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城市信用合作社管理办法

时间:2024-07-21 18:36:25 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9980
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城市信用合作社管理办法

中国人民银行


城市信用合作社管理办法

1997年9月4日,中国人民银行

第一章 总 则
第一条 为加强对城市信用合作社(以下简称城市信用社)的管理,规范城市信用社的行为,促进城市信用社健康发展,维护金融秩序,依据《中华人民共和国中国人民银行法》、《中华人民共和国商业银行法》等有关法律和行政法规,制定本办法。
第二条 本办法所称城市信用社是指依照本办法在城市市区内由城市居民、个体工商户和中小企业法人出资设立的,主要为社员提供服务,具有独立企业法人资格的合作金融组织。
城市信用社的社员以其出资额为限对城市信用社承担责任。城市信用社以其全部资产对城市信用社的债务承担责任。
第三条 城市信用社实行社员民主管理、一人一票的原则。社员具有平等的表决权、选举权和被选举权。
城市信用社应当遵循自主经营、自负盈亏、互利互助、自我约束、自我积累的原则开展各项业务活动。
第四条 城市信用社必须遵守国家的法律、行政法规和规章,贯彻执行金融政策,融通资金,促进城市经济的发展。
第五条 城市信用社的财产和合法权益及正常的经营活动受国家法律保护,任何单位和个人不得侵犯或干涉。
第六条 城市信用社依法接受中国人民银行的监督管理。
第七条 城市信用合作社联合社根据中国人民银行的授权,对城市信用社实行行业归口管理。

第二章 城市信用社的设立
第八条 设立城市信用社,应当经中国人民银行审查批准。
第九条 设立城市信用社,必须具备下列条件:
(一)有50个以上的社员,其中企业法人社员不少于10个;
(二)有符合本办法规定的注册资本最低限额;
(三)有符合本办法规定的章程;
(四)有具备任职专业知识和业务工作经验的理事长、主任及其他高级管理人员;
(五)有健全的组织机构和管理制度;
(六)有符合要求的营业场所、安全防范措施和与业务有关的其他设施。
中国人民银行省级分行审查设立申请时,应当考虑经济发展的需要和金融业竞争的状况。
第十条 城市信用社的注册资本最低限额为100万元人民币。城市信用社的注册资本由社员实际缴纳的股金总额构成。
中国人民银行省级分行根据当地经济发展状况可以调整注册资本最低限额,但不得少于前款规定的限额。
第十一条 城市信用社的章程应当载明下列事项:
(一)机构名称、法定代表人和营业地址;
(二)业务范围、种类和服务区域;
(三)股金总数、每股金额和注册资本;
(四)发起人的姓名或者名称、认购的股金数;
(五)社员的入社和退社;
(六)社员的权力和义务;
(七)机构及其产生办法和议事规则;
(八)利润分配办法;
(九)终止事由与清算办法;
(十)社员大会认为需要规定的其他事项。
城市信用社的章程经创立大会通过后,须报经中国人民银行批准。
第十二条 设立城市信用社必须经过筹建和开业两个阶段。
第十三条 申请筹建城市信用社的发起人不得少于20人,其中企业法人不得少于5人。发起人认购的股金额不得低于城市信用社股金总额的40%,其余的股金应当由城市居民、个体工商户和企业法人认购。
城市信用社不得向社会公开募集股金。
第十四条 发起人提出筹建申请时,应当由全体发起人指定的代表或者共同委托的代理人向中国人民银行当地分、支行提出申请,并应同时提交以下文件、资料:
(一)申请筹建的报告;
(二)可行性研究报告,并应载明拟设立的城市信用社的名称、所在地、注册资本和业务范围等;
(三)发起人协议;
(四)拟定的筹建人员的履历;
(五)中国人民银行省级分行要求提交的其他文件、资料。
中国人民银行当地分、支行审核后,报中国人民银行省级分行批准。
自中国人民银行批准筹建之日起满6个月,仍不具备申请开业条件的,发起人的筹建工作应当终止,且自终止之日起6个月内不得再次提出筹建申请。
第十五条 城市信用社的股金总额募足,并经中国人民银行认可的验资机构出具验资证明后,发起人应在30日内召开创立大会。创立大会由发起人和其他缴纳股金者组成。
创立大会应当有1/2以上的出资人出席方可举行。创立大会行使下列职权:
(一)审议发起人关于城市信用社筹建情况的报告;
(二)通过城市信用社章程;
(三)选举理事会、监事会成员;
(四)对城市信用社的筹建费用进行审核;
(五)发生不可抗力或者经营条件发生重大变化,直接影响城市信用社设立的,可作出不设立城市信用社的决议。
创立大会对前款事项作出的决议必须经出席会议者的半数以上通过。
第十六条 理事会应在城市信用社创立大会结束后,向中国人民银行当地分、支行申请开业,并同时提交以下文件、资料:
(一)申请开业的报告并附创立大会会议记录;
(二)章程草案;
(三)拟任职的理事长、副理事长、主任、副主任的名单、详细履历和有关任职资格证明资料;
(四)法定验资机构出具的验资证明和股金结构证明,社员名册及其股金额;
(五)营业场所、安全防范措施和与业务有关的其他设施的资料;
(六)中国人民银行省级分行要求提交的其他文件、资料。
中国人民银行当地分、支行审核后,应报中国人民银行省级分行批准。
第十七条 城市信用社经批准设立后,由中国人民银行省级分行颁发《金融机构法人许可证》,并在工商行政管理部门登记注册,领取法人营业执照后方可营业。
第十八条 城市信用社不得设立分社、储蓄所、代办所等分支机构。
第十九条 城市信用社变更下列事项之一的,应当报经中国人民银行省级分行批准:
(一)变更名称;
(二)变更注册资本;
(三)变更营业场所;
(四)调整业务范围;
(五)变更社员及其所持股金额;
(六)变更理事长、副理事长、主任、副主任;
(七)修改章程;
(八)中国人民银行省级分行要求报批的其他变更事项。
第二十条 同一城市内的城市信用社,经中国人民银行批准,可共同出资设立城市信用合作社联合社。

第三章 社 员
第二十一条 城市信用社的社员为具备本章规定的条件,并向城市信用社缴纳股金者。
第二十二条 城市信用社个人社员应当具备以下条件:
(一)拥有该城市信用社所在地的户籍或有固定住所并连续居住满3年的;
(二)具备完全民事行为能力;
(三)诚实守信,并有合法稳定的收入。
第二十三条 城市信用社个体工商户社员应当具备以下条件:
(一)在该城市信用社所在地登记注册,并须有营业执照;
(二)守法经营,业绩良好。
第二十四条 城市信用社企业法人社员应当具备以下条件:
(一)在该城市信用社所在地登记注册并领有企业法人营业执照的中小企业;
(二)符合中国人民银行关于向金融机构投资入股的规定。
第二十五条 一家城市信用社的社员不得同时成为其他城市信用社的社员。
国家公务员和金融机构的工作人员不得成为城市信用社的社员。
第二十六条 社员须用货币资金入股,不得以债权、实物资产、有价证券等折价入股。
第二十七条 城市信用社社员缴纳的股金最低限额为人民币5000元。
第二十八条 个人、个体工商户和企业法人社员所持股金最高限额分别不得超过城市信用社股金总额的2%、3%和5%。
第二十九条 城市信用社成立后应当向社员签发社员证书。社员证书应当载明下列事项:
(一)城市信用社名称;
(二)城市信用社登记日期;
(三)城市信用社注册资本;
(四)社员姓名或者名称,缴纳股金金额及缴纳日期;
(五)社员证书的编号和核发日期。
社员证书应当由城市信用社签章。
第三十条 城市信用社应当置备社员名册,记载下列事项:
(一)社员的姓名、身份证号码或名称、营业执照号码及住所;
(二)社员缴纳的股金额;
(三)社员证书编号。
第三十一条 社员有权查阅社员大会会议记录和城市信用社财务会计报告。
第三十二条 社员按照出资比例领取红利。城市信用社新增注册资本时,社员可以优先认购股金。
第三十三条 社员有权优先获得城市信用社的贷款等服务。
第三十四条 社员股权只能在社员之间转让。
第三十五条 社员以其社员证书对外提供质押时,应经理事会同意。
第三十六条 城市信用社理事会应于每年2月份统一审查入社申请,对符合入社条件、理事会也同意其入社的申请人,报经中国人民银行当地分、支行批准后,为其办理入社手续。
第三十七条 城市信用社的社员不具备本办法规定的条件或自愿退社时,该社员应当在30日之内向城市信用社理事会提交退社申请。社员申请退社的,经理事会同意后,报中国人民银行省级分行审批;经批准后,该城市信用社应当统一于每年2月1日至4月30日按原缴纳的股金额办理退社手续。
当城市信用社处于非正常经营状态或社员退社可能会影响城市信用社债权人的利益时,城市信用社理事会和中国人民银行均有权不批准其退社申请。
第三十八条 城市信用社个人股权可以继承,继承人应依本办法第三十六条的规定办理入社手续。城市信用社个体工商户社员因故终止的或企业法人社员因分立、合并、解散、破产或被依法责令撤销而终止的,由城市信用社按本办法第三十七条的规定办理退社手续。
第三十九条 城市信用社因社员入社或退社而引起注册资本增加或减少时,应经中国人民银行批准后按工商行政管理部门规定办理变更登记手续。

第四章 组织机构与管理
第四十条 城市信用社由全体社员组成社员大会。社员大会是城市信用社的权力机构,依照本办法行使职权。
社员大会行使下列职权:
(一)决定城市信用社的经营方针和经营计划;
(二)选举和更换理事以及由社员代表出任的监事,并决定理事和监事的报酬;
(三)审议和批准理事会和监事会的工作报告;
(四)对城市信用社增加或者减少注册资本作出决议;
(五)审议和批准城市信用社年度财务预、决算方案、利润分配方案;
(六)对城市信用社的变更、终止和清算等重大事项作出决议;
(七)修改城市信用社章程;
(八)章程规定的其他职权。
第四十一条 社员大会应当每年召开一次。有下列情形之一的,应当在两个月内召开临时社员大会:
(一)社员的人数不足本办法规定的最低人数时;
(二)理事人数不足本办法规定的最低人数或者城市信用社章程规定人数的2/3时;
(三)城市信用社未弥补的亏损达股金总额的1/3时;
(四)城市信用社10%的社员请求时;
(五)理事会认为必要时;
(六)监事会提议召开时。
社员大会需对本办法第四十条(一)、(二)、(三)、(六)、(七)事项作出决议时,应有社员总数一半以上的社员出席方可举行,并经社员总数的一半以上同意方可通过。社员大会应当对所议事项的决定作成会议记录,并由出席会议的社员在会议记录上签名。
第四十二条 城市信用社设立理事会,其成员为5-11人。理事可由社员担任,也可由非社员担任,但非社员理事人数不得超过理事会成员的20%。理事任期3年,可连选连任。
第四十三条 理事会对社员大会负责,行使下列职权:
(一)负责召集社员大会,并向社员大会报告工作;
(二)执行社员大会决议;
(三)审定提交社员大会讨论决定的城市信用社的经营方针、年度业务经营计划;
(四)听取并审议城市信用社主任的工作报告;
(五)批准城市信用社的内部管理制度;
(六)聘任和解聘城市信用社主任、副主任,决定对主任、副主任的报酬;
(七)拟定城市信用社年度财务预、决算方案和利润分配方案;
(八)提出城市信用社变更和终止等重大事项的计划和方案;
(九)章程规定的其他职责。
理事会的决议须经2/3以上理事同意方可通过。
第四十四条 理事会设理事长1人、副理事长1-2人。非社员理事不得担任理事长、副理事长。
理事长为城市信用社的法定代表人,行使下列职权:
(一)主持社员大会和召集、主持理事会会议;
(二)检查理事会决议的实施情况。
副理事长协助理事长工作,理事长不能履行职权时,由理事长指定的副理事长代行其职权。
理事长离任时,须经有关部门审计。
第四十五条 理事会至少每半年召开一次会议。每次会议应当于会议召开10日前通知全体理事,应由1/2以上的理事出席方可举行。理事因故不能出席,可书面委托其他理事代为出席,委托书应载明授权范围。
经城市信用社主任或1/3以上理事提议,也可以召开理事会会议。
理事会的议事程序和表决方式,除本办法有规定者外,由城市信用社章程规定。理事会应当对所议事项的决定作成会议记录,出席会议的理事应当在会议记录上签名。
理事应当对理事会的决议承担责任。理事会的决议违反法律、行政法规、规章或城市信用社章程,致使城市信用社遭受严重损失的,参与决议的理事对城市信用社负赔偿责任。但经证明在表决时曾表明异议并记载于会议记录的,该理事可免除责任。
第四十六条 城市信用社设立监事会,其成员为单数,但不得少于5人。监事会成员由社员代表、职工代表组成,职工代表出任的监事由职工民主推选产生。理事、主任、副主任及其他主要经营管理人员不得兼任监事。监事会应在监事中推选1名首席监事。监事任期3年,可连选连任。
第四十七条 监事会行使下列职权:
(一)监督城市信用社执行国家法律、法规、规章、政策和城市信用社章程;
(二)对理事会决议和主任的决定提出质询;
(三)监督城市信用社经营管理和财务管理;
(四)维护社员、职工的合法权益;
(五)提议召开临时社员大会;
(六)章程规定的其他职责。
监事列席理事会会议。
监事会的决议须经2/3以上的监事同意方为有效。
第四十八条 城市信用社理事长、副理事长、主任、副主任应当符合中国人民银行有关金融机构高级管理人员任职资格的规定,并经中国人民银行省级分行审查核准。
第四十九条 城市信用社实行理事会领导下的主任负责制。主任由理事会聘任或者解聘。
城市信用社主任和副主任不得由理事长兼任。
主任、副主任任期3年,可连聘连任。连续聘任时仍须进行资格审查。
第五十条 城市信用社主任主持城市信用社的日常经营管理工作,行使下列职权:
(一)组织实施社员大会、理事会决议;
(二)提出城市信用社的内部管理制度草案;
(三)提出城市信用社的发展规划和经营计划草案;
(四)提出城市信用社的人事管理制度和工资制度草案;
(五)拟订城市信用社内部机构设置方案;
(六)推荐副主任人选,报理事会审议;
(七)章程规定的其他职权。
第五十一条 城市信用社的理事、主任及其他主要负责人不得从事与本城市信用社竞争或者损害本城市信用社利益的活动。
第五十二条 城市信用社主任在经营管理中有严重的违法、违规或不适于继续担任金融机构高级管理人员的行为时,中国人民银行有权依据有关规定取消其任职资格,并责令理事会将其解聘。

第五章 业务管理
第五十三条 经中国人民银行批准,城市信用社在其所在地可经营下列人民币业务:
(一)吸收社员存款;
(二)吸收中国人民银行规定限额以下的非社员的公众存款;
(三)发放贷款;
(四)办理结算业务;
(五)办理票据贴现;
(六)代收代付款项及受托代办保险业务;
(七)办理经中国人民银行批准的其他业务。
第五十四条 城市信用社吸收的非社员存款不得超过存款余额的40%;吸收单个非社员储户的储蓄存款不得超过15万元。
城市信用社贷款的同等条件下,应优先满足社员的资金需要。城市信用社对同一贷款人发放的贷款余额不得超过50万元。对非社员的贷款余额不得超过信用社贷款余额的40%。
第五十五条 中国人民银行省级分行可在本办法第五十四条规定的比例和限额以下,对所辖城市信用社作出具体规定。
第五十六条 城市信用社必须按规定缴纳存款准备金和留足备付金。
第五十七条 城市信用社实行资产负债比例管理和资产风险管理制度。
(一)城市信用社资本充足率不得低于8%;
(二)城市信用社对单个社员贷款余额不得超过该信用社资本金总额的20%,最高限额为50万元人民币;
(三)城市信用社一律实行担保(保证、抵押、质押)贷款制度,必须建立、健全贷款的受理、评估和审批制度;
(四)城市信用社持有的各项流动性资产与流动性负债的比例不得低于25%;
(五)执行中国人民银行有关资产负债比例管理的其他规定。
第五十八条 城市信用社依法享有贷款自主权。城市信用社有权拒绝任何单位、个人强令发放贷款、阻挠收回贷款、摊派和平调资金。
第五十九条 城市信用社执行中国人民银行制定的利率管理规章制度和现金管理规章制度。
第六十条 城市信用社要按规定向中国人民银行报送信贷、现金计划及其执行情况,报送会计报表、统计报表、财务报告及中国人民银行要求报送的其他统计资料和会计资料。城市信用社对所报报表、资料的真实性、准确性负责。
第六十一条 城市信用社执行中国人民银行统一制定的结算制度。

第六章 财务管理
第六十二条 城市信用社执行国家颁布的财务、会计制度。
第六十三条 城市信用社缴纳所得税后的利润应按以下顺序分配:
(一)被没收的财物损失,支付各项税收的滞纳金和罚款及中国人民银行对因少交或迟交存款准备金的罚息和备付金透支的罚款;
(二)弥补城市信用社以前年度亏损;
(三)提取法定盈余公积金及公益金,法定盈余公积金按税后利润(减弥补亏损)的10%提取,公益金不得低于税后利润的5%。
城市信用社缴纳所得税后的利润在提取公积金、公益金后,不允许全部用作股金分红,应留出一定比例作为待分配利润,留待以后年度分配。
第六十四条 城市信用社的公共积累归城市信用社社员所有。
第六十五条 城市信用社发生的亏损可以用下一年度的利润在税前弥补,下一年利润不足弥补的,可以在5年内延续弥补,5年内不足弥补的,用税后利润弥补。
第六十六条 城市信用社要按国家规定提取各项风险准备金,并及时核销呆帐、坏帐。
第六十七条 城市信用社应聘请经中国人民银行认可的会计师事务所或审计师事务所对其年终会计报表进行审计。
第六十八条 城市信用社应定期向全体社员和监督管理部门公开其财务状况。

第七章 接管和终止
第六十九条 城市信用社已经或者可能发生信用危机,严重影响债权人利益时,中国人民银行可以对其实行接管。
接管是指为了恢复城市信用社的正常经营,保护社员及其他债权人的合法权益,对已经或可能发生信用危机的城市信用社采取必要的挽救措施,以帮助其恢复正常经营能力。
被接管的城市信用社的债权债务关系不因接管而改变。
第七十条 接管城市信用社的具体工作程序应按照有关法律、行政法规及中国人民银行接管金融机构的有关规定执行。
第七十一条 城市信用社因下列原因之一而终止:
(一)依据其章程规定或社员大会决议自行解散;
(二)依法被中国人民银行关闭或撤销;
(三)依法被宣告破产;
(四)因分立、合并或其他原因而终止。
第七十二条 城市信用社因上述原因而终止的,应当向工商行政管理机关办理注销登记。
第七十三条 城市信用社自行解散的,应报经中国人民银行审核批准,并应成立清算组进行清算,其清算过程应在中国人民银行的监督下进行。
第七十四条 城市信用社有下列情形之一的,中国人民银行可依法责令其关闭:
(一)自领取营业执照之日起无正当理由超过180天未开业的,或者开业后擅自停业连续达180天以上的;
(二)采取欺诈手段骗取《金融机构法人许可证》的;
(三)整顿无效或者连续3年年检不合格的;
(四)严重资不抵债的;
(五)已经发生支付危机且无法挽救的;
(六)接管期限届满或者中国人民银行决定的接管延期届满后仍无法恢复正常经营能力的;
(七)严重违反国家的法律、行政法规和中国人民银行的有关规定的;
(八)中国人民银行认为应当关闭的其他情形。
第七十五条 关闭城市信用社的具体工作程序应当按照有关法律、行政法规及中国人民银行关闭金融机构的有关规定执行。
第七十六条 城市信用社已经发生严重的支付危机,不能清偿到期债务的,经中国人民银行同意,由人民法院依法宣告其破产。破产应当依照法定程序进行。
第七十七条 城市信用社因自行解散、被关闭或撤销进行清算时,其清算财产在支付清算费用后,按照下列顺序进行清偿:
(一)支付所欠职工工资和劳动保险费用;
(二)非社员的储蓄存款本金及合法利息;
(三)社员储蓄存款;
(四)所欠税款;
(五)所欠非社员的单位存款;
(六)所欠社员的单位存款;
(七)其他债务;
(八)社员股金。
被宣告破产进行清算时,其清算财产按照有关法律规定的顺序进行清偿。

第八章 罚 则
第七十八条 城市信用社有下列行为之一的,除国家法律、法规另有规定外,中国人民银行有权对其予以警告,或处以3万元以下罚款的处罚,两种处罚可以并处:
(一)向中国人民银行报送虚假申报文件、资料的;
(二)擅自变更本办法第十九条规定内容之一的;
(三)违反本办法第二十七条、二十八条、五十一条、五十二条、五十三条、五十六条、五十七条、五十九条、六十条、六十一条、六十三条、六十五条、六十六条、六十七条和六十八条规定的。
第七十九条 城市信用社及其工作人员,违反国家法律、行政法规规定的,按有关规定进行处罚。

第九章 附 则
第八十条 本办法由中国人民银行负责解释。
第八十一条 本办法自1997年9月4日起施行。1988年中国人民银行颁布的《城市信用社管理规定》同时废止。本办法实施之日前公布的规章制度与本办法相抵触的,以本办法为准。



石家庄市物业管理条例

河北省石家庄市人大常委会


石家庄市物业管理条例


(2003年9月5日石家庄市第十一届人民代表大会常务委员会第四次会议通过 2004年3月25日河北省第十届人民代表大会常务委员会第八次会议批准 2004年7月8日石家庄市人民代表大会常务委员会公告公布 自2004年8月1日起施行)



第一章 总则

第一条 为规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,保障物业的合理使用,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》及有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本市行政区域内物业管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条 物业管理活动应向市场化、专业化、规范化方向发展。提倡住宅类物业和非住宅类物业创造条件实行物业管理。提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

第四条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。县(市)区房产行政主管部门对辖区内的物业管理活动进行监督管理。高新技术产业开发区管理委员会在市房产行政主管部门委托范围内,负责对辖区内的物业管理活动进行监督管理。

市、县(市)区人民政府规划、建设、价格、城市管理、公安、民政、卫生等部门在各自职责范围内对物业管理活动进行监督管理。

第五条 街道办事处、乡镇人民政府协助所在区域内房产行政主管部门对物业管理活动进行监督。

城市居民委员会可以依法调解社区内物业管理纠纷。

第二章 业主及业主大会

第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,依法享有权利,履行义务。

第七条 一个物业管理区域应当成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共同设施设备、建筑规模、社区建设等因素,由市房产行政主管部门根据有关规定确定。

第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

只有单一业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主人数较多不便于召开全体业主大会、经多数业主同意的,可以以单元、幢或一定建筑面积、业主人数为选举单位,推选业主代表参加业主大会。

第九条 已交付使用的物业有下列情形之一的,应当召开首次业主大会会议:

(一)业主入住率达百分之五十以上;

(二)首位业主实际入住达二年以上;

(三)公有住房出售建筑面积达百分之三十以上。

市、县(市)区房产行政主管部门可以根据一个物业管理区域的特殊情况,组织业主召开首次业主大会会议。

第十条 业主成立业主大会的,应当在物业所在地的县(市)区房产行政主管部门指导下进行。可以首先组织成立由业主推选代表组成的首次业主大会会议筹备机构,负责业主大会成立的具体工作。首次业主大会会议筹备机构,也可以征得二分之一以上业主同意,由业主代表、建设单位或公有住房出售单位及其选聘的物业管理企业和物业所在地的县(市)区房产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府代表组成。

第十一条 业主在首次业主大会会议上的投票权,属于住宅类物业的,为一户一票制,一户拥有两套以上住房的,按住房套数计算票数。属于非住宅类物业的,以业主拥有的建筑面积每一百平方米计算为一票;单户不足一百平方米的,计算为一票。业主公约另有规定的除外。法律法规另有规定的从其规定。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应有物业管理区域内有二分之一以上投票权的业主参加。

业主代表行使投票权,应当事先征求和如实反映所代表业主的意见。

业主可以委托代理人参加业主大会会议,行使投票权。

业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定或修改业主公约、业主大会议事规则、确定业主委员会的办公场所和经费、选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案等事关全体业主利益的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

第十三条 首次业主大会应选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。

第十四条 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主大会会议由业主委员会召集,五分之一以上业主提议召开业主大会的,业主委员会应当在三十日内组织召开业主大会临时会议。业主委员会不组织召开的,十分之一以上的业主可以联名向物业所在地的县(市)区房产行政主管部门申请,要求召开业主大会会议。受理申请的房产行政主管部门应及时督促召开。

第十五条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内持业主委员会选举结果和选举情况报告、业主公约及业主大会议事规则到县(市)区房产行政主管部门备案,并将业主委员会选举结果、业主公约及业主大会议事规则在物业管理区域内公示。

业主委员会备案和公示事项发生变更的,应当依照前款规定重新备案并公示。

第十六条 业主大会决定对全体业主、使用人、业主委员会具有约束力。业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决议、决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会对重大事项作出决定,使少数业主利益受到损失的,受益业主应给予相应的补偿。

第三章 物业管理企业

第十七条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格,根据核准的资质等级从事相应的物业服务。

物业管理企业应当按照国家有关规定取得资质证书。

第十八条 物业管理企业应当按照国家有关规定进行资质核定。不符合原定资质标准的企业,不得从事原定资质标准相应等级的物业服务。

第十九条 物业管理企业享有以下权利:

(一)按照物业服务合同进行管理;

(二)按照物业服务合同收取服务费用;

(三)对装饰装修活动进行监督;

(四)对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的,要求责任人停止侵害;

(五)依据法律、法规规定和物业服务合同约定享有的其他权利。

第二十条 物业管理企业应履行下列义务:

(一)按照物业服务合同要求提供物业服务;

(二)接受业主、业主委员会的监督,定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况,并进行公示;

(三)公示物业服务合同约定的收费项目和标准;

(四)公示利用共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况;

(五)协助有关部门制止违法、违规的行为,维护物业管理区域秩序;

(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第二十一条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业应当在采取应急措施的同时,及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当依法履行职责,不得侵害公民的合法权益。

第四章 前期物业管理

第二十二条 前期物业管理,是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。

在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位可以选聘具备相应资质的物业管理企业实施前期物业管理;选聘物业管理企业的,应当签订前期物业服务合同。

业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时,前期物业服务合同即行终止。

在前期物业管理期间,物业交付使用前发生的物业服务费用由建设单位承担,物业交付业主后的物业管理服务费,由业主承担。当事人另有约定的除外。

第二十三条 住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于三个或者住宅总建筑面积低于三万平方米的,经物业所在地县级以上房产行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第二十四条 新建物业的建设单位应当在办理房屋预(销)售许可证时,向物业所在地房产行政主管部门提供《业主临时公约》、《前期物业服务合同》;属于新建住宅物业的,还应当提供物业管理招议标备案文件。

第二十五条 物业买受人,是指与建设单位签订物业买卖合同、购买房屋的单位和个人。

建设单位在销售物业时应将《业主临时公约》作为物业销售合同要约部分。物业买受人在签订物业销售合同同时,应当对遵守《业主临时公约》予以书面承诺。

第二十六条 规划、设计新建住宅区时,应当统筹规划、合理布局物业管理设施,并按照不低于开发建设住宅总建筑面积千分之三的比例建设物业管理用房,费用计入建筑成本。

物业管理用房属于全体业主共同所有,只能用作物业管理活动。

第二十七条 建设单位应当与其选聘的物业管理企业进行物业管理交接验收,向物业管理企业移交物业管理用房、公建配套设施、设备和相关物业资料。

在前期物业服务合同终止时,物业管理企业应当将前款所述管理用房、设施、设备、资料移交给业主委员会。

第二十八条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,任何单位和个人不得擅自处分。

第五章 物业管理服务

第二十九条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面物业服务合同。

物业服务合同应当包括物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、公用设施设备运行费用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。

物业服务合同签订前,业主委员会应将物业服务合同草案在物业管理区域内公示,充分听取业主意见后,提交业主大会通过。

第三十条 在同一物业管理区域内,业主只能委托一个物业管理企业进行管理。业主选聘物业管理企业时,采用公开招标或者其他方式。

物业管理招投标活动由市、县(市)区房产行政主管部门监督管理。

第三十一条 物业管理企业对物业管理区域内违反有关治安、环保、突发公共卫生事件、公共体育设施、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为应当及时制止,并向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第三十二条 物业管理企业可以委托有相应资质的企业完成物业管理区域的专项服务,但不得将物业服务合同的主要部分或全部委托或转移给他人。因委托或转移造成的损失由物业管理企业承担。

第三十三条 物业管理实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国家有关部门依法制定的物业服务收费办法确定。物业服务收费的标准及收取方式应当在物业服务合同中约定。

第三十四条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述单位委托代收有关费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第三十五条 物业服务合同期满三个月前,物业管理企业与业主大会应当协商是否续约事宜。双方续约的,应当重新签订物业服务合同;不续约的,业主大会应当在合同期满三个月前通知该物业管理企业。

第三十六条 物业服务合同终止时,原物业管理企业应当向业主委员会办理下列交还事项:

(一)物业服务费、物业维修资金、利用物业共用部分所得收益等余额;

(二)物业档案资料;

(三)物业管理用房;

(四)属于业主所有的其他财物。

新物业管理企业确定后,业主委员会应当将前款所列事项移交新物业管理企业。

第三十七条 业主应当根据物业服务合同的约定,交纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

物业使用人,是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

第三十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定,但不得违反法律法规和业主公约、业主大会决定,不得损害公共利益和他人利益。

第三十九条 市、县(市)区房产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉,并将处理结果回复投诉人。

第六章 物业的使用和维护

第四十条 业主、物业使用人应当按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第四十一条 公有住房出售后,其共用部位、共用设施设备的维修和管理由原售房单位或其委托的单位负责,成立业主大会的,由业主大会负责售后公房的维修和管理。

第四十二条 物业在国家规定的保修期限内,由建设单位或其委托的单位负责维修。保修期满后,自用部位和设施设备由业主负责维修、养护;共用部位、共用设施设备由选聘的物业管理企业负责维修、养护。

第四十三条 物业使用中禁止下列行为:

(一)损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌;

(二)擅自改变物业共用部分结构、布局及既定用途;

(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

(四)损坏物业共用部位、共用设施设备及场地、擅自移动共用设施、设备;

(五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

(六)业主公约和物业服务合同禁止的其他行为。

第四十四条 业主或物业使用人对自用部分进行装饰、装修,应当向物业管理企业登记。

物业管理企业应当将装饰、装修工程的禁止行为和注意事项告知装饰、装修人及其委托的装饰、装修企业。

第四十五条 单位和个人因物业维护、公共利益或其他原因需要临时占用共用部分的,应当事先征得业主委员会、物业管理企业同意。挖掘道路、场地或其他改变公用部分原貌的,应在业主委员会或物业管理企业约定的期限内恢复原状;造成损失的,应当承担赔偿责任。

第四十六条 利用物业共用部分进行经营性活动的,应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意,获取的收益归该部分业主所有,由该部分业主决定主要用于该共用部分的维修、养护;做其它使用的也由该部分业主决定。

第四十七条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会或业主委员会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。

第四十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设备设施维修、养护的责任。

住宅小区内的共用配套设施设备,按下列规定实施维修、养护:

(一)供水设施,楼地下水表井(含地下水表井)以外的部分由供水部门负责,以内的部分由物业管理企业负责;

(三)供电设施,以资产、楼头配电箱或保险器为界,以外的部分由供电部门负责,以内的部分由物业管理企业负责;

(三)道路、路灯、排水设施由物业管理企业负责;

(四)供热、供气、通信、有线电视设施,由相关单位和产权单位负责;

(五)垃圾转运站由城市管理部门负责。

由物业管理企业负责的维修养护项目,其费用由受益业主分摊。国家法律法规另有规定的从其规定。

第七章 物业维修资金

第四十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业及与住宅物业结构毗连、具有共用部位、共用设施设备的非住宅物业的业主,应按国家规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有。

第五十条 新建住宅物业在销售时,购房户应按购房款百分之二的比例向开发建设单位交纳专项维修资金。

公有住房的购房户应按购房款百分之二的比例向售房单位交纳专项维修资金。

专项维修资金由市房产行政主管部门代管。

法律、法规另有规定的从其规定。

第五十一条 专项维修资金应在物业保修期满后,按下列用途专项使用:

(一)支付房屋共用部位和共用设施设备的安全检查和维护的费用;

(二)垫付共用部位和共用设施设备的急修工程所需费用;

(三)支付共用部位和共用设施设备大修、更新、改造所需费用。

专项维修资金不敷使用的,由业主按其占有物业的面积续筹。续筹比例和方式由业主大会决定。

第五十二条 物业维修资金实行按幢建账、按户核算,银行专户存储、专款专用。

第五十三条 专项维修资金的使用由业主大会决定;未成立业主大会的,由全体业主决定。

第五十四条 物业管理企业及其他专项维修资金使用单位应定期将专项维修资金的收支、使用情况进行公示,接受业主的监督。

第八章 法律责任

第五十五条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业,或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处十万元以下的罚款。

第五十六条 违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由房产行政主管部门处五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十七条 违反本条例的规定,不移交有关资料和本条例第三十六条第(一)、(四)项事项的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交的,对有关建设单位或物业管理企业予以通报,并处一万元以上十万元以下的罚款。

第五十八条 违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由市房产行政主管部门没收违法所得,并处五万元以上二十万元以下的罚款。

以欺骗方式取得资质的,依照本条第一款规定处罚,并吊销资质证书。

第五十九条 违反本条例的规定,物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由房产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决议使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第六十条 违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由房产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额二倍以下的罚款,物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十一条 违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业管理用房的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上三十万元以下的罚款。

第六十二条 违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处一万元以上十万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十三条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的,擅自移动共用设施设备的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

(四)损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌的。

个人有前款规定行为之一的,处一千元以上一万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处五万元以上二十万元以下的罚款。

第六十四条 违反物业服务合同约定,业主逾期不缴纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期缴纳;逾期仍不缴纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。

第六十五条 违反本条例的规定,市、县(市)区房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

第九章 附则

第六十六条 本条例自二○○四年八月一日起施行。


青岛市城镇国有土地使用权出让地块上的房产经营管理暂行规定

山东省青岛市人民政府


青岛市城镇国有土地使用权出让地块上的房产经营管理暂行规定
市政府

第一章 总则

第一条 为加强对本市城镇国有土地使用权出让地块上的房产经营管理,根据法律、法规的有关规定,结合本市实际情况,制定本规定。

第二条 房地产开发企业在本市行政区域内城镇国有土地使用权出让地块上建设的房屋(含其他建筑物和地面附着物,下同)出售(包括预售)、出租、抵押等房产经营活动,适用本规定。

第三条 青岛市房产管理部门负责市南、市北、台东、四方、沧口五区内国有土地使用权出让地块上的房产经营活动的行政管理工作;各县级市、崂山区、黄岛区的房产管理部门及高科技工业园的房产管理部门负责其辖区内城镇国有土地使用权出让地块上房产经营活动的行政管理工作



青岛市东部开发范围内国有土地使用权出让地块上房产经营管理的具体工作委托东部开发指挥部负责办理。

第四条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他经济组织和个人均可依照中华人民共和国的法律、法规和本规定在本市国有土地使用权出让地块上从事房产经营活动,其合法权益受法律法规和本规定保护。

第五条 在本市城镇国有土地使用权出让地块上的房屋出售(预售)、出租、抵押,该房屋使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。房屋出售(预售)、出租、抵押的期限,不得超过其使用范围内土地使用权出让的期限。土地使用权期满,该土地使用权及地块上的房屋按有关
规定无偿收回。土地需继续使用的,使用者(房屋购买者)应依法重新办理有关手续。
第二章 房屋预售与出售

第六条 本市国有土地使用权出让地块上的房屋,在竣工验收之前,凡符合下列条件之一的,经房产管理部门注册批准后方可预售:
(一)除用地价款外,投入开发建设的资金达到总投资额百分之二十以上的;
(二)建筑物设计地坪以下的基础工程已经完成的;
(三)青岛市政府批准的。

第七条 拟预售房屋,须由房产经营人或其委托代理人向房产管理部门提交书面申请书。申请书应包括预售对象、拟预售房屋的位置、面积、预售价格等内容。
房产经营人或其委托代理人提交预售申请书时,须同时提交下列文件资料:
(一)土地使用权有偿出让证件、《建设工程规划许可证》和经批准的《开工报告》;
(二)与工程承包单位或施工单位签订的房屋总承包合同或施工合同;
(三)银行或注册会计师出具的证明达到本规定第六条规定投资额的文件资料或质量监督部门签发的房屋基础工程验收合格单;
(四)房屋预售计划;
(五)房屋使用管理维修方面的文件资料;
(六)按规定应提供的其他文件资料。

第八条 房产管理部门须在收齐前条所列文件资料之日起十日决定批准或不予批准,并书面通知预售人。

第九条 预售房屋,当事人双方应签订房屋预售合同。
房屋预售合同不得违反国家的法律、法规及土地使用权出让合同的规定。

第十条 房屋预购人在领取房屋所有权证和土地使用权证之前,不得将预购的房屋转售。

第十一条 房屋预售人不得将已预售的房屋重复预售。
房屋预售人按预售合同规定所收取的预售款,必须优先保证该预售房屋的建筑费用。

第十二条 房屋竣工后,房产经营人或其委托代理人应报请建设工程质量验收部门验收。在取得验收合格证书后,已经预售的房屋,当事人应按预售合同的规定办理房屋交付手续,并在办理房屋交付手续之日起三十日内分别办理房屋所有权和土地使用权转移登记手续,未预售的房屋,
其房产经营人或其委托代理人须到房产管理部门办理注册登记后,方可出售。

第十三条 出售房屋,买卖双方应签订房屋买卖合同。
房屋买卖合同除其他必备条款外,必须规定房屋使用管理维修的条款。
房屋买卖合同不得违反国家的法律、法规及土地使用权出让合同的规定。

第十四条 房屋购买人应在房屋买卖合同签订之日起三十日内分别办理房屋所有权和土地使用权登记过户手续。

第十五条 被出售房屋使用范围内的土地使用权在转让中增值的,房产经营人应按有关规定缴纳土地使用权转让增值费。

第三章 房屋出租

第十六条 本市城镇国有土地使用权出让地块上的房屋可以出租。

第十七条 出租房屋,出租人与承租人须签订房屋租赁合同。
房屋租赁合同不得违反国家法律、法规及土地使用权出让合同的规定。
房屋承租人应在签订租赁合同之日起三十日内分别办理房屋所有权和土地使用权租赁监理登记手续。

第十八条 房屋承租人未经出租人同意,不得将承租房屋转租他人。

第十九条 出售已出租的房屋,在租赁合同规定的租赁期限内,承租人的承租人的租赁权不受影响,但承租人同意终止租赁合同的除外。房屋购买人和承租人应依照原租赁合同的有关条款签订新的房屋租赁合同。
出售已出租的房屋,在同等条件下,承租人有优先购买权,但租赁合同中另有约定的除外。

第四章 房屋抵押

第二十条 本市城镇国有土地使用权出让地块上的房屋可以抵押。
房屋抵押,可凭房屋所有权证和土地使用权证或房屋预售合同及其他有关文件资料办理抵押手续。

第二十一条 以共有房产设定抵押权,须取得其他共有人的书面同意;以按份共有的房产设定抵押权,须书面通知其他按份共有人,并以抵押人所有的份额为限。

第二十二条 以已出租的房屋设定抵押权,应书面告知承租人,原租赁合同继续有效,但抵押人应就保证执行抵押合同与承租人达成书面协议。

第二十三条 房屋抵押,应按有关规定签订抵押合同、并在合同签订之日起三十日内,由抵押人分别办理房屋所有权和土地使用权抵押登记手续。
抵押合同不得违反国家有关法律、法规和土地使用权出让合同及房屋预售、出售、出租合同的有关规定。

第二十四条 抵押人不按抵押合同规定偿还债务或在抵押合同有效期内宣告解散或破产的,抵押权人有权依照国家有关法律、法规和抵押合同的规定处分抵押房屋及土地使用权,并享有优先受偿权。

第二十五条 因处分抵押房屋及土地使用权而取得房屋所有权和土地使用权的,应分别办理房屋所有权和土地使用权登记过户手续。

第五章 处罚

第二十六条 违反本规定,有下列情形之一的,所签合同无效,由房产管理部门责令其停止违法行为,并可视情轻重给予警告、责令退还收取的价款、罚款。罚款额度为房屋预售或出售款额的5%─20%。
(一)未经批准预售房屋的;
(二)将已预售的房屋重复预售的;
(三)房屋预购人在领取房屋所有权证和土地使用权证之前转售房屋的;
(四)未经验收或验收不合格出售房屋的。

第二十七条 房屋出售(预售)、出租、抵押后,不按规定办理有关登记手续的,由房产管理部门或土地管理部门责令其补办手续,并可视情节轻重处以警告、罚款。

第二十八条 当事人对行政处罚决定不服的,可依据《行政复议条例》和《行政诉讼法》的有关规定申请复议或向人民法院起诉。

第二十九条 行政管理机关的工作人员违反本规定和国家有关法律、法规、滥用职权,循私舞弊的,按有关规定给予相应的行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附则

第三十条 房屋出售(预售)、出租、抵押合同,按有关规定需经公证的,当事人应办理公证手续。

第三十一条 因房屋出售(预售)、出租、抵押等发生纠纷的,当事人可申请房产纠纷仲裁机构仲裁,也可直接向人民法院起诉。

第三十二条 本规定具体执行中的问题由青岛市房产管理局负责解释。

第三十三条 本规定自发布之日起施行。



1993年9月28日