介机构在咨询评估工作中有弄虚作假的行为或其出具的意见严重失实的,建设单位在3年内不得委托其对政府投资项目进行相关中介活动。

第三十条 受委托的勘察、设计单位必须对勘察、设计质量负责。在施工过程中因勘察、设计的质量不符合要求,造成工程漏项或修改设计的,建设单位在3年内不得委托其对政府投资项目进行勘察、设计工作。

第三十一条 政府有关部门有下列行为之一的,由行政监察部门责令限期纠正,监察部门根据其情节轻重,依法追究部门主要负责人和直接责任人的行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

(一)违反本办法规定批准可行性研究报告或者设计文件的;

(二)违反本办法规定拨付建设资金的;

(三)其他严重违反本办法和其他有关法律、法规规定的行为。

第三十二条 政府投资项目发生重大质量事故的,除依法追究建设、勘察设计、施工和监理单位及其法定代表人和直接责任人的法律责任外,并依法追究有关行政领导人在执行建设程序和工程建设监督管理方面的行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十三条 县(市、区)人民政府可参照本办法规范管理本级政府投资项目。

第三十四条 本办法自颁发之日起施行,有效期五年。2004年9月6日印发的《韶关市政府投资项目管理办法》(韶府[2004]121号)同时废止。





嫖客义举岂容非议法律的价值不可死板化

郭英儒


  嫖客解救卖淫女的新闻,居然引起了一场大争论。争论的焦点在于嫖应否受罚。解救被迫卖淫女的义却成了衡量是否罚嫖的筹码。主张见义勇为是见义勇为,嫖娼是嫖娼,一码归一码,该表扬的表扬,该处罚的处罚的人还真不少,一群法律盲目崇拜者,高举着法治大旗,彷佛是真理的捍卫者,不服我者就是违法,反对我者就是无德。法治就得一切依法办事,谁也不能超越法律。我真不知道这些人到底是缺心眼、死心眼还是坏心眼。只知有法,不知有德,只会死板,不能灵活。

  嫖娼就那么可恨吗?甭管这人是否高尚,只要肉体沦落,便再无翻身之日,可为什么这些所谓的道德真君崇尚的法律,却只在一般的治安管理处罚法中对此行为做出规定,而没有上升到刑法角度?因为毕竟社会危害不大,说句实话,这种事也是你情我愿,虽然可能会引起家庭破裂,夫妻感情淡薄,可是股市还会让人跳楼呢,为什么不禁股?有人说,股市和这事没有可比性,毕竟国家经济发展需要股市的正常运作。可有了娼妓的出现,还可以降低强奸犯罪率呢。卖淫嫖娼能不能彻底禁掉?不可能。因为人性使然,别说今天,就是儒学发达的古代,何尝见过妓女消失?那些文人墨客,多少作品不都是出于青楼之中?那苏小小的墓不是就矗立在西湖边成了保护文物?周总理曾骄傲的回答外国记者中国有没有妓女的问题说:有,在台湾。今天,那么多买春丑闻,哪位领导还能如是说?很多东西靠的是自律,而不是他律。自觉的捐款,让人很高兴很满足很自豪,也愿意再捐,但是让你缴税,你就觉得很难受,千方百计的想办法避税。强迫的事,非万不得已,不能去做,也不应该接受。所以就是卖淫嫖娼这些行为,国家法律也仅仅是一般的治安处罚,而强迫卖淫就放到了刑法里。

  但本案中,被迫卖淫的女子遭遇,没有得到重视,强迫该女子卖淫的家伙们,也无人问津,伪道德家们却关心起义士的身份来了。好像只有这样做了,才能表达他们看问题的毒到,才能表达出他们对社会的关心,才能凸显法律的至高无上。既然迷信于法律,非法不可行,那么咱们就来看看法律,〈治安管理处罚法〉的第六十六条规定:卖淫、嫖娼的,处十日以上十五日以下拘留,可以并处五千元以下罚款;情节较轻的,处五日以下拘留或者五百元以下罚款。卖淫、嫖娼的是这么处罚。那么什么是卖淫、嫖娼呢?卖淫嫖娼是指不特定的异性之间或者同性之间以金钱、财物为媒介发生性关系(不包括推油等按摩服务)(包括口淫、手淫、鸡奸等)的行为。如何认定呢?行为主体之间主观上已经就卖淫嫖娼达成一致,已经谈好价格或者已经给付金钱、财物,并且已经着手实施,但由于其本人主观意志以外的原因,尚未发生性关系的;或者已经发生性关系,但尚未给付金钱、财物的,都可以按卖淫嫖娼行为依法处理。


  本案中,行为人既未发生性关系,又是由主观意志决定的自动停止发生性关系,是否谈好价格也无从知道,那么如何判定他的嫖娼成立呢?伪道德家们的依据是,你不去嫖娼,怎么会有后来的举报?要来举报,必然有嫖。但仅由此推论,尚不足以判定举报者就为嫖客。“依法”未必真可罚,那么法治死心眼们是不是又要重归道德或是利益了?

  法律是最低限度的道德,守法只能说你是个一般公民,有德才说你是个人,道德的概念应该是高于法律,就像人的范畴大于公民。而道德的存在无处不显示了利益的归属和均衡。为什么古代有语笑贫不笑娼?为什么传统中大家都喜欢杀富济贫?为什么孔子说受而劝德让而止善?驱使道德的源动力必然是利益,相对安全的利益。如果这次按照治安处罚法来罚了这位义士嫖客,结果一定是这样的。首先,对嫖客来说的教育意义非常明显,嫖客不会因为处罚而不去嫖,但是却一定会因为这个处罚而不去举报救人;其次,卖淫女必须由被迫转为自愿,因为即使被迫也无人敢来帮她,她能接触到的最直接的外界就是嫖客,现在他们不敢帮她;第三,从此没有强迫卖淫罪,这批真正的犯罪分子,因为卖淫女全部变成自愿,而仅受一般治安处罚,甚至身处事外。想象略为极端,但是我们可以看到,如此处置,将会带来什么样的效果。伪道德家们想要的天下无鸡的状态恐怕就因为他们的伪善,而变得更加泛滥。法难责众,当卖淫女人多势众之时,作为一个群体,她们会不会要求合法地位呢?当她们合法了,伪道德家们还要不要坚守你那最低限度的道德---法律了?

  我们的法律很多都不合理,比如开胸验肺的那部《职业病防治法》简直就是一部脑残制订的法律,稍微有点常识的人都可以看出,这部法律具有可操作性吗?结果帮农民工开胸的医院反过来因此法而受罚。我们也可以看看身边的法,法律规定不能闯红灯,可是看看街头那些个红绿灯设置的,根本不长脑子,让你进来不及,退更危险,这样能不出事吗?出了事,按照法律一看,你闯红灯了,要负责。

  法律首先要保护的人的生存权和自由权,然后再来限制人因为生存和自由而妨碍他人的行为。我不赞成卖淫嫖娼,但是我也不反对,毕竟他们这样的做法没有妨碍我。而当他们中的任何一方有助人义举时,我们都有义务为他鼓掌,为了这个社会更加和谐,为了这个世界更加美好。否则,没心没肺,死板刻薄的守法,真的让温暖逝去,冷漠来袭。迷信法,不如无法。