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对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避/吕明臣

时间:2024-07-03 18:37:23 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8696
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对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避

吕明臣


  “人性本善”还是“人性本恶”素来都一个有争论的哲学命题,但现实生活中欺诈无处不在已成为人们的一个共识。

  请看实例:甲为贪图享乐的无业游民,手中仅有一套父母留给他的住房。为了多搞点“零用钱”花,甲绞尽脑汁终于想出了一条妙计。甲先将自己的房子租给了乙,租期20年,租金40万。后甲又将该房卖给了丙,价款40万,办理了过户手续。这样,甲仅拿出一套价值40万的房子,却得到了80万的收益,真是绝顶聪明的“高手”啊!问题是,根据“买卖不破租赁”的法律规则,乙的承租权受到法律保护,丙无权在乙20年的承租期间内使用该房屋。甲隐瞒该房屋已出租的事实而将其卖给不知情的丙,对丙构成了无情的欺诈!

  买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第11条对此的规定为:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。《民通意见》119条也有类似规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。根据此规则,房屋租赁合同不仅具有债权效力,更具有了物权效力!

  丙有了房屋的所有权,却不能对其使用,此时丙极为懊恼,欲请律师为其维护权益。笔者认为丙有两条路可以选择:一是起诉甲违约,要求甲赔偿损失;二是起诉甲构成欺诈,要求解除合同,返还本金及利息。从表面上看甲似乎维权有道,而事实是甲为远亲近邻所公认的“败家子”,甲所得的80万元早以被挥霍一空。甲根本就无力赔偿损失或是返还本金及利息!

  因甲的欺诈,丙蒙受重大损失。有人可能会说,丙太傻,这么一大笔交易,请个律师把把关就不会被骗了。实际上,丙买房过程中有律师的全程陪同!问题是,甲与乙的房屋租赁合同并未进行任何的登记或公示,即使是律师也无从查知!

  《城市房地产管理法》第54条规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同那个,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、维修责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。此处的登记仅为备案性质而无其他法律效力,造成了现实中大量的房屋租赁合同都没有办理登记,从而也就催生了大量的“甲”来钻法律的空子,屡屡欺诈得手。

  笔者认为,规避此欺诈的一个可行方案是:通过立法,将经过登记备案的房屋租赁合同赋予其物权效力,而没有经过登记备案的房屋租赁合同则仅具有债权效力。如此一来,要想取得物权效力,使用“买卖不破租赁”规则,就必须对房屋租赁合同进行登记;而没有经过登记,则仅具有对内效力即债权效力,不具有对外效力,不能适用“买卖不破租赁”规则。这样,消费者在买房时就可以去房屋租赁合同登记备案机关查询相关房屋的出租情况,从而有效避免此类欺诈的发生。


福建省企业职工失业保险条例(第二次修正)

福建省人大


福建省企业职工失业保险条例(第二次修正)
福建省人大


(1997年10月25日福建省第八届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过根据1998年9月25日福建省第九届人民代表大会常务委员会第五次会议《关于提高企业职工失业保险费征收比例和企业职工失业保险费、养老保险费的征收工作可以由省人民政府暂
时委托代征单位的决定》第一次修正。根据2000年11月18日福建省第九届人民代表大会常务委员会第二十二次会议《关于修改〈福建省企业职工失业保险条例〉的决定》第二次修正)

第一章 总则
第一条 为了保障企业职工失业期间的基本生活,促进失业职工再就业,维护社会安定,根据《中华人民共和国劳动法》及其他有关法律法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内的城镇各类企业和与之形成劳动关系的职工(以下简称职工)。
第三条 参加失业保险的职工因下列情形之一失去工作,并在失业前连续工作和缴费时间同时满一年以上的,享受本条例规定的失业保险待遇:
(一)企业被依法宣布破产的;
(二)企业被依法撤消、解散的;
(三)企业依法定情形裁减人员的;
(四)被企业辞退、除名和开除的;
(五)其他终止或解除劳动合同的;
(六)法律、法规另有规定的。
第四条 失业保险待遇应当与本省经济发展水平和社会承受能力相适应。
第五条 失业保险基金,按照国家、企业、职工合理负担的原则,实行社会统筹。企业和职工必须依法参加失业保险,缴纳失业保险费。
第六条 失业保险工作应当与职业介绍、就业训练和生产自救等再就业服务工作相结合。
鼓励企业招用失业职工;鼓励、扶持失业职工自谋职业和自愿组织起来就业;鼓励社会力量依法开展再就业服务。
第七条 县级以上人民政府劳动保障行政部门负责本行政区域内城镇企业职工失业保险的行政管理工作,依法监督检查失业保险机构收缴、使用和管理失业保险基金;并依法监察企业缴纳失业保险费。
失业保险机构具体经办失业保险业务,其经费列入同级财政预算。失业保险费由各级地方税务机关征收。
第八条 县级以上人民政府有关主管部门和机构依法对失业保险工作实行监督。

第二章 失业保险基金的筹集
第九条 失业保险基金来源如下:
(一)企业缴纳的失业保险费;
(二)职工个人缴纳的失业保险费;
(三)失业保险基金保值、增值收入;
(四)财政补贴;
(五)滞纳金等其他收入。
第十条 企业按其参加失业保险的全体职工月工资总额2%,职工个人按其月工资总额的1%缴纳失业保险费。
工资总额的构成以国家统计局规定为准。
第十一条 企业及职工个人缴纳的失业保险费在缴纳所得税前列支,由当地地方税务机关按月收缴,及时转入失业保险基金专户。其中属于应由职工个人缴纳的失业保险费,由企业在发放职工工资时相应扣缴。
当地地方税务机关必须给参加失业保险的职工发缴费凭证。
第十二条 企业因严重亏损不能按时缴纳失业保险费的,可向当地地方税务机关申请缓缴;经批准缓缴的,在缓缴期内免缴滞纳金,缓缴期满后,应当如数补缴失业保险费及其利息。
第十三条 企业因破产、解散等原因终止,在清算财产时,应依法向当地地方税务机关支付应缴的失业保险费。
第十四条 企业依法成立的,必须在90日内向当地受劳动保障行政部门委托的地方税务机关办理失业保险登记手续。
企业变更、终止的或招用、辞退、裁减人员的,必须在30日内向当地失业保险机构办理变更、终结手续。

第三章 失业保险基金的使用
第十五条 失业保险基金按下列项目使用:
(一)职工失业期间的失业救济金;
(二)失业职工在领取失业救济金期间的医疗补助金、丧葬补助金和供养直系亲属的抚恤金;
(三)失业职工生活困难补助金;
(四)促进失业职工再就业经费。
当年筹集的失业保险基金应保证前款(一)、(二)项的开支;有结余的,可按不高于当年结余额的30%比例提取经费,经同级财政主管部门审核并报同级人民政府批准,用于前款(三)、(四)项的开支。
失业保险基金依法免征税费。
第十六条 符合本条例第三条规定的失业职工,应在失业后的三个月内到企业所在地失业保险机构办理失业和求职登记手续,并经资格确认后,方可领取失业救济金和其他失业保险费用。
失业职工的资格确认,失业保险机构必须在登记失业之日起10个工作日内作出。
第十七条 失业职工领取失业救济金的期限,根据失业职工失业前在企业连续工作时间确定:每满一年,发给二个月失业救济金,最长期限为二十四个月。
失业职工重新就业满一年以上又失业的,享受失业保险待遇的期限,按照其重新就业后的连续工作时间和缴费时间计算。
第十八条 失业救济金由当地失业保险机构在失业职工办理失业和求职登记手续后按月发给失业职工。失业救济金从职工失业之日起计发,月发放标准如下:
(一)满一年不满十年的,按当地法定最低工资的70%标准发放;
(二)满十年不满二十年的,按当地法定最低工资的75%标准发放;
(三)满二十年以上的,按当地法定最低工资的80%标准发放。
第十九条 失业职工领取失业救济金期间,其门诊医疗补助金按不低于本人失业救济金6%的标准,随失业救济金按月发放,具体发放标准由各市(地)人民政府确定;因患病确需到县级以上医院住院治疗的,可由本人或其亲属提出书面申请,经当地失业保险机构审核批准,发给住院
医疗补助金。
但当地已按国家和省政府有关规定实施医疗保障制度改革的,失业职工医疗费用,按当地职工医疗保险制度改革方案执行。
第二十条 失业职工领取失业救济金期间死亡的,其直系亲属可向当地失业保险机构申领一次性丧葬补助金和供养直系亲属抚恤金。
丧葬补助金和抚恤金标准,参照失业职工所在地社会保险相应发放标准确定。
第二十一条 失业职工领取失业救济金期间有下列情形之一的,可以向当地失业保险机构申领生活困难补助金:
(一)夫妻双方均失业的;
(二)有法定赡养责任且生活困难的;
(三)其他特殊困难的。
生活困难补助金月发放标准为申领人所领取失业救济金额的40%以内。
第二十二条 参加失业保险的企业,停产三个月以上,确实无法保障职工基本生活的,其参加失业保险的职工,由企业编制名册,经当地劳动保障行政部门审核批准,当地失业保险机构按照本条例第十八条规定的失业救济金月发放标准,发给救济金,最长期限为六个月。
第二十三条 企业招用长期失业职工,并与之签订一年以上劳动合同的,由当地失业保险机构将其应发的失业救济金余额一次性拨付给企业。
第二十四条 失业职工领取失业救济金期限届满,实际年龄距法定退休年龄不足2年,未能重新就业的,可以继续享受失业保险待遇至达到法定退休年龄止,其享受失业救济金的标准按原享受失业救济金标准的80%计发。
第二十五条 失业职工在领取失业救济金期间,自愿组织起来就业或自谋职业的,当地失业保险机构应将其应当享受的失业救济金余额一次性发给本人,但不再享受其他失业保险待遇。
第二十六条 失业职工除本条例第二十四条和第二十五条规定的情形外,有下列情形之一的,不再享受失业保险待遇,停止发放失业救济金和其他费用:
(一)已领取一次性安置费的;
(二)领取失业救济金期限届满的;
(三)在领取失业救济金期间,重新就业、参军、就学、出国(出境)定居或办理退休手续的;
(四)无正当理由,连续两次不接受当地失业保险机构介绍就业的;
(五)在领取失业救济金期间,被劳动教养或判刑的;
(六)法律、行政法规规定的其他情形。
第二十七条 有下列情形之一的,经劳动保障行政部门批准,由失业保险机构从促进失业职工再就业经费中给予资金补助:
(一)职业介绍机构为失业职工和企业内部下岗职工免费提供就业介绍的;
(二)职业培训机构为失业职工和企业内部下岗职工免费提供就业培训的;
(三)企业在濒临破产进行法定整顿期间,组织职工开展转岗、专业训练的;
(四)企业招用的失业职工达到规定比例的。
第二十八条 失业职工自愿组织起来就业或自谋职业的,经劳动保障行政部门批准,由失业保险机构从促进再就业经费中酌情给予资金有偿扶持。经省政府批准,为促进失业职工再就业的其他项目所需经费,可以从促进失业职工再就业经费中列支。

第四章 失业保险基金的管理和监督
第二十九条 失业保险基金实行市(地)统筹、省部分调剂的管理体制,市(地)负责本行政区域失业保险基金的筹集使用,省负责各市(地)失业保险基金的调剂。
市(地)劳动保障行政部门负责监督当地失业保险机构按当年度收缴的失业保险基金总额的8%,向省失业保险机构缴交调剂金。
省调剂金必须用于市(地)失业保险基金收支余缺调剂。
第三十条 失业保险基金,实行收支两条线管理,基金结余额除预留一定的周转金外,应全部购买国家债券和存入财政专户。
失业保险基金应依法建立财务、会计、审计制度。各级财政、审计部门应依法监督失业保险基金的缴纳、使用和管理。
第三十一条 失业保险基金必须专款专用,不得用于经济担保,严禁投入其他金融和经营性事业,禁止任何单位和个人挪用。
各级劳动保障行政部门应依法定期向社会公布上年度失业保险基金的缴纳、使用和管理情况。
第三十二条 县级以上人民政府社会保险委员会及其监督机构依照本条例和国家有关规定,实施对失业保险基金管理的指导和监督,维护失业保险各方的合法权益。

第五章 法律责任
第三十三条 企业违反本条例规定,未缴纳或未按规定足额缴纳失业保险费的,由地方税务机关责令其限期缴纳,并按日加收未缴金额2‰的滞纳金,滞纳金并入失业保险基金;拒不缴纳的,地方税务机关依法申请人民法院强制执行。
第三十四条 虚报、冒领失业救济金和其他失业保险费用的,由劳动保障行政部门追回其全部违法所得,并处以虚报、冒领额2倍的罚款;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第三十五条 企业、职工、失业职工对失业保险机构征缴失业保险费或者发放失业保险金及其他失业保险费用有争议的,可以要求劳动保障行政部门协调处理;对劳动保障行政部门处理结果不服的,可以申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。
第三十六条 失业保险机构违反本条例规定,未按时足额支付失业救济金以及其他失业保险费用,由劳动保障行政部门责令改正;情节严重的,由有关主管部门依法对主管人员和直接责任者给予行政处分。
第三十七条 单位和个人贪污、挪用失业保险基金的,由劳动保障行政部门追回款项,对有关主管人员和直接责任者根据情节轻重给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附则
第三十八条 本条例所称职工不包含企业聘用的境外员工和招用的农民合同制工人。
第三十九条 本条例由福建省人民政府负责解释。
第四十条 本条例自1998年1月1日起施行。1992年福建省人民政府颁布的《福建省人民政府批转省体改委、劳动局、财政厅关于〈福建省企业职工待业保险暂行规定〉的通知》同时废止。


(福建省人民代表大会常务委员会 2000年11月21日)


《福建省人民代表大会常务委员会关于修改〈福建省企业职工失业保险条例〉的决定》已经福建省第九届人民代表大会常务委员会第二十二次会议于2000年11月18日通过,现予公布,自公布之日起施行。


(2000年11月18日福建省第九届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过)


福建省第九届人民代表大会常务委员会第二十二次会议决定对《福建省企业职工失业保险条例》作如下修改:
一、第七条增加一款,为该条第三款:“失业保险费由各级地方税务机关征收”。
二、将第十一、第十三条中的“失业保险机构”和第十二、第三十三条中的“劳动行政部门”均修改为“地方税务机关”。
三、将第十四条中的“失业保险机构”修改为“受劳动保障行政部门委托的地方税务机关”。
四、将第七、第二十二、第二十七、第二十八、第二十九、第三十一、第三十四至第三十七条中的“劳动行政主管部门”均修改为“劳动保障行政部门”。
本决定自公布之日起施行。
《福建省企业职工失业保险条例》根据本决定作相应的修正后,重新公布。



1997年10月25日

国家计委、国家审计署、中国人民建设银行关于基本建设项目保险问题的通知

国家计委 国家审计署 等


国家计委、国家审计署、中国人民建设银行关于基本建设项目保险问题的通知
国家计委、国家审计署、中国人民建设银行



关于基本建设项目进行财产保险的范围问题,财政1953年曾有过规定,中国人民建设银行在1980年也重申过国家预算拨款的项目不实行保险。近来,审署在审查重点项目的建设情况时,发现有的地方保险公司不执行已有规模,要求国家预算内投资的项目实行保险;有的建设银
行竟同意并代办收费手续,从中收取手续费。对建设项目实行强制保险加大了基建投资。增加了工程造价,这种做法不妥。为此,对基本建设项目保险问题特通知如下:
一、鉴于目前基本建设的管理体制和国家投资安排等情况,国家预算内的“拨改贷”项目应继续执行财政部1953部《关于财产强制保险投保范围的规定》,不实行财产保险。
二、从国外引进的成套设备,应按照中国人民银行、国家计委、财政部等六个部门(79)银保字第27号、财基字第287号《关于办理引进成套设备、补偿贸易等财产保险的联合通知》规定的范围,进行保险;其保险费计入设备成本。
三、各地区、部门和企业单位的自筹基本建设项目是否实行保险,可自行决定;其保险费由自有资金解决。
四、1985年以前国家预算内投资项目已经办理保险并交付了保险费的,可不办理退保手续。从1985年起,除从国外引进成套设备的以外,不再投保。1985年收取的保险费、手续费均应退回。
五、国家计划用信贷资金安排的基本建设项目,比照上述规定办理,不实行保险。
六、各地建设银行要严格执行其职能,对基本建设项目的资金使用要认真予以监督检查,维护国家利益。除国家有统一规定者外,各地建设银行均不得接受委托代扣代交建设单位的款项。



1985年8月9日